2018年秋天，居安思危的萬科率先喊出“活下去！”如今，“活下去”已經成為萬科一個特別真實的存在。
在房地產行業一直猶如硬漢般的萬科，近日交出的一季報讓人唏噓：毛利暴跌，淨利不忍直視，業績增速大幅放緩，還不得不計提多個項目跌價準備。
二級市場上，近期萬科A（00002.SZ）股價也跌跌不休，截至4月27日收盤價為27.93元，較3月初的高位已下跌約20%，市值蒸發逾700億元。
不過，萬科整體財務、資金狀況還算穩健，截至2021年一季度末，其“三道紅線”已經全面達標。
毛利持續下跌，淨利不忍直視
萬科一季報顯示，集團實現營收622.64億元，同比增長30.33%；實現淨利潤12.92億元，同比增長3.44%。一季度萬科房地產開發的毛利率低至16.1%，創下歷史新低；淨利率更是不忍直視——只有2.07%。
一季度萬科主要財務數據
歷史上的萬科房地產開發及相關業務毛利潤率較高，長期維持在35%左右的水平。紅星資本局查閲萬科歷年財報可見，2017年至2019年其毛利率分別為：34.1%、37.48%、36.25%，堪稱優秀。但這一數據在2020年度出現較大幅度下滑，毛利率跌至29.25%；今年一季度更是暴跌至16.1%。
萬科以房地產開發為主業，其毛利率無非由兩點決定：一是拿地時的地價，二是銷售時的單價。毛利暴跌的背後，既與樓市調控有關，更與近年萬科拿了一堆高價地有關。萬科在一季報中也承認，本集團房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率下滑，主要和近年來地價占房價比例提高有關。
考慮到房地產項目的結算週期，實際房企業績數據反映的時間段更早一些。比如今年的毛利率，大多由去年的銷售單價、前年的地價決定。當地價仍在上漲，而銷售單價卻難以同步上漲的時候，房企的毛利率必然下滑。
萬科面對的問題，其實也是整個房地產行業共同面對的問題，可以挪騰的利潤空間越來越小。
在2020年業績會上，萬科總裁祝九勝表示，公司內部已經達成一定共識，短期看房地產利潤率仍存在下降趨勢。但行業回報率不等於一家企業的回報率，精益運營的企業回報率依然會高於行業均值。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一季度萬科毛利率下降幅度較大，也和市場行情有關。今年一季度受疫情影響，房企推盤節奏和銷售節奏又比預期要快，肯定會影響毛利率。從銷售角度看，為了加快去庫存，也主動銷售了一些利潤空間不大的項目。從整個行業角度看，現在房企賺錢確實壓力很大，需要房企積極研究新的市場機會。
總負債1.55萬億，又要計提跌價準備
眼下，房地產行業“三道紅線”監管嚴厲，萬科財務、資金狀況還算穩健。截至一季度末，萬科淨負債率為15.5%，持有貨幣資金 1966億元，短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元，均優於重點房企資金監測和融資管理規則的要求。剔除預收款項的資產負債率為69.5%，終於達到了“綠檔”企業的標準。
一季報還披露，萬科總資產約1.91萬億元，較上年末增長2.07%。其中流動資產1.58萬億元，非流動資產3235億元。總負債1.55萬億元，較上年末增長約2.2個百分點。其中流動負債1.35萬億元，非流動負債2055億元。雖然房企高負債因其結算週期的特殊性要理性看待，但萬科的總負債規模仍然十分驚人。
萬科總負債1.55萬億元
值得一提的是，在2020年財報中，萬科基於審慎的市場策略，又對存在風險的項目計提存貨跌價準備，金額合計41.8億元，較2019年底時上升約40%。本年計提的存貨跌價準備，影響報告期税後淨利潤19.8億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤14.5億元。
據財報披露，新增的計提跌價準備的主要為廊坊的兩個項目和保定項目，涉及金額分別為11.04億和8.77億元。其餘11個項目分別位於大連、撫順、合肥、南充、上海、烏魯木齊、廈門、煙台、營口、鎮江等地。不過，計提跌價準備，也體現了萬科的謹慎度在主動提升。
萬科對風險項目計提存貨跌價準備
活下去，萬科喊出向製造業學習
對於萬科未來的發展，一些投資者感到擔憂。4月25日在互動平台上有投資者提問：萬科未來房價是否會出現大幅下降？如果出現如何保證“活下去”？萬科則回應稱，公司不對房價做具體預測，我們相信無論何時，精益運營的企業、能提供好產品好服務的企業，都可以通過自身的努力實現高質量發展。
不過，萬科董事會主席鬱亮已經為“活下去”開出了一道藥方——向製造業學習。事實上，今年以來，鬱亮已經多次提出要向美的、格力、海爾等製造業龍頭學習。
鬱亮在2020年業績會上説，“房住不炒”剛提出時，市場上還存在僥倖心理；但過去4年的調控，讓市場清醒地認識到了政策的穩定性。鬱亮説，房屋將回歸居住屬性，房地產則迴歸實業屬性，趨勢不可逆轉。行業的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏，這意味着房企不能再靠囤積土地、賺土地升值的錢了；不能再靠加槓桿、賺金融槓桿的錢了。
鬱亮舉家電行業的例子説，2007年家電市場就已接近天花板，行業產能過剩。但經過殘酷的洗牌後，存活下來的龍頭如美的、格力、海爾，最終都憑藉好產品、好服務和好的經營管理能力贏得了市場，給股東創造了良好的回報。萬科也要成為那幾家在行業觸頂之後存活下來的企業。
紅星新聞記者 李偉銘
責編 任志江 編輯 鄧凌瑤