購物中心招商調整攻略
購物中心調整週期從以前的3-5年，發展到如今的2-3年甚至1年。面對調整週期提速，購物中心如何做好萬全的準備？本文以某知名購物中心季度招商調整執行細則為例，分析購物中心招商調整時需注意的11個要點。
購物中心季度招商調整前提説明
購物中心招商調整一般分為合同到期調整與合同期內調整。其中，合同到期調整由資產部、綜合業務部聯合測算。
購物中心在什麼情況下需要實行招商調整，主要是依據購物中心開業時間、經營情況、空鋪情況。購物中心在不同的情況下進行招商調整，其前提也不相同。
下面以購物中心實行招商調整的三大依據為例進行説明，不滿足審核條件的購物中心需進行招商調整。
1、以購物中心開業時間為招商調整依據
2、以購物中心經營情況為招商調整依據
根據商管2016年5月月度經營分析會要求，對開業滿6個月以上購物中心進行經營分類。對各類別購物中心招商調整遞增率作如下説明：
C、D類購物中心（經營困難購物中心）招商調整審核如下：
3、以購物中心空鋪情況為招商調整依據
如產生實質性空鋪，購物中心需在上報《季度招商調整方案》時，在備註中説明空鋪期及事由。
對空鋪調整的審核説明如下：
避免出現實質性空鋪的措施：
各區域、購物中心對目標品牌資源需及時儲備並跟進意向，同時加強空鋪預警管理。
例如，租户的租售比在同業態連續3個月排名後三位或兩次以上（含）、延遲繳費、人員貨品不足等情況出現時，應提前做好空鋪預警及招商調整方案。
購物中心季度招商調整流程
1、購物中心季度招商調整流程
購物中心季度招商調整分為六個流程，分別為品牌落位調研、商務條件審核、租金測算、方案審批、招商執行與考核評審。
其中在品牌落位調研階段需做好品牌儲備、項目定位、業態規劃等事宜，為接下來的招商調整做準備。
2、購物中心季度招商調整上報流程
各購物中心需在每季度最後1個月10日前提報次季度招商調整方案。CD類購物中心（經營困難購物中心）每季度第1個月10日前可補報一次本季度招商調整方案。
3、購物中心季度招商調整文件組成
購物中心在進行季度招商調整時，需充分準備以下資料文件：
購物中心季度招商調整注意要點
▼注意要點1
調整計劃應與資產租賃信息一致
購物中心季度招商調整計劃審批表是否與資產租賃系統信息一致，如下表中的鋪位編號、計租面積等信息，庫外品牌需提前錄入審批。
▼注意要點2
引進品牌與被調整品牌品類、級次一致
引進品牌時需滿足以下條件：
① 品牌級次、經營品類符合購物中心定位且跟周邊業態相匹配；
② 原則上品類不能變更，如確需變更，需在備註內説明原因；
③ 原則上新品牌級次不能低於原品牌；
④ 品牌未到期不允許提前續簽，聯發品牌有優先續約權；
⑤ 庫外品牌需附介紹。
如下表中的擬調整品牌茗記甜品，屬於餐飲品牌，符合購物中心定位；與被調整品牌福藝工藝同屬於Z級次。
▼注意要點3
租金遞增調整充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況
租金遞增調整需注意以下方面：
① 年度內有租決及大面積調整的項目，季度招商調整的租金遞增應參照大調遞增比例；
②租金遞增除滿足《購物中心招商管理辦法》相關規定外，需充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況；
③ 面積、位置基本相當的同批次調整品牌，租金遞增應基本持平；
④ 新合同環比遞增零售不低於8%，餐飲不低於5%；
⑤ 新合同環比遞增如遇切鋪等特殊情況需註明起始日期；
⑥ 原則上無免租期。
如下表中的擬調整品牌漫8、茗記甜品如下：
▼注意要點4
租期制定儘量與周邊品牌租期統一
租期制定需注意以下方面：
① 原品牌合同剩餘租期超過18個月，新品牌租期與原合同租期持平；
② 原品牌合同剩餘租期不滿18個月，新品牌租期可適當延長一年；
③ 合同期儘量與租決期持平，無統一租決期，儘量與周邊租期統一；
④ 租約到期日須避免與重大節假日重疊，根據實際情況租期應縮短1-3個月；
⑤ 非餐飲續簽：原址續約不裝修，租期不超過12個月；原址續約重新裝修，租期不超過24個月；
⑥ 餐飲續簽：原址續約不裝修，租期不超過24個月；原址續約重新裝修，租期不超過36個月；水吧、甜品等原址續簽，且須重新裝修，租期不超過12個月。
如下表中，被調整品牌福藝工藝與擬調整品牌漫8、茗記甜品的合同日期：
▼注意要點5
根據不同情況評定是否進行品牌調整
品牌調整因由需滿足以下條件：
① 是否存在空鋪期；
② 是否為經營預警品牌（正常租約到期除外），如不是預警品牌，原則上不允許臨時上報招調，如必須審批，則須説明臨時進行調整原因；
③ 明確續簽超過12個月是否重新裝修；
④ 是否為大學生創業商鋪；
⑤ 調入餐飲品牌，需説明是否與場內現有經營品牌衝突；
⑥ 二次籤批：説明已籤批品牌掉鋪原因及商務條件；
⑦ 租賃決策到期前6個月內的品牌調整，原則上不允許進行季度招商調整，特殊情況需説明；
⑧ 其它特殊説明（商鋪位置、扶持政策、捆綁落位）
如下表，品牌調整因由需在備註中説明：
▼注意要點6
擬調整品牌信息重點審核
在審核擬調整品牌信息時，需重點審核其調整類別、租金、租金遞增率、免租期、合同日期等信息，如下表：
購物中心季度招商調整中涉及的租期、免租期等商務條件需遵照《商管公司制度》及《營運期招商調整規範》要求審核及執行。
某購物中心租賃年限及免租期規定
某購物中心裝修免租期及履約保證金規定
▼注意要點7
鋪位切分充分考慮後續出租情況
鋪位切分需充分考慮後續經營掉鋪後再出租情況。如下圖中的被調整品牌錢家頂頂香，其鋪位被切分後的經營面積與擬進駐品牌綠康態自助涮烤的經營面積為2：1。
▼注意要點8
鋪位編號使用規範
① 鋪位編號必須使用系統的鋪位編號；
② 同一品牌多個鋪位的，原合同所有鋪位號須全部填寫；
③ 一鋪位一行對應一個面積數據，不得合併鋪位號和麪積；
④ 鋪位類型發現變化（主力店變步行街或步行街變主力店）、面積變化（新增鋪位、鋪位停用、鋪位局部面積增減）應在備註中説明原因，並由地方在“鋪位管理”上報變更審批後，方可錄入方案；
⑤ 品牌名稱必須使用品牌庫的品牌使用名；
⑥ 租決/微調、專項調整和季度調整不得混合提報。
如下表中的熱風：
▼注意要點9
審核購物中心租金測算對比表數據
購物中心租金測算對比表的數據部分需進行審核，避免出現購物中心的指標對不上的情況。
錯誤事例一：該購物中心的年度預算指標填寫錯誤，導致本方案與與預算差異數據錯誤。
錯誤事例二：該購物中心的三組數據的指標都是一樣的。
▼注意要點10
避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期
應避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期。如下表新品牌合同簽訂和原品牌撤場時間存在空鋪期，且未註明特別原因。
▼注意要點11
與品牌合同截止日期避開大型節假日
購物中心與品牌合同截止日期應避開大型節假日。新籤品牌的合同日期需避開五一、十一春節等法定節假日。
如果遇到節假日，應將合同日期提前15-30天。如下表，將合同截止日期定在五一，應避免這種情況。
除以上需要注意的要點之外，購物中心進行季度招商調整時應避免出現以下問題：
文章來源：商業地產招商運營
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