REITs將在國內開閘。
近日，證監會發文，為有效盤活基礎設施存量資產，增強資本市場服務實體經濟質效，豐富資本市場投融資工具，證監會與國家發展改革委推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作，併發布了徵求意見稿。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新京報記者表示，此次基建領域的REITs試點，從宏觀經濟角度來説，體現了基建發力進而帶動固定資產投資的導向，使得投資作為三駕馬車之一的地位更加凸顯，有助於宏觀經濟的復甦。
REITs推出或將推動基建和房地產行業發展
此次徵求意見稿主要明確產品定義與結構。同時，將借鑑境外成熟市場經驗，採取網下詢價的方式確定份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。
REITs（Real Estate Investment Trusts）不動產投資信託基金於1960年誕生於美國，其投資標的為不動產，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門檻參與不動產市場的機會。
目前，國內存在着一定數量的類REITs產品，但在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多數類REITs沒有實現公開募集和公開交易上市。證監會表明將試點的公募REITs是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新京報記者表示，此次基建領域的REITs試點，充分説明金融手段助力基建發展的導向，同時也為後續全國基建發展提供了更好的金融環境，其也有助於相關城市發展和房地產的建設。從宏觀經濟的角度看，這體現了基建發力進而帶動固定資產投資的導向，使得投資作為三駕馬車之一的地位更加凸顯，有助於宏觀經濟的復甦。
而從產業經濟的發展角度看，一些具體產業領域需要基建的配合，後續借REITs改革有助於基建業務的快速發展，進而帶動了相關產業的發展。從城市經濟的角度看，一些重要區域的基建獲得此類改革，有助於城市經濟的快速發展，其對於房地產在內的各類細分產業也是有積極的推動作用的。
對此，北京大學光華管理學院院長劉俏教授撰文表示，REITs本質上是將成熟不動產物業在資本市場進行證券化；既具有金融屬性，又具有不動產屬性。通過REITs發展，可以把基礎設施投資形成的資產和房地產資產的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產，納入到市場化的資源配置體系裏面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發行、二級市場交易，實現價格發現。資本市場的價格發現功能被挖掘出來，市場會對基礎設施資產或是房地產進行相對準確的定價，從而引導資源的有效配置。從這個角度講，REITs是未來中國金融供給側改革最重要的抓手之一。
每年潛在財富效應達3萬億，商業不動產系肥肉？
根據鏈家研究，中國商業不動產存量已經高達約50萬億元，相當於住宅存量的20%左右，使中國成為全球僅次於美國的商業不動產市場。假定與GDP同比的增長（6%），將會產生6%的租金增長，按照商業不動產“以租定價”的邏輯，每年潛在的財富效應高達3萬億元人民幣（佔到目前住宅年度銷售額的約20%），一旦上述增長進行資本化，將使商業不動產成為中國經濟增長重要的引擎，大大減少對住宅開發的依賴。
而按照美國超過30%的證券化水平，中國商業不動產可以生成15萬億以上的可投資證券。
北師大房地產研究中心主任董潘對新京報表示，根據試點通知，本次試點領域不包括商業地產。但是，從目前中國的經濟形勢看，僅僅靠基礎設施建設來拉動市場恢復、穩定經濟增長、增加就業機會，可能不會理想。由於鐵路、公路、堤壩、橋樑等基礎設施建設使用的建築材料種類相對較少、較初級，產業鏈也較短，這一類投資的乘數效應就是很有限的。但商業地產則不同，其開發建設使用的大大小小各類建材近萬種，投資拉動效應強大。故商業地產開發、持有、經營、資金回收等秩序的恢復與運營質量的提升，對當前的“六穩”、“六保”意義更大。況且REITs的產生，最初就源於商業不動產投資。REITs要求的打包資產的安全性、綜合性、可持續性，商業地產也比基礎設施更突出、質量更高。
新京報記者 張妍頔 編輯 王進雨 校對 柳寶慶