IPO視界｜破發潮下赴港上市 融信服務闖關成疑

儘管在港上市的物業公司遭遇接連破發，融信服務集團有限公司（下稱“融信服務”）還是選擇義無反顧赴港IPO。

11月3日，融信服務在港交所遞交招股書，正式開啓IPO進程，海通國際作為獨家保薦人。融信服務是地產上市公司融信中國（03301.HK）實控人歐宗洪旗下的物業管理公司，其業務與融信中國自然有着千絲萬縷的關係。

闖關在即，物業板塊的估值正逐步迴歸理性，這給融信服務的上市之路蒙上了一層陰影。

毛利增幅出現下滑 業務佈局集中於海峽西岸

在諸多赴港上市的物業公司中，融信服務的管理規模並不佔優勢。截至今年6月30日，其管理面積僅為1770萬平方米。除了規模短板，融信服務的業務佈局過於集中於海峽西岸，且毛利增幅出現下滑。

招股書顯示，融信服務的總收益由2017年的2.64億元增加至2019年的5.18億元，複合年增長率約為40.1%；而其淨溢利由2017年的650萬元增加至2019年的7150萬元，複合年增長率約為231.1%。此外，其總收益亦由截至2019年6月30日止六個月的2.03億元增加約57.1%至2020年同期的3.18億元，而淨溢利由截至2019年6月30日止六個月的2470萬元增加約65.5%至2020年同期的4090萬元。

毛利方面，2017年-2020年上半年，融信服務的毛利分別為0.6億元、1.14億元、4.67億元以及0.94億元，對應毛利率分別為22.6%、27.5%、32.3%以及29.4%。為此，融信服務方面表示，在2017-2019年，毛利率呈上漲趨勢，主要由於非業主增值服務和社區增值服務的毛利率增加所致，尤其是非業主增值服務直接拉昇了整個公司的毛利率。

不過，融信服務的毛利增幅卻出現下滑。2018年、2019年融信服務毛利增幅分別為21.9%、17.4%，上述數據在2019年中期與2020年中期皆為負，分別為-5.9%、-3.1%。

與此同時，融信服務的毛利率由截至2019年上半年的 30.3%減少至2020年上半年的29.4%，原因也是由於非業主增值服務、社區增值服務毛利率由2019年上半年的43.9%、38.8%降至2020年同期的36.6%、23.9%。

截至2020年6月30日，融信服務有100個在管項目和81個已簽約管理但尚未交付予的項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的41個城市，在管總建築面積約1700萬平方米，總簽約建築面積約3430萬平方米。

截至今年6月30日，融信服務在中國100個在管物業管理服務項目中，62個位於海峽西岸地區、23個位於長江三角洲地區，而餘下15個位於其他地區，在在管建築面積中的佔比分別為68.1%、17.8%和14.1%，區域集中度明顯。

此外，2020年上半年，融信服務來自海峽西岸地區的收益為1.197億元，佔當期總收益的72.4%；其次是長上三角洲地區為0.264億元，佔當期收益的15.9%；另外其他區域收益為0.193億元，佔當期收益的11.7%。

融信服務在招股書風險因素中也有提及，公司大部分業務集中在海峽西岸地區和長江三角洲地區，若這些地區的政府政策或商業環境出現任何不利發展，其業務可能會受到不利影響。

物管收入高度依賴關聯公司 獨立運營能力堪憂

融信服務的歷史可追溯至2014年，當時歐宗洪自兩名獨立第三方收購其中一家主要運營下屬公司融信物業管理的控股股權。

融信世歐於2011年成立，彼時由歐宗洪通過福州世歐房地產開發有限公司間接持有50%權益。2016年3月，歐宗洪通過福建鼎誠（一家由歐宗洪全資實益擁有的公司）由Fuzhou Shiou Property Management收購融信世歐的全部實益權益。

重組完成後，融信世歐成為了融信服務的主體運營公司，旗下擁有融信物業管理、世歐商業管理以及其他附屬公司。

來源：融信服務招股書