藍鯨專訪|旭輝領寓張愛華：打造核心競爭力，抓住市場反彈行情

剛剛過去的上半年，或許是長租公寓行業經歷過最冷的一個春天。

在這個受疫情波及的春天裏，一直以“速度”示人的長租公寓企業在2020年放緩了腳步，將主基調變更為守住存量、提升經營質量。

雖然有着諸多的艱難，但行業內仍不乏少數企業保持擴張的態勢，旭輝領寓便是其中之一。曾作為地產總裁經歷過從“黃金時代”到“白銀時代”的蜕變，也作為創業者感受過長租公寓從盛極到蟄伏的變更，在後疫情時代，旭輝領寓CEO張愛華又將為領寓做出怎樣的規劃？

抓住市場反彈行情

面對生存的考驗，多數長租公寓參與者在規模競速的賽道上踩下了剎車。

受疫情影響，上半年全國租賃市場整體需求下降，已飽受爭議的長租公寓行業在寒風中再度受到了衝擊，這一次相對穩健的房企類參與者也未能倖免。根據克而瑞地新引力數據顯示，2020年上半年，房企類長租公寓整體規模拓展不增反退，TOP20企業總管理規模約69.23萬間，較2019年末下降1.5%。

在張愛華看來，選擇擴張或者收縮，這與每家企業的發展階段有關。對於初期企業來説，肯定先要保證自身能夠健康活下去。然而，在上半年末，領寓管理規模由去年年末的68367間提升至74402間，依然保持着一定的擴張節奏。此外，截至上半年末，領寓整體出租率已經回升至92%，其中，多數門店出租率已達到95%以上。根據觀點數據顯示，在同一時點上，行業內30家頭部企業的平均出租率在86%上下。

張愛華更習慣用一個相對正面的視角來看待疫情。在她看來，在這個階段競爭會更小一些，機會也會更多一些。“對於任何一家企業，即便不是面對疫情，或許也會有其他的不確定因素。不管有沒有疫情，每一家企業都應該有一個清晰的戰略發展方向，而這也取決於自身核心能力。” 張愛華表示。

正如張愛華所言，疫情同樣也是對領寓核心能力的一場歷練。在返工人羣流動受阻，市場需求量鋭減的一季度，沒有企業能夠不被影響，而能否抓住疫情後市場需求快速回升的機會，則極為考驗企業的功底。

 “在疫情以後，領寓內部更多地通過大量數據調研和門店情況，來不斷總結如何更好的精準營銷，如何保證每一個環節的轉換率提升，確保每一單流量不要被浪費掉。”張愛華如是表示。

這樣的精準營銷背後是領寓的“數據”支撐。“整體來説領寓是以數據和技術來驅動業務的各個環節，用更精準的定位來決策，保證每個環節的效率會用更高效率的來運作，讓整體成本運營成本非常可控。”

而在營銷之餘，大數據也廣泛用於領寓的投資、產品等多個環節。據張愛華介紹，領寓通過前期的客户研究，在產品設計上用數字化標籤，來清晰的判斷產品設計，滿足客户需求。 “精準匹配後，既不會因為客户需求沒被滿足讓體驗下降，也不會把客户的不必要需求紮根於產品上讓性價比不足。”

大型租賃社區裏的機會

除快速回暖的市場環境外，以租賃用地為基礎的大社區似乎是領寓另一個想抓住的發展契機。

在租售並舉的大環境下，大型租賃社區已逐漸成為長租公寓行業供應端的重要增量。例如，在《上海住房發展“十三五”規劃》，“十三五”期間將推出租賃住房用地約 340 公頃，並推出租賃住房70 萬套，其中租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過 60%。

談及此，張愛華直言是行業產品的又一次升級，是一個真正適合長期居住的產品。她表示，一間房的分散式公寓或者是一棟樓的集中式公寓，在過去曾解決了租賃市場的一些痛點，比如説安全性、私密性的增加，但不得不説這些模式也還存在痛點沒有解決。跟傳統模式相比，集體租賃住房將帶來租賃的升級，帶來更加多元化的產品，滿足更多客户需求。

據張愛華介紹，大社區業務的多元化產品能夠更好的滿足一個家庭，通過將商水商電轉為民水民電將減輕居住成本，此外，還會帶來更便宜的技術成本以及更齊全的配套，甚至更便捷的服務以及潛在的社羣文化活動等等。“這些都是原來的一間房一棟樓不能提供的。”

“僅從配套來説，租賃住宅也會更齊全一些，因為一般一個租賃住宅社區可能就有上千套房源，他們會配備1000平米-3000平米不等的商業，大至一家超市，小至一間理髮店或者小餐飲，這些可以解決社區的一些基本生活配套功能。”

在此背景下，在 2019 年初提出 “輕重結合”發展方向的旭輝領寓，也展開了大社區+輕資產為主的規模拓展方式。資料顯示，在近一年多以來，領寓輕資產託管的項目簽約量已經佔到公司新增規模的70%-80%，而聚焦大B端、大社區的託管項目又成為其中的重點。

無論是稍稍放鬆的競爭環境，還是不斷釋放的租賃土地，這個疫情逐漸消散的夏天為樂觀的張愛華留下了諸多的機會與挑戰，而旭輝領寓又能否藉此百尺竿頭，藍鯨房產將持續關注。