編者按：3月結束，在港上市的物企陸續交出2021年答卷。樂居財經研究院重磅推出2021年港股物企研究報告，涵蓋營收、規模、淨利潤、現金、負債、業績潛力、物企關聯交易、單項目產值等十大榜單，立體還原“紅海”下的物企狀況。
文/樂居財經 範慧茹 鄧鑫妮 徐酒眠
2021年，物業風雲變幻，從熱到冷，從“藍海”爭奪到“紅海”廝殺，似乎瞬時之間，曾經競相追逐的資本市場，退意在蔓延。
有人，趁着風口還在，將物業悉數拋出；有人，負重前行，以己之身替父、替兄分憂解難；有人，堅守與突破並行，在多個細分領域尋獲新生。選擇背後，有取捨，有道義，有獨立，也透着無奈。
截至3月最後一天，49家港股物企順利交卷。但仍有4家港股物企年報“難產”，分別是恆大物業、彩生活、榮萬家和奧園健康。即使財報已經發出也不意味着高枕無憂，不少物企用“未經審核”的財報先“應付”着。
從已交卷的物企成績單中，補短板、擴優勢，物企規模再上新的高度，社區、城市、商業、餐飲……賺錢的方式層出不窮。與此同時，區域深耕、業態佈局、多輪驅動、多賽道掘金，物企利用自身的優勢，走出了不一樣的發展道路。
營收榜：前三甲洗牌，冠亞軍相差一倍
2021年，已發佈年報的49家港股物企，總營收取得1647.46億元的成績，物企平均營收為33.62億元，平均漲幅達44.65%。
44.65%的增速較2020年同期披露數據的40家港股物企平均36.57%的增速提升8個百分點，港股上市物企營收能力進一步提升。
與此同時，港股物企營收差距拉大。頭部6家物企貢獻了一半以上的收入，分別是碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、保利物業、華潤萬象生活和世茂服務，這6家物企佔港股物企總收入的50.73%。收入在平均數以上的物企僅13家，佔港股物企總數的26.53%，不足三成。
另一方面，物管行業馬太效應進一步凸顯。收入排名第一的物企和第二名的物企，營收數值出現斷崖式的割裂，第一名的碧桂園服務營收是第二名雅生活服務收入的一倍多，分別為288.43億元和140.8億元。
第二名到第四名物企收入咬合的相對較緊，雅生活服務、綠城服務和保利物業分別取得140.8億元、125.66億元、107.83億元，彼此相差不到20億元的差距。
在營收增速方面，港股物企也湧現出了少數黑馬。例如合景悠活和方圓生活服務營收均實現翻倍，營收漲幅分列第一和第二，為114.57%、106.49%。
其中合景悠活的營收增速基於在管面積的增速，2021年合景悠活通過收併購等拓展方式，獲得在管面積實現395.4%的增長，規模增速也位居港股上市物企第一位。而方圓生活服務則得益於2021年初物業資產的注入，收購了廣州方圓現代生活服務股份有限公司，並完成借殼上市。
淨利潤榜：微降0.4個百分點，佳兆業美好“吊車尾”
2021年，在收併購趨勢增強之下，物企淨利潤隨着營收的增長也進一步提升。在併購項目的融合下以及疫情等多種因素影響，部分物企淨利潤率一定程度上被消解，但總體較為穩定。
已發佈年報的49家港股物企，淨利潤總計233.67億元，平均淨利潤為4.77億元，平均淨利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的淨利率水平，微降0.4個百分點。
碧桂園服務以43.49億元的淨利潤水平再奪榜首，淨利潤增幅達56.36%；雅生活服務以26.66億元的淨利潤水平排名第二；其次是華潤萬象生活，淨利潤取得17.26億元。
營收排名第5位的華潤萬象生活，憑藉較高的淨利率反超營收排在前面的保利物業和綠城服務，其淨利潤率為19.45%，高於上市物企平均水平。
49家港股物企最高淨利率達到了32.14%，最低僅有2.55%。排名前三名的物企分別是星盛商業、中駿商管以及濱江服務，淨利率分別為32.14%、23.26%、23.23%。
淨利率不足10%的物企有11家，其中不乏頭部物企，如保利物業和綠城服務，兩者淨利潤率僅約8.08%、7.09%。此外，擁有近億方規模的佳兆業美好淨利潤率較上一年大幅下滑10.71個百分點至2.55%，在49家港股物企中排名最後一位。
規模榜：榜首易主，碧桂園服務規模超7億方
2021年，在49家港股物企發佈全年業績公告中，公佈在管面積的有47家物企。
與2020年末相比，榜首易主，昔日冠軍保利物業下降兩個名次，以4.65億方排在第三。碧桂園服務繼去年中報之後，再次拿下規模榜首位置，在管面積約7.66億方（不包括三供一業面積）；排名第二的是雅生活服務，為4.89億方。
因恆大物業等4家港股物企暫未公佈財報，在管面積破億的物企與上年相比少了一家，為14家。
此外，有5家物企規模不足1000萬方，分別是祈福生活服務960萬方、宋都服務900萬方、興業物聯600萬方、德商產投服務500萬方，規模最小的仍是星盛商業，面積約400萬方。
規模增長方面，有45家物企規模實現增長，僅祈福生活服務規模較上一年下跌0.7%。
上漲的45家物企，平均漲幅達到53.57%。其中，較上年同期增長最大的是合景悠活，同比上漲395.4%，主要得益於第三方規模的拓展；其次為第一服務控股和興業物聯，分別上漲172.9%和112.9%。
漲幅超過100%的物企有5家，其中規模最大的碧桂園服務漲幅達到了102.9%。此外，還有4家物企的漲幅不足10%，分別是京城佳業、鑫苑服務、領悦服務集團以及中奧到家，漲幅分別為8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。
關聯榜：第三方外拓強勢，關聯方比重被壓縮
2021年，共有49家港股物企發佈全年業績公告，其中32家物企公佈了在管項目中關聯方面積情況。
榜單中，整體規模較高的物企，一般來自關聯方的面積也較高。而關聯方面積的佔比則與物企的外拓能力有關，第三方增拓實力強勁，自然擠壓了關聯方的比重。
與2020年相比，物企第三方外拓能力明顯增強，關聯方面積佔比趨低，第三方比例順勢上漲。
過去一年，關聯方面積規模超過1億方的物企有5家，分別是碧桂園服務3.46億方、中海物業1.88億方、保利物業1.86億方、融創服務1.35億方，以及華潤萬象生活1.1億方。
關聯方面積佔比中，比重超50%的有16家，其中有5家物企60%面積來自關聯方輸送，分別是燁星集團77.4%、中海物業72.4%、華潤萬象生活66.7%、融創服務62.9%、宋都服務62.3%。
關聯方面積比例低於20%的有4家，與上年相比增加了1家，分別是旭輝永升服務18.7%、雅生活服務17.6%、合景悠活11.8%，以及銀城生活服務10.2%。
單項目產值榜：單項目產值最高超2000萬元
2021年，共有49家港股物企發佈全年業績公告，其中40家物企公佈了在管項目總數，樂居財經以此計算出40家物企的單項目產值情況。
單項目產值的對比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差異。排除單個項目規模大小的影響，在單價收費高或者增值服務挖掘充分的項目中，物企項目的產值也會高，同時也能拉昇整體產值。
從業態劃分來看，商管業態的收費水平普遍較高，其產值也相對較高。而在大部分物企廣泛佈局的住宅領域，深挖社區增值服務往往也能帶來不錯的效益。
40家物企中，單項目產值最高達到了2047.62萬元，為祈福生活服務。第二名和第三名分別是寶龍商業以及世茂服務，其單項目產值分別為1100萬元和1015.18萬元。
單項目產值500萬元-1000萬元的有17家，產值在500萬元以下的有20家，單項目產值最低的是銀城生活服務，為161.41萬元。
以規模超過1億方的頭部物企為例，單項目產值最高的是世茂服務，其次是華潤萬象生活，分別為1015.18萬元和919.69萬元。
規模最高的碧桂園服務平均單項目產值則處於中等偏下水平，為477.06萬元。這11家規模上億的物企平均單項目產值約為570萬元，大部分頭部物企產值處於腰部水平。
世茂服務單產較高，一定程度上得益於有着較高毛利率的社區增值服務的助益，該板塊營收表現亮眼，營收佔比接近30%，為其帶來增益。此外，華潤萬象生活在商管領域的優勢也讓其單項目產值處於較高水平。
現金榜：49家囤金千億，華潤萬象生活成新“現金王”
地產行業，物企有“現金奶牛”之稱。截至2021年12月31日，49家港股物企都有淨現金結餘，合計總額1086.9億元，較2020年40家公佈該項數據的港股物企現金總額1188.2億元減少了101.3億元，減幅約8.5%。
其中，“最大財主”易位，華潤萬象生活手握136.98億元接位，碧桂園服務以116.19億元降至第二名，世茂服務緊隨在後，以98.42億元排在第三位。
相較於2020年，整個榜單座次大洗牌。2020年奪得“二甲”的恆大物業尚未交卷，不過其賬上134億存款被銀行強制執行已是既定事實，流動現金或存在較大變動。此外，中海物業跌出了前十，寶龍商業、旭輝永升服務挺進前十，分列第九和第十。
49家港股物企中，手中現金在5億元之下的有16家。其中方圓生活服務手中現金最少，不足1億元。2020年5月28日，方圓生活服務正式由GEM轉入聯交所主板上市，未有募資額進賬。為增拓規模，去年方圓生活服務先後完成了多筆收併購交易。
IPO與配售再融資是物企擴充現金的主要途徑。去年，一共有12家物企登陸資本市場。不過由於規模普遍不大，因此所得募資淨額相對有限，在現金數額上還難以撼動頭部物企的地位。
12家物企中，僅越秀服務與中駿商管募資淨額超過20億，分別為21.33億港元、23.09億港元。截至2021年末，越秀服務手握現金38.03億元，排在第11位；中駿商管手握29億元，排在第14位。
不過，12家物企在IPO中的募資充盈了各自的現金流，同時也是實現各自增幅的最強動力。2021年底，有7家物企的現金翻了兩倍以上，分別是新希望服務、中駿商管、領悦服務集團、康橋悦生活、越秀服務、星盛商業、融信服務。其中，新希望服務現金增幅最大，為881.70%。
IPO之外，配售新股成為已上市物企再融資的重要選擇。2021年，有8家港股物企先後進行了總計9次配股融資，獲得資金約360.48億港元，分別是和泓服務、鑫苑服務、新城悦服務、碧桂園服務、雅生活服務、旭輝永升服務、世茂服務、建發物業。
其中，大額配股融資被頭部物企包攬。碧桂園服務通過兩次配售一騎絕塵，所得募資額約為183.41億港元；而鑫苑服務再融資所得募資淨額最少，僅有約3716萬港元，首尾相差約494倍。
除了配售，碧桂園服務在5月還發行了一筆可換股債券，所得募資淨額約50.38億元。
花式玩轉融資的同時，碧桂園服務的花錢速度也領跑行業。據樂居財經統計，2021年內，碧桂園服務至少發起了21筆投資，合計豪擲超過230億元。其中，收併購交易16筆，戰略投資、基石投資4次。
相比2020年底，碧桂園服務手中現金跌去了23.64%。除了碧桂園服務之外，還有17家物企的手中現金較一年之前有所下跌，合景悠活、佳兆業美好兩家物企縮減了一半以上，跌幅分別為58.32%、64.86%。
負債榜：華髮物業成“槓桿王”，7家負債率超60%
49家港股物企，合計流動負債額達1010.2億元，佔同期49家港股物企手握現金的92.9%%。平均每家物企的流動負債約20.6億元。
物管作為現金流較為充足的行業，流動負債的高低，一定程度上與物企規模的大小有關。49家港股物企中，碧桂園服務流動負債領先，約247.91億元；世茂服務、雅生活服務、華潤萬象生活、綠城服務緊隨其後，流動負債均超50億元，分別為89.10億元、67.57億元、60.79億元，以及57.89億元。
此外，有8家物企的流動負債在3億元以下，分別是方圓生活服務、星盛商業、力高健康生活、領悦服務集團、燁星集團、宋都服務、興業物聯、祈福生活服務、德商產投服務。
截至2022年3月31日，49家刊發了2021年度業績的物企，平均負債率約為44.94%。其中，負債率最高為114.68%，負債率最低為20.15%。
作為輕資產運營企業，物企的負債率普遍不高。49家物企中，15家負債率超過50%，佔比三成左右；26家家負債率不超過40%，佔比近半；餘下9家物企的負債率在40%至50%之間。
華髮物業服務負債率最高，為114.68%，成為最大“槓桿王”；今年剛完成上市的金茂服務緊隨其後，負債率達84.99%；銀城生活服務負債率為75.96%，排在第三位。
負債率最低的是兩傢俱有商管屬性的物企，星盛商業與中駿商管，負債率分別為20.5%、20.15%。此外，金科服務的負債率也較低，略高於星盛商業，為25.95%。
業績潛力榜：7家儲糧超10億
49家港股物企中，有44家物企公佈了合同（合約）負債，合計約210.75億元。其中，有7家物企的合同負債超過10億元。
“儲糧”最高的是碧桂園服務，合約負債45.36億元；緊隨其後的是世茂服務，合同負債為15.5億元。雖然二者排位相鄰，但之間相差近30億元。而排在世茂服務之後的5位，彼此之間的合同負債規模差距不大。
此外，合同負債低於2億元的物企有25位家，其中有11家物企的合同（合約）負債不到1億元，分別為融信服務、燁星集團、領悦服務集團、力高健康生活、興業物聯、華髮物業服務、方圓生活服務、宋都服務、德商產投服務、祈福生活服務、星盛商業。
與2020年同期披露數據的物企相比，合同負債與營收的比率普遍上漲。從合同負債與營收的比值方面來看，建發物業的比值最高，達50.58%。興業物聯、第一服務控股、燁星集團、和泓服務、京城佳業、銀城生活服務、朗詩綠色生活、新希望服務、金茂服務緊隨其後，比值均在20%以上，但低於30%。
比值不足10%的有14家，最為靠後的是時代鄰里、華髮物業服務、合景悠活、星盛商業，4家物企均沒有超過5%。星盛商業的比率最低，為1.99%，不過較2020年底的0.27%有所上漲。
基礎物管服務盈利榜：超六成物企靠物管服務撐起收入半壁江山
作為物企最為核心的基礎服務，物業管理服務依舊是絕大部分物企最大的收入來源。
據樂居財經統計，49家港股物企中，47家公佈了物業管理服務的數據，合計收入932.94億元，平均漲幅約42.33%。
從收入佔比來看，物業管理服務在總營收中佔比超過50%的有30家。換言之，六成以上的物企，物業管理服務扛起了收入的半壁江山。
其中，貢獻八成以上收入的有4家，分別是華髮物業服務、建業新生活、興業物聯、銀城生活服務，收入佔比分別為98.6%、84.5%、80.9%、80.1%，華髮物業以近99%的佔比高居榜首。
與其形成鮮明對比的是祈福生活服務、寶龍商業、方圓生活服務，這3家物企的物管服務收入佔比在兩成一下，分別為17.8%、12.1%、0.4%。
物管服務收入增速方面，14家物企增幅超50%。其中合景悠活、和泓服務的物管服務收入增速最快，增幅超過1倍，分別為152.8%、103.8%。相較而言，寶龍商業、中奧到家、祈福生活服務的增速可謂是“原地踏步”，3家的物業管理服務收入增幅均低於10%。其中，祈福生活服務更是唯一一家物管服務收入“失速”的物企，相較於2020年同期，跌去0.3個百分點。
毛利率方面，47家物企中，有33家公佈了物管服務的具體毛利率情況，平均毛利率水平達23.3%，與去年同期的23.6%相比，略微下跌。而低於均值水平的物企數接近一半。33家中有15家毛利率處於23.3%之下。
細分到各個企業來看，大部分物企的在物業管理服務毛利率20%-30%之間。
2021年，物業管理服務毛利率最高的是碧桂園服務，為34.6%；佳源服務、新城悦服務緊隨其後，毛利率也在30%以上，分別為30.4%、30.1%。物業管理服務毛利率最低的是綠城服務，為12.5%；值得關注的是，中海物業、保利物業兩支“國家隊”物企的毛利率水平也較低，在15%之下，分別為14.9%、14.3%。
此外，與2020年末相比，33家物企中有16家的物業管理服務毛利率出現不同程度的下跌，跌幅最大的是德商產投服務，跌去了10.4個百分點。新城悦服務、中海物業、卓越商企服務、佳兆業美好跌幅較小，均跌去了1.2個百分點。
社區增值服務盈利榜：4家收入超20億，毛利率最高71.3%
2021年，共有49家港股物企發佈全年業績公告，其中40家物企公佈社區增值服務情況。
社區增值服務一向被看作物企創收的利器，以其高毛利率見長。
在已經披露的數據中，物企社區增值服務總收入約為238億元，其中有4家物企收入超過20億元，分別是碧桂園服務33.27億元、綠城服務28.36億元、世茂服務25.13億元，以及保利物業23億元。
除此之外，社區增值服務收入不足1億元的有10家，1億元-5億元的有16家，5億元-20億元的有10家。
有34家物企公佈了社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率達到42.9%。毛利率超過50%有7家，為濱江服務71.3%、鑫苑服務68.8%、正榮服務67%、碧桂園服務60.5%、宋都服務57.1%、和泓服務52.6%、佳兆業美好50.5%。
毛利率最低的是京城佳業16.3%，其次為德商產投服務24.1%、綠城服務27.1%。
雖然社區增值服務的毛利率較高，但其在物業收入中的佔比普遍不高。該板塊業務收入比重超過20%的有14家，最高為世茂服務29.8%，不足三成；收入比重不足10%的有12家，最低的是領悦服務集團5.73%。
文章來源:樂居財經