中房報記者 曾冬梅 廣州報道
3月15日，悉尼的最高住宅塔樓之一“悉尼綠地中心”進入竣工交付階段，綠地控股集團股份有限公司（股票代碼：600606.SH以下簡稱“綠地控股”）預計該項目可回籠34億元的資金。這是2020年11月以來，該公司第三個進入收成期的大型海外項目，此前韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目已分別錄得了41億元、22.3億元的銷售回款。再加上其餘海外項目的處置收入，近期回籠資金超100億元。
事實證明，“走出去”是一項耗資巨、耗時長的投資，僅僅是上述3個項目的總投資額就達到了132億元，從項目拿地到回款卻需要至少6年時間。
自2018年以來，綠地控股一直在尋求海外資產的處置方案。“三道紅線”監管的不期而至，令這些資產的變現顯得更為迫切。據悉，截至2月底，該公司的現金短債比超過1，“一道紅線”提前“轉綠”，按照計劃，今年內有望實現第二道紅線“轉綠”。而進一步收縮海外房地產項目，加快退出步伐便是降負債去槓桿的措施之一。
據綠地控股內部人士透露，該公司已經有很長時間未新增海外地產項目，已有項目大部分是處於開發階段，為實現控負債的目標，公司將利用海外的回款償還海外到期債務。“最近一筆美元債，部分便是用回款資金償還的。”
整售退出的步伐似乎也有加快跡象。“悉尼的鉑瑞酒店項目已經在2月下旬出售了，在這個節點，價格應該不會很理想，説明退出的心情比較急切。”一位海外資產交易專家表示。
3個海外項目進入回款期
2013年3月，綠地控股從加拿大基金巨頭Brookfield集團手裏買下了澳大利亞悉尼CBD區域的一棟辦公樓及一棟歷史保護建築，計劃將其改造成悉尼的最高公寓樓及配套商業、高星級酒店。
改建的速度很快，同年11月底，這個名為“悉尼綠地中心”的項目便開始對外銷售了，規劃有479套公寓，面積從39平方米到326平方米不等，還有一套674平方米的頂層公寓。據綠地控股的官方數據，短短3天時間，項目就賣出了250套公寓。2020年10月，那套頂層公寓也開始公開掛出銷售，標價3500萬元。
按照澳大利亞當地的購房政策，買家首付最低只需支付總房款的10%，餘款及貸款在交房前準備妥當即可。也就是開發商在交房後才能回收大部分的銷售款。
根據最初的規劃，“悉尼綠地中心”是計劃在2014年初啓動銷售，開發週期為4年。現在看來，進度並沒有預期中的理想。
此前，綠地控股在韓國以及加拿大的項目已經陸續回籠了資金。“濟州島第一高樓”夢想大廈項目於2020年11月5日正式竣工並交付，回收了約41億元的資金。這個項目是該公司在2013年11月拿下的，位於韓國濟州市老衡洞商業圈核心位置，佔地面積23301平方米，建築面積30.37萬平方米，建築高度169米。項目由兩棟38層的塔樓與7層的裙房構成，設有酒店、商業、餐飲、賭場等，其中五星級君悦酒店擁有1600套客房，2020年12月開業運營。綠地控股方面表示，項目竣工後，將交由合作方韓國樂天觀光持有運營，這有助於提高資金回籠速度，實現較好經濟效益。
2014年底，綠地控股收購了加拿大多倫多市中心的一個高級公寓項目，規劃總建築面積8.8萬平方米，規劃開發2幢包含共913套住宅的高層公寓、酒店、商業及服務設施，其中包含一間擁有118個房間的綠地鉑驪酒店。這個項目名為“綠地君峯公寓”，2015年便開工建設，2020年底實現全面竣工交付。公開信息顯示，隨着小業主產權交割的陸續展開，住宅部分預計可實現回款22.3億元。
降槓桿 加快海外項目退出步伐
受國家政策等因素影響，自2018年開始，綠地控股轟轟烈烈的海外拓展戰略便踩下了剎車鍵，發展的重心從擴張轉為了加速消化現有項目，探索輕資產業務模式。2020年，“三道紅線”全部都踩中的綠地控股給自己提了“每年降一檔”的要求，力求3年內成為綠檔房企。在綠地控股董事長張玉良列出的幾條降負債去槓桿措施中，便包括了“按照國家政策導向，進一步收縮海外房地產項目，加快退出步伐等。”
綠地控股的2020年中報顯示，截至2020年6月底，該公司共有15個在售項目，分佈於澳大利亞、韓國、加拿大、美國、馬來西亞、英國等地，儲備的4個項目則位於澳大利亞、韓國和馬來西亞。仍處於在建階段的有13個項目，這些項目的總投資額超過了1000億元。僅僅是收回投資，都能令該公司減輕不少資金壓力。
2020年10月，綠地控股發行了一筆票面利率為6.75%的2.5億美元定息債券發行，當時該公司曾透露已將2014年設立的30億美元中期票據計劃的規模變更為80億美元，已發行尚未到期的債券餘額包括52.3億美元和15億元人民幣。
美元債的償付關乎降負債大局。2月10日，綠地控股以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券的兑付打款。據瞭解，這筆自有資金的一部分便是來自韓國及加拿大項目的回款。按照內部人士的説法，未來該公司的海外到期債務大部分都將用海外的銷售回款償還。
除了加速在售項目的竣工交付外，整售物業也是回款的來源之一。按照綠地控股3月15日在官方微信上披露的信息，該公司近期還分別從悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城項目回籠資金近10億元。據一位海外資產交易專家透露，綠地控股在悉尼的鉑瑞酒店已經於2月下旬成功轉手，售價1.32億澳元，預計交易將在8月份完成。這個酒店緊挨着“悉尼綠地中心”，2015年底開業，是綠地控股旗下首家落户海外的自有品牌、自主運營高端商務酒店。該專家表示，鉑瑞酒店是整個改造項目的一部分，無法獨立核算成本，但全球酒店行業在疫情期間受到重創，此時出售，價格方面自然不會太划算。
從財務報表上來看，收入貢獻及盈利水平較低是綠地控股海外業務的一個痛點。2019年，該公司海外地區的收入僅為33.6億元，毛利率8.46%，還計提了11.01億元的海外項目存貨跌價準備。2020上半年，來自海外地區的收入約為23.6億元，同比下降35%，毛利率約13%，仍遠遠低於其房地產業務平均約26%的毛利率。在降負債的背景下，海外資產的加速處置很可能還會給毛利率施壓。
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