2021-10-31光大证券股份有限公司何缅南对万科A进行研究并发布了研究报告《2021年三季报点评：住宅开发盈利承压，已售未结资源充裕》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为18.21元。
万科A(000002)
事件：公司发布2021年三季度业绩公告
2021年3季度公司实现营业收入人民币（下同）1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。
点评：住宅开发项目盈利承压，已售未结资源充裕，多元化经营板块稳步推进
1）高地价项目拖累毛利率同比下滑5.4pct至17.5%。2021Q3公司实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4亿元，同比减少23.3%。1-9月，公司累计实现营收2714.9亿元，同比增长12.4%；受销售规模增长受限、地价提升、多元化业务释放周期较长等因素影响，实现归母净利润约166.9亿元，同比减少16.0%；地产开发毛利率较2020年同期下降5.4pct至17.5%。1-9月，公司竣工面积1992.6万方，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020年同期为54.4%）。截至9月底，公司合并报表范围内共有5211.1万方已售未竣工项目，合同金额约7732.9亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。
2）供需走弱下销售呈下行态势。2021Q3公司实现销售面积754.7万方，销售额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。1-9月，公司累计实现销售面积2946.4万方，销售额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。1-9月，公司累计新增132个开发项目，对应总建面约2241.0万方（权益比71.5%）。
3）多元化板块稳步推进。长租公寓:截至9月底，公司租赁房源超19.5万间，累计开业约14.9万间，出租率为95%。物流仓储:截至9月底，公司物流仓储已运营项目建面818万方，其中高标库及冷库面积占比94%及6%。此外，万科物流发展有限公司增资扩股，引入多家战略投资者。商业开发与运营:公司累计开业商业项目建面约1020.6万方，2021Q3公司新开业商业项目32.6万方。
4）财务维持审慎。截至9月底，公司净负债率31.9%；现金短债比约1.9X；有息负债占总资产比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。
盈利预测、估值与评级：销售规模增长受限及高地价项目拖累公司整体净利润下降，财务审慎为公司转型业务提供后续支持，长期来看仍存在一定盈利拓宽空间。考虑到公司合并报表已售未结合同金额较年初增长10.8%至7732.9亿元，叠加公司往年多集中于四季度结算，预计公司全年业绩释放压力不大。但鉴于近期房地产市场供需走弱，行业整体盈利承压，我们下调公司2021-2023年预测归母净利润为356.19亿元（下调11.2%）、367.58亿元（下调20.6%）、381.93亿元（下调28.6%）；当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为5.9/5.8/5.5倍，H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为4.9/4.7/4.6倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期等。
该股最近90天内共有24家机构给出评级，买入评级22家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为30.45；证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。