資訊：濱江集團去年業績增長34% 項目儲備質量優增長後勁足

24日晚間，躋身房企“千億軍團”的濱江集團（002244.SZ）公佈了2019年成績單，公司去年營收、淨利潤雙雙增長18.18%和34.03%，經營淨現金流增長翻倍，其他主要財務指標也均錄得穩定增長。

得益於“品質濱江”、“業界標杆”的號召力，公司2019年實現房地產銷售額1120.6億元，首次躋身千億俱樂部，距公司正式提出千億目標，僅用了2年時間。

隨着規模和業績穩步增長，公司斬獲2019中國房地產綜合實力百強企業第25位、2019中國房地產百強企業“盈利性TOP 10”、“融資能力TOP 10”、“中國民營企業500強”、“浙江省百強企業”、“浙江省服務業百強企業”等多項殊榮，品牌實力、行業影響力、市場號召力持續提升。

淨利潤增長34% 核心競爭優勢突出

濱江集團稱，2019年是騰飛之年、鞏固之年、收穫之年。截至年末，公司總資產達1296.25億元，歸屬於上市公司股東的淨資產165.67億元，同比分別上升48.05%和8.56%；全年實現營收249.55億元，淨利潤為16.31億元，分別增長18.18%和34.03%；錄得經營淨現金流26.21億元，同比上升118.8%。

其中，房地產銷售貢獻營收242.2億元，佔比97.9%，毛利率達35.4%，持續保持較高水平。2019年，公司銷售額達到1120.6億元，同比增長32%，銷售目標完成率達112.06%，位居克而瑞統計的杭州房企銷售權益榜冠軍。公司旗下項目順利交付，精工品質為“品質濱江”繼續增色，行業影響力、市場帶動力不斷提升。

從效益來看，受新項目數量增加、金融工具準則變更影響，公司三費較上年增加1.4個百分點，達到7.49%的歷史高位，但仍遠低於百強房企的均值。根據《中國房地產百強企業研究報告》（下稱《報告》），2016~2019年百強企業三項費率均值分別為9.8%、10.6%、10.8%和11.3%，同期公司三項費率分別為2.94%、4.38%、6.03%和7.43%。這離不開公司的團隊、管理、品牌等核心競爭力。

截至2019年末，濱江集團房地產板塊人均創收1.26億元，平均每10人管理一個項目，人員精幹高效。這既是企業管理效率的體現，也是員工關懷的回饋。

在內部，濱江集團一直強調人文關懷、“大家庭”温暖，這些不只停留在口號。據瞭解，公司要求員工旅遊自由行給予獎勵，但必須帶家屬，不帶家屬的不給報銷旅遊基金。甚至在今年疫情後很多企業明裏暗裏裁員時，公司反給員工漲工資。同時，公司十分注重人才的內部培養，目前中層及以上管理幹部中95.2%通過內部提拔，提高了員工忠誠度、凝聚力。

在管理上，公司通過產品、工程管理、項目運營管理“三個標準化”，不但保證了“業界標杆”的產品品質，而且精細、高效的管理也為降本增效、高週轉提供了保障。

品牌方面，濱江集團經過28年積累，已形成包括產品、配套和服務的整體綜合品牌，具有極強的品牌號召力、品牌溢價能力和客户忠誠度。具體表現為，項目銷售去化更快、溢價率更高。以今年3月開盤的仁恆濱江園項目為例，受疫情影響，公司推出“線上雲選房”，仍有1000組客户報名，中籤率僅6.2%，遠低於同期競品46%的中籤率。在二手房市場，公司二手房普遍要比同類項目高出3000-5000元/㎡，溢價率甚至能超過30%。

從週轉率來看，去年7月29日拿地的濱江東原·擁翠府，從拿地到領出第一張預售證僅用了4個半月，項目在一週前已清盤，即便受今年疫情影響，營銷週期也控制在9個月以內；去年四季度拿地的濱江新希望·悦潮府、濱江·擁濤府預計在今年5月前後入市。

融資成本三連降 財務穩健負債結構合理

濱江集團的另一個核心競爭優勢在於融資能力。公司近3年的綜合融資成本每年下降0.2個百分點，2017~2019年分別為6%、5.8%、5.6%，排在TOP 100上市房企的前15位，2020年將爭取再降0.2個百分點。而據上述《報告》，2019年房企債券融資的平均成本為7%，較2018年上升0.4個百分點，六成房企融資成本增加。濱江集團融資成本逆勢下降，充分反映了市場對其資產價值、經營能力和信譽的認可。

2020年至今，公司已累計發行3次短融和2次中票，利率逐月下降，從1月份的4%降到了3月的3%。作為民營企業，濱江集團的主體信用及債項信用等級均為AA ，但融資利率享受的是AAA公司信用水平，已接近央企的融資水平，在民營房企中優勢顯著。憑藉強大的融資實力，濱江集團連續2年進入百強房企“融資能力TOP 10”。

截至2019年末，濱江集團融資餘額318.61億元，其中銀行貸款佔比64.7%，中票、公司債、短融等直接融資佔比35.3%，融資渠道多元，結構合理。公司2019年累計發行26億元短融券，利率只有4.1%~5.3%。截至年末，公司仍有231億元銀行授信額度尚未使用；已獲批尚未發行的公司債額度27億元，已獲註冊尚未發行的短融、中票額度分別為21億和17億元，累計65億元直接融資額度可根據資金需求和市場情況隨時啓用。公司未涉及利率較高的信託融資和境外債。

截至2019年末，濱江集團的負債總額為1072.13億元，資產負債率82.71%，但扣除555.96億元預收賬款後，負債率只有39.82%，低於全國百強房企49%的均值9.18個百分點。公司槓桿適度，財務穩健，有息負債率始終低於30%，淨負債率也始終保持在行業較低水平，截至2019年末淨負債率下降0.1個百分點至0.88。

從債務期限結構來看，公司短期債務為105.25億元，佔比僅33%，低於年末120.17億元的貨幣資金，貨幣資金對短期債務覆蓋率為114.2%，短期償債壓力小。

基本盤穩固 項目儲備質量優增長後勁足

2019年，濱江集團新增土地面積126.52萬平方米，新增土儲計容建築面積295.39萬平方米，新增土儲貨值權益比例52.8%，比上年提高15.4個百分點。

截至年末，公司土地儲備可售貨值約2500億元，其中杭州內佔比57.3%，且基本在杭州核心區域，例如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀城和蕭山市北板塊。值得注意的是，2019年杭州地區的銷售毛利率高達46.38%，遠高於其他地區。57.3%的杭州土地儲備不僅在面積上佔絕對比例，而且毛利率更高，業績貢獻能力更強。

除杭州外，浙江省內其他城市項目佈局約佔25.8%，佈局在經濟相對發達的嘉興、湖州、寧波、金華、温州、台州等城市，項目區位和土地成本優勢突出。省外目前已開拓上海、深圳、江蘇和江西，佔比約16.9%，良好的區域佈局使公司具備較強的抗風險能力。

值得注意的是，濱江集團是全國為數不多仍採用成本法計量投資性房地產的上市房企。截至2019年末，公司擁有投資性房產約19.57萬平方米，業態主要為寫字樓、商業裙房、社區底商，且主要位於杭州市中心，累計賬面價值27.55億元。

在穩定杭州基本盤的同時，公司繼續堅持“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市”的既定戰略。杭州一地獨大的局面逐漸打破，將使得營業結構更穩健，抗區域性市場風險和可持續性增長能力更強。

從營收結構來看，2019年杭州本地的業績貢獻率從2018年的90.83%下降至59.34%，而上海、金華、嘉興三地業績貢獻率增長明顯，分別為19.31%、12.91%以及7.85%。

2020年，濱江集團將繼續堅持做精、做優、做強房地產主業，在保證安全運營和品質的前提下，規模保持在行業30名左右，爭取進入前30名，銷售目標繼續保持1000億元以上；同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊。相比多數房企動輒兩位數的年度銷售增長目標，踏上千億元新台階的濱江集團顯得穩健有守、成竹在胸。

今年面對疫情，濱江集團一方面捐贈2000萬元用於浙江省疫情防控工作，同時在企業自身做好防控的前提下，有序開展復工復產，目前公司項目已全面復工，力爭項目不因疫情而延遲交付，不因趕工期而降低工程品質。