乐居财经 黄冬艳 发自上海
成为项目合作伙伴仅几个月，绿城中国(HK:03900)与新湖中宝(SH:600208)的关系又再进了一步，而这次，新湖中宝用近31亿港元的价格给自己“买”了一个新的角色——绿城中国第三大股东。
4月26日的最新消息，披露了绿城中国与新湖中宝正在进行的两项交易，其中一项，为新湖中宝以18.23亿元的交易总价，将位于江苏启东的海上明珠城项目公司50%的股权转让给绿城中国。
另一项则是，新湖中宝计划现金认购绿城中国发行的3.23亿股H股股份，每股交易价格为9.5港元，总价30.685亿港元，交易完成后，新湖中宝将获得绿城中国经扩大后的总股份数的12.95%，成为仅次于中交集团和九龙仓的第三大股东。
乐居财经了解到，算上去年12月以来的几番交易，目前绿城中国陆续向新湖中宝收购的项目所涉及资金已经超过百亿，且双方早已表态会继续加大合作力度。如今新湖中宝宣布将入股绿城中国后，网上有投资者都认为绿城是在用股权换土地储备。
而谈及上述交易的双方绿城中国与新湖中宝，行业内给予的最多评价也是一个求规模，一个缺资金，两者“各取所需”。
绿城中国第三大股东
据了解，目前绿城中国的已发行总股份数约为21.71亿股，主要股东为中交集团、九龙仓、宋为平等。此次引入新湖中宝，将通过配发新股份的方式，未来交易完成后，绿城中国总股本也将增加到约24.94亿股。
具体交易细节包括：新湖中宝旗下的全资附属公司香港新湖投资计划以9.50港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购总金额30.685亿港元，支付方式为现金支付。该项交易的议案已经在4月24日获得新湖中宝董事会审议通过，交易完成后，新湖中宝将占绿城中国扩大后的总股份数的12.95%。
当天晚上绿城中国也正式公告宣布了该项交易，并表示其由此获得30.675亿港元的资金净额，将用于一般企业用途、偿还贷款及作一般营运资金。且根据目前的股权结构，交易完成后中交集团和九龙仓分别为绿城中国第一和第二大股东，新湖中宝则成为第三大股东及主要股东。
这项交易受到关注的重点，在于每股9.50港元/股的价格，以及新湖中宝12.95%的持股比例。
乐居财经获悉，公告所述的定价依据考虑，主要综合了绿城中国董事会召开之日前十个交易日加权平均价格和每股净资产。今年以来绿城中国的股价波动较大，每股最高交易价格出现在3月5日，为11.64港元／股，此后呈整体下跌的态势，最近的4月份是年内其平均股价最低的一个月，基本在7-7.8港元／股间。
与绿城中国于4月24日最后交易日收市时的7.01港元相比，此次9.50港元/股的交易定价溢价达到了36%，即便是最后的十个连续交易日平均7.487港元／股的价格，溢价也有27%。
但相比于每股净资产，9.50港元/股的价格却是大打折扣。年报显示，截至2019年12月 31日，绿城中国总资产3370.92亿元，归属于母公司所有者权益276.45亿元，每股净资产12.73元，折合港元算，与此次的交易价格折价超过4成。
自下午公告消息披露后，关于这一交易的每股定价究竟低估还是折让，网上投资者各持观点，但无论如何，若2020年5月24日前此次股权交易获得批准，新湖中宝将走马上任绿城中国的第三大股东，并且向绿城中国提名一名董事候选人，成为非执行董事。
对于此次的交易，绿城中国和新湖中宝都形容为双方长期良好合作的基础，同时将加强未来战略交流的与合作的机会。除此之外，绿城中国表示新湖中宝的战略入股，为其提供了更多的资金用于业务发展；而新湖中宝则认为此次交易不仅有利于加快相关项目开发进度，提升经营效率，更可优化其公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。
各取所需的合作伙伴
绿城中国与新湖中宝的合作渊源，实际上多年以前就已开始。2009年双方已经建立了互保关系，即互为对方贷款提供信用保证；随后在2011年底，绿城中国旗下的绿城物业收购了新湖中宝旗下的新湖物业40%股权，将后者纳入前者体系之下，并更名为新湖绿城物业，如今新湖中宝与绿城中国仍为新湖绿城物业的两大股东。
从2019年12月开始，此前并未在房地产开发业务上有太多合作的绿城中国与新湖中宝，关系却越来越紧密。4月26日双方最新合作的项目为江苏南通启东的“海上明珠城”项目，绿城中国以18.23亿获得该项目50%的股权。 新湖中宝为此获益6.6亿元，其中4.6亿元计入投资收益，影响上市公司当期利润，2亿元计入资本公积，不影响上市公司当期利润。（上述数据未考虑最终税费情况且未经审计）。
绿城中国在其官微消息中表示，该项目属于环沪1小时经济圈，总占地约1500亩，计容建筑面积约198万平方米，收购完成后，绿城中国和新湖中宝将联合操盘该项目，将该项目打造成为绿城康养小镇。
至此，绿城中国与新湖中宝通过三次交易，已有六个合作项目，涉及的交易资金102.52亿，其中仅5个项目的总建筑面积就已经超过300万平方米。
对于绿城中国与新湖中宝的后续是否还有更多的合作，答案已是毫无疑问，但两者为何会选择对方为合作伙伴，来自上海中原地产的分析师卢文曦总结为“各取所需”。
卢文曦指出，新湖中宝近几年虽然不断在扩张，却因为资金压力越来也大不得不“断臂求生”，以出售项目缓解杠杆压力。另一方面，由于近几年房地产市场调控力度加大，项目主要定位中高端的绿城中国走量并不算大，导致其如今有着强烈的规模诉求，两者可谓各有所求，且恰好需求相互吻合。
今年3月份的业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东明确了一个2500亿的销售目标，同时新增货值也要达到2500亿元，权益投资金额不低于600亿。而今年以来，仅4个月绿城中国已经新增了27个项目，其中9个为收并购项目。
“相比于直接买地，收购项目股份的好处在于谈判时心态上占优势，价格也可以控制。”卢文曦认为，在行业洗牌加速的大背景下，规模较大的房企选择收购的方式显然更好，扩张速度也更快。
近几次绿城中国向新湖中宝收购的项目，就多数是体量较大的项目，交易价格相对合理。而位于上海的明珠城、青蓝国际城两项目，均靠近市中心，适合绿城中国开发高端项目，虽然明珠城项目涉及到拆迁改造，需要耗费的时间和成本更大，但在上海市区土地资源稀缺的情况下，未来项目增值空间也较大。
至于新湖中宝，不仅其出售股权的项目都含有不同程度的债务，或需要提供财务资助，集团层面亦处于较大的再无压力之中。
以4月26日最新公布的“海上明珠城”项目股权转让为例，截至2020年2月29日，交易的三家标的项目公司中，南通启新总资产17.29亿元，总负债16.93亿元，所有者权益 3573.14万元；南通启阳总资产3.83亿元，总负债3.38亿元，所有者权益 4470.64万元； 南通新湖总资产20.58亿元，总负债20.86亿元，所有者权益 -2890.53万元。
此前交易的青蓝国际城项目公司，也先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押。
乐居财经了解到，2019年上半年，新湖中宝合同销售收入76亿元，当期营业收入为72.75亿，归母净利润17.21亿元，其中地产业务营业利润约12亿元。截止2019年中期，新湖中宝在全国拥有的开发项目约50个，权益总建筑面积约2200万平方米。
而债务方面，2019年中期报告显示，新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元，未偿还融资总金额却高达848.47亿元，及至2019年三季度末，该项数字仍在550亿左右，其中包括流动负债中36亿元的短期负债约、，非流动负债中的长期借款约为371.56亿元（一年内到期的非流动负债为184.59亿元）、应付债券137.6亿元。但新湖中宝同期的现金及现金等价物却只有121.79亿元。