戴德梁行：新基建REITs或將成為下一個增長點

中國網地產訊 近日，戴德梁行發佈2019《亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》，報告指出，2019年國內資產證券化繼續高速發展，發行量同比增幅超過30%，物業資產類別更加多樣化，產品結構設計更加接近標準化REITs，其中倉儲物流REITs/CMBS發行增速較快，為近期市場熱點。

數據中心未來有望成為資產證券化的新型資產類別。“境外”REITs市場也依然很活躍，時隔6年再有新房託赴港上市，此外，“境外”REITs繼續收購內地物業，2019年收購了19個項目。

針對本次疫情突發對中國市場的影響，戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝表示，商業地產的估值邏輯考量資產未來長期現金流的折現價值，儘管短期內現金流受疫情影響，但物業總體估值不會因為疫情而產生劇烈波動，針對不同業態的資產受到的影響程度不同，單純依靠經營性收入的資產類型（如酒店、百貨）受到影響及衝擊較大，而有租約保障的物業類型（如辦公、物流）影響相對較小。

同時，他強調，資產的現金流充足程度是證券化產品按時還本付息的至關要素，疫情短期影響現金流的情況，會對已發行產品，監測現金流變化提出更高要求。新產品發行短期內或因疫情影響有所放緩，但長期依然被看好，未來“新基建”REITs（物流、數據中心、醫療健康、停車場）或成為下一個行業增長點

根據戴德梁行報告，截至2019 年12 月31 日，亞洲市場上活躍的REITs 共計178 支，總市值達2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡、中國香港三地REITs市值合計佔比達93%。2019 年國內商業不動產資產證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行81單產品，發行規模達1,550.8億元，產品數量和規模分別同比增長42.1%和36.3%。 

其中CMBS 產品發行46單，類REITs產品發行23單，CMBN產品發行12單。同時，國內首批發行的商業不動產資產證券化產品陸續進入產品首個開放期。據不完全統計，截至2019年底，共有16單類REITs和CMBS產品通過主體回購、續發、市場化處置的方式退出終止，累計退出產品規模435.5億元。

從持有物業數量來看，已發行的國內商業不動產資產證券化產品共計持有底層物業423 處，其中零售業態在2019年間繼續擴展，奧特萊斯、文創/文旅商業細分業態於年內首次成功發行資產證券化產品。

截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs 持有中國內地103處商業不動產。2019年，兩地REITs在中國內地不動產交易十分活躍，共收購16處物業，處置3 處物業。