2021-10-31光大證券股份有限公司何緬南對萬科A進行研究併發布了研究報告《2021年三季報點評：住宅開發盈利承壓，已售未結資源充裕》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為18.21元。
萬科A(000002)
事件：公司發佈2021年三季度業績公告
2021年3季度公司實現營業收入人民幣（下同）1043.7億元，同比增長9.7%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤56.4億元，同比減少23.3%。
點評：住宅開發項目盈利承壓，已售未結資源充裕，多元化經營板塊穩步推進
1）高地價項目拖累毛利率同比下滑5.4pct至17.5%。2021Q3公司實現營收1043.7億元，同比增長9.7%；實現歸母淨利潤56.4億元，同比減少23.3%。1-9月，公司累計實現營收2714.9億元，同比增長12.4%；受銷售規模增長受限、地價提升、多元化業務釋放週期較長等因素影響，實現歸母淨利潤約166.9億元，同比減少16.0%；地產開發毛利率較2020年同期下降5.4pct至17.5%。1-9月，公司竣工面積1992.6萬方，同比增長10.4%，佔全年計劃竣工面積的55.5%（2020年同期為54.4%）。截至9月底，公司合併報表範圍內共有5211.1萬方已售未竣工項目，合同金額約7732.9億元，較年初分別增長5.9%和10.8%。
2）供需走弱下銷售呈下行態勢。2021Q3公司實現銷售面積754.7萬方，銷售額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。1-9月，公司累計實現銷售面積2946.4萬方，銷售額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。1-9月，公司累計新增132個開發項目，對應總建面約2241.0萬方（權益比71.5%）。
3）多元化板塊穩步推進。長租公寓:截至9月底，公司租賃房源超19.5萬間，累計開業約14.9萬間，出租率為95%。物流倉儲:截至9月底，公司物流倉儲已運營項目建面818萬方，其中高標庫及冷庫面積佔比94%及6%。此外，萬科物流發展有限公司增資擴股，引入多家戰略投資者。商業開發與運營:公司累計開業商業項目建面約1020.6萬方，2021Q3公司新開業商業項目32.6萬方。
4）財務維持審慎。截至9月底，公司淨負債率31.9%；現金短債比約1.9X；有息負債佔總資產比例為13.6%，且有息負債中70.6%為長期負債。
盈利預測、估值與評級：銷售規模增長受限及高地價項目拖累公司整體淨利潤下降，財務審慎為公司轉型業務提供後續支持，長期來看仍存在一定盈利拓寬空間。考慮到公司合併報表已售未結合同金額較年初增長10.8%至7732.9億元，疊加公司往年多集中於四季度結算，預計公司全年業績釋放壓力不大。但鑑於近期房地產市場供需走弱，行業整體盈利承壓，我們下調公司2021-2023年預測歸母淨利潤為356.19億元（下調11.2%）、367.58億元（下調20.6%）、381.93億元（下調28.6%）；當前A股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為5.9/5.8/5.5倍，H股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為4.9/4.7/4.6倍，估值具備較強吸引力，維持“買入”評級。
風險提示：多元化經營業務或由於競爭激烈而不及預期，政策調控不及預期等。
該股最近90天內共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為30.45；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。