樂居財經 黃冬豔 發自上海
成為項目合作伙伴僅幾個月，綠城中國(HK:03900)與新湖中寶(SH:600208)的關係又再進了一步，而這次，新湖中寶用近31億港元的價格給自己“買”了一個新的角色——綠城中國第三大股東。
4月26日的最新消息，披露了綠城中國與新湖中寶正在進行的兩項交易，其中一項，為新湖中寶以18.23億元的交易總價，將位於江蘇啓東的海上明珠城項目公司50%的股權轉讓給綠城中國。
另一項則是，新湖中寶計劃現金認購綠城中國發行的3.23億股H股股份，每股交易價格為9.5港元，總價30.685億港元，交易完成後，新湖中寶將獲得綠城中國經擴大後的總股份數的12.95%，成為僅次於中交集團和九龍倉的第三大股東。
樂居財經瞭解到，算上去年12月以來的幾番交易，目前綠城中國陸續向新湖中寶收購的項目所涉及資金已經超過百億，且雙方早已表態會繼續加大合作力度。如今新湖中寶宣佈將入股綠城中國後，網上有投資者都認為綠城是在用股權換土地儲備。
而談及上述交易的雙方綠城中國與新湖中寶，行業內給予的最多評價也是一個求規模，一個缺資金，兩者“各取所需”。
綠城中國第三大股東
據瞭解，目前綠城中國的已發行總股份數約為21.71億股，主要股東為中交集團、九龍倉、宋為平等。此次引入新湖中寶，將通過配發新股份的方式，未來交易完成後，綠城中國總股本也將增加到約24.94億股。
具體交易細節包括：新湖中寶旗下的全資附屬公司香港新湖投資計劃以9.50港元/股的價格認購綠城中國3.23億股H股股份，認購總金額30.685億港元，支付方式為現金支付。該項交易的議案已經在4月24日獲得新湖中寶董事會審議通過，交易完成後，新湖中寶將佔綠城中國擴大後的總股份數的12.95%。
當天晚上綠城中國也正式公告宣佈了該項交易，並表示其由此獲得30.675億港元的資金淨額，將用於一般企業用途、償還貸款及作一般營運資金。且根據目前的股權結構，交易完成後中交集團和九龍倉分別為綠城中國第一和第二大股東，新湖中寶則成為第三大股東及主要股東。
這項交易受到關注的重點，在於每股9.50港元/股的價格，以及新湖中寶12.95%的持股比例。
樂居財經獲悉，公告所述的定價依據考慮，主要綜合了綠城中國董事會召開之日前十個交易日加權平均價格和每股淨資產。今年以來綠城中國的股價波動較大，每股最高交易價格出現在3月5日，為11.64港元／股，此後呈整體下跌的態勢，最近的4月份是年內其平均股價最低的一個月，基本在7-7.8港元／股間。
與綠城中國於4月24日最後交易日收市時的7.01港元相比，此次9.50港元/股的交易定價溢價達到了36%，即便是最後的十個連續交易日平均7.487港元／股的價格，溢價也有27%。
但相比於每股淨資產，9.50港元/股的價格卻是大打折扣。年報顯示，截至2019年12月 31日，綠城中國總資產3370.92億元，歸屬於母公司所有者權益276.45億元，每股淨資產12.73元，摺合港元算，與此次的交易價格折價超過4成。
自下午公告消息披露後，關於這一交易的每股定價究竟低估還是折讓，網上投資者各持觀點，但無論如何，若2020年5月24日前此次股權交易獲得批准，新湖中寶將走馬上任綠城中國的第三大股東，並且向綠城中國提名一名董事候選人，成為非執行董事。
對於此次的交易，綠城中國和新湖中寶都形容為雙方長期良好合作的基礎，同時將加強未來戰略交流的與合作的機會。除此之外，綠城中國表示新湖中寶的戰略入股，為其提供了更多的資金用於業務發展；而新湖中寶則認為此次交易不僅有利於加快相關項目開發進度，提升經營效率，更可優化其公司資產負債水平，實現更加穩健高效優質的發展。
各取所需的合作伙伴
綠城中國與新湖中寶的合作淵源，實際上多年以前就已開始。2009年雙方已經建立了互保關係，即互為對方貸款提供信用保證；隨後在2011年底，綠城中國旗下的綠城物業收購了新湖中寶旗下的新湖物業40%股權，將後者納入前者體系之下，並更名為新湖綠城物業，如今新湖中寶與綠城中國仍為新湖綠城物業的兩大股東。
從2019年12月開始，此前並未在房地產開發業務上有太多合作的綠城中國與新湖中寶，關係卻越來越緊密。4月26日雙方最新合作的項目為江蘇南通啓東的“海上明珠城”項目，綠城中國以18.23億獲得該項目50%的股權。 新湖中寶為此獲益6.6億元，其中4.6億元計入投資收益，影響上市公司當期利潤，2億元計入資本公積，不影響上市公司當期利潤。（上述數據未考慮最終税費情況且未經審計）。
綠城中國在其官微消息中表示，該項目屬於環滬1小時經濟圈，總佔地約1500畝，計容建築面積約198萬平方米，收購完成後，綠城中國和新湖中寶將聯合操盤該項目，將該項目打造成為綠城康養小鎮。
至此，綠城中國與新湖中寶通過三次交易，已有六個合作項目，涉及的交易資金102.52億，其中僅5個項目的總建築面積就已經超過300萬平方米。
對於綠城中國與新湖中寶的後續是否還有更多的合作，答案已是毫無疑問，但兩者為何會選擇對方為合作伙伴，來自上海中原地產的分析師盧文曦總結為“各取所需”。
盧文曦指出，新湖中寶近幾年雖然不斷在擴張，卻因為資金壓力越來也大不得不“斷臂求生”，以出售項目緩解槓桿壓力。另一方面，由於近幾年房地產市場調控力度加大，項目主要定位中高端的綠城中國走量並不算大，導致其如今有着強烈的規模訴求，兩者可謂各有所求，且恰好需求相互吻合。
今年3月份的業績會上，綠城中國董事會主席張亞東明確了一個2500億的銷售目標，同時新增貨值也要達到2500億元，權益投資金額不低於600億。而今年以來，僅4個月綠城中國已經新增了27個項目，其中9個為收併購項目。
“相比於直接買地，收購項目股份的好處在於談判時心態上佔優勢，價格也可以控制。”盧文曦認為，在行業洗牌加速的大背景下，規模較大的房企選擇收購的方式顯然更好，擴張速度也更快。
近幾次綠城中國向新湖中寶收購的項目，就多數是體量較大的項目，交易價格相對合理。而位於上海的明珠城、青藍國際城兩項目，均靠近市中心，適合綠城中國開發高端項目，雖然明珠城項目涉及到拆遷改造，需要耗費的時間和成本更大，但在上海市區土地資源稀缺的情況下，未來項目增值空間也較大。
至於新湖中寶，不僅其出售股權的項目都含有不同程度的債務，或需要提供財務資助，集團層面亦處於較大的再無壓力之中。
以4月26日最新公佈的“海上明珠城”項目股權轉讓為例，截至2020年2月29日，交易的三家標的項目公司中，南通啓新總資產17.29億元，總負債16.93億元，所有者權益 3573.14萬元；南通啓陽總資產3.83億元，總負債3.38億元，所有者權益 4470.64萬元； 南通新湖總資產20.58億元，總負債20.86億元，所有者權益 -2890.53萬元。
此前交易的青藍國際城項目公司，也先後有過6次股權轉讓、1次引入外部投資者、2次股權質押。
樂居財經瞭解到，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，當期營業收入為72.75億，歸母淨利潤17.21億元，其中地產業務營業利潤約12億元。截止2019年中期，新湖中寶在全國擁有的開發項目約50個，權益總建築面積約2200萬平方米。
而債務方面，2019年中期報告顯示，新湖中寶期內持有貨幣資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達848.47億元，及至2019年三季度末，該項數字仍在550億左右，其中包括流動負債中36億元的短期負債約、，非流動負債中的長期借款約為371.56億元（一年內到期的非流動負債為184.59億元）、應付債券137.6億元。但新湖中寶同期的現金及現金等價物卻只有121.79億元。