聯手越南女首富，李嘉誠押注東南亞地產

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一向眼光獨到的李超人，撤資英國洗牌資產，下注東南亞——越南。

投資的核心，仍是房產。長實集團（01113.HK）將在越南引進高端房地產項目，涵蓋住宅、辦公室、商業中心等業務。

越南胡志明市，目前成為資本寵兒。據世邦魏理仕（CBRE）發佈的《2021年亞太投資者意向調查》，胡志明市名列第五。據越南媒體消息，2021年，越南房價平均上漲5%至10%。

這是東南亞房產熱浪的一個縮影。無論是成熟市場新加坡、泰國，新興市場越南、菲律賓，還是拓荒市場柬埔寨等國家，都湧現着機遇。

華潤、中國聯塑、中建等一批地產鏈條相關企業，亦早就開始佈局東南亞市場。

新的造富故事，將陸續上演。

“從來不怨命運之錯，不怕旅途多坎坷，向着那夢中的地方去。”（新加坡著名歌曲《人在旅途》）

撤離英國後，李嘉誠瞄準東南亞。

4月末，李嘉誠旗下長實集團（01113.HK）與日本歐力士集團，通過越南當地房產巨頭——萬盛發集團，會見了越南胡志明市市長潘文邁，商討投資事宜。

萬盛發集團的前身為萬盛發私營企業，由張美蘭於1991年創立，張美蘭被視為越南華人女首富。

張美蘭是在越南的第四代華人，祖籍廣東省汕頭市濠江區葛洲社區。目前，張美蘭旗下企業涵蓋房地產、交通基礎設施、金融服務、農業、通訊科技、醫療、教育與旅遊等投資領域。，集團旗下的安東商業酒店(Windsor Plaza Hotel)，是越南首家五星級私人酒店，2006年APEC亞太部長會議的舉辦地。

張美蘭的夫君朱立基，擔任越南時代廣場集團董事長。出生於1956年的朱立基，祖籍廣東順德大良昇平社區，小時候生活在香港，幾經輾轉後在越南落腳發展。

張美蘭夫婦在越南擁有廣泛的政商人脈，2015年，越南辦法頒發獨立勳章和勞動勳章,朱立基和張美蘭分別獲三等勞動勳章。喜歡在香港購買豪宅的張美蘭夫婦，與香港多位首富也有千絲萬縷的聯繫。而今，在越南擁有大量土地的張美蘭，與同為潮汕老鄉的李嘉誠合作，也是水到渠成。

長實集團總裁趙國雄在會上表示，公司將引進高端房地產項目，涵蓋住宅、辦公室、商業中心、娛樂等業務，“公司將與萬盛發一起在最短的時間內，向這些領域注入大量資金。”此外，長實集團還表示，會在越南發展基礎設施建設項目，並將胡志明市定位為金融和技術的戰略中心。

李超人的眼光，多數錯不了。

據越南統計總局數據，2022年一季度，越南GDP實現921.75億美元，同比增長5.03%，高於同期新加坡（3.4%）經濟增速。

胡志明市是越南第一大城市和經濟中心，曾有“東方巴黎”之稱。據世邦魏理仕（CBRE）發佈的《2021年亞太投資者意向調查》，越南胡志明市首次躋身亞太區跨境房地產投資的首選目的地榜單，名列第五。

據當地媒體消息，雖然2020年和2021年受新冠肺炎疫情影響，但越南房地產市場依然活躍。相關數據顯示，2021年，越南房價平均上漲5%至10%。

越南計劃投資部的統計數據顯示，2022年第一季度，房地產經營領域新成立企業數量最多，同比增長47.2%。此外，該領域復工復產企業為845家，同比增長92%。值得注意的是，因遭受新冠肺炎疫情（COVID-19）影響而長期沉寂後，越南多個省市已進入“新常態”。自2021年底至今，越南幾乎所有房地產市場已逐漸活躍起來，搜尋和交易客户人數也在日益增加。

根據當地網站的報道，2022年4月胡志明市房價已經到達10年來歷史高點。胡志明市全市場樓盤商品房均價達到3300美元/平方米，按季度比增長8%，按年比增長27%。其中“平民”級別的商品房價格已經逼近1.7萬元/平方米，聯排房子漲至5.7萬元-8.6萬元/平方米。河內的住宅價格同期平均上漲了 20%-25%；在河內以西的許多地區，漲幅高達近35%-74%。

火熱的市場對外資吸引力巨大。

越南政府官方數據顯示，2022年前4個月，越南吸引外商直接投資資金超過108億美元，同比增長88.3%；其中，新註冊投資資金下降56.3%，但增資額和出資入股資金大幅增加，分別增長了92.5%和74.5%。

“新獲批的外商直接投資項目為454個，註冊資金總額近37億美元，加工製造業引進的投資資金排名第一，總投資額近62億美元，佔註冊投資總額的57.2%。房地產領域位居第二，總投資額超過28億美元，佔註冊投資總額的26.1%。”越南計劃投資部表示。

經統計，2022年前4個月，有72個國家和地區對越南進行投資。其中，新加坡以超過31億美元的總投資額位居首位，佔越南外資總額的28.8%；韓國以超過18.2億美元位居第二，佔越南外資總額的16.9%。

越南，只是東南亞一個縮影。

東南亞地區是與中國聯繫最為緊密的地區之一，在經濟文化等方面也有相似的歷史背景。

從市場來看，東盟國家可分為以下三種：一是拓荒市場，包括柬埔寨、緬甸、老撾等低人均GDP、高GDP增速國家；二是新興市場，包括越南、印尼、菲律賓、文萊等中等人均GDP、中等GDP增速國家；三是成熟市場，包括新加坡、馬來西亞、泰國等高人均GDP、中低GDP增速國家。

東南亞地產行業呈現升温狀態。

新加坡是東南亞唯一的發達國家。2022年，新加坡房價升至近7年來最高水平。據新加坡政府的數據顯示，2021年第四季度，該國私人住宅租金價格指數為114.2，同比上漲9.9%。儘管新加坡人口在過去兩年中有所下降，但該國的房屋租賃價格已升至7年來的最高水平。據新加坡政府的數據顯示，2021年第四季度，該國私人住宅租金價格指數為114.2，同比上漲9.9%。

《聯合早報》5月17日報道，雖然亞太房地產投資市場在今年首季放緩，不過新加坡甲級辦公樓交易活躍，推動大宗房地產總交易額首季同比增長21％至23億美元（約32億新加坡元），創2011年來最高首季紀錄。

從新加坡飛往泰國曼谷，只需2個多小時。

據泰國REIC預計，2022年泰國將新籤批土地分配及開發許可證約8.5萬張，年比增加28%；新建成房屋達約10.5萬個單位，年比提升35.3%。房屋過户量預計達33.2萬個單位，年比增加25.1%。

當然，真正的高增長機會是在新興市場及拓荒市場。

除了李超人盯上的越南，柬埔寨的金邊近年來同樣火熱。

2018年左右，柬埔寨樓市投資熱度就迎來高潮。《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》及《斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數》顯示，柬埔寨首都——金邊2018年房價漲幅達16.7%，投資回報率達29.4%，取得房價漲幅和投資回報的雙料冠軍，成為當年全球最值得投資的國家之一。

疫情緩解後，柬埔寨央行近日發佈《2021年宏觀經濟和銀行業發展以及2022年展望》報告稱，2022年柬埔寨經濟復甦前景樂觀，有望實現約5%的經濟增速，隨着國內收入水平和外國投資的增長，建築業和房地產業有望逐漸恢復。

泰國正大管理學院中國東盟研究中心主任湯之敏教授表示，近年來，中國在東南亞國家的投資中房地產行業一直佔據主要地位。

地產國家隊老大哥——華潤，早有佈局。

華潤集團旗下華潤長春置地，早於數十年前佈局泰國曼谷，以全球化戰略到海外投資，業務逐步拓展至越南、印尼、菲律賓等東南亞國家。

華潤長春置地執行董事黃朝陽2018年曾表示，集團正積極配合“一帶一路”倡議，結合東南亞各地的經濟長處，實現共贏，“華潤集團還將往南拓展市場，以緬甸、越南和老撾為東南亞的發展重心，成長為國際化專業的管理團隊。”

黃朝陽以越南為案例分析，指該國因年輕人口居多，在住房、食品、能源、物流等市場均有很大的發展潛力。

開發商下游是施工方。為搶佔市場，中國建築（601668）專門設立中國建築（東南亞）有限公司，其是集民用、工業和交通建築施工、設計諮詢、建築機械設備出租、混凝土製售、原材料進出口、鋼結構設計建造等業務為一體的綜合性國際工程承包企業。

中國建築（東南亞）有限公司早已形成胡志明、河內、金邊、西港、吉隆坡、新山“三國六地”的市場格局，正陸續向印尼、緬甸、老撾等東南亞市場進駐。

建材商亦緊隨而來。

中國聯塑（02128.HK）是我國大型建材家居產業集團，創始人黃聯禧瞄準東南亞龐大的內需市場和基建發展，大刀闊斧擴張。

目前，中國聯塑印度尼西亞的一期生產基地已投入運營，2022年將興建二期的規模建設；而於柬埔寨的生產基地亦加快改造中，預計可於2022年上半年投產。此外，中國聯塑正着力推進在泰國、馬來西亞、菲律賓、孟加拉國等國家的生產基地建設。

當然，地產相關企業出海東南亞，有許多風險需要規避。

以新加坡施工項目為例，“一帶一路”（中國）仲裁院仲裁員朱中華近期撰文表示，“新加坡法律體系屬於英國法系，其法律表現形式與我國明顯不同，相比而言其法律規定包括建築技術規範詳盡而繁瑣，而且執法非常嚴格細緻。”

他舉例説：“譬如，新加坡先後制定了一系列環境保護法律、法規和相關規範標準，包括《環境保護和管理法》等。所有建設工程、製造業和其他工程的開展都必須依法取得環境許可，以確保其符合環境法及相關規範標準。相關部門還對空氣質量、固體廢棄物和污水的排放進行非常嚴密的監測，如違反將會受到嚴厲的行政處罰，甚至可能構成刑事責任而被處以罰金或監禁。”

東南亞，看上去財富之門正在打開。然而，唯有，勇敢並謹慎的人，才能夠最終勝出。這一次，精明的李超人又成了投資風向標。