金科服務今登陸港交所，房企緣何熱衷分拆物業上市？
江北嘴財經獲悉，今日（11月17日），金科股份控股子公司金科服務在港交所正式上市，系今年重慶IPO募資額最大的一單，同時金科股份亦成為重慶首家A+H上市民營企業，內地房企分拆物業上市再獲一枚新成員。截至今日收盤，首日收盤價報44.7港元/股，與發售定價持平，市盈率50.99，總市值291億港元。
今年毫無疑問是物業管理行業激情擁抱資本市場的一年，尤其進入第四季度後，房企分拆物業上市的節奏明顯加快，迎來新的一波上市熱潮。那麼內地房企緣何熱衷與此？
物企上市潮
自2014年花樣年旗下的彩生活成功登陸港交所成為“物業第一股”以來，陸續有房地產企業選擇分拆物業上市，並在2019年達到第一波高潮，目前物業公司上市的數量正在快速增長。據克瑞爾物業管理統計，從2014年至今日，目前共有35家物業公司成功上市，除了A股上市的南都物業、新大正、招商積餘外，其餘32家均在港交所上市。
值得一提的是今年以來，就有11家物業公司登陸港交所，分別是興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務、正榮服務、卓越商企服務、第一物業、世茂服務、全景悠活、金科服務。今年上市物業公司的增量佔據整個上市物業公司數量的34.38%，增長速度可見一斑。
11月的資本市場對物業股來説同樣好消息不斷。11月3日，融信服務向港交所遞交招股書，正式加入了內地房企分拆物業上市的大潮；11月8日，華潤萬象生活也通過了港交所聆訊，距離上市更進一步；11月15日晚，恆大物業IPO通過港交所聆訊。中信證券預測，2020年四季度物業公司IPO融資規模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。
港交所信息顯示，除了融信服務、華潤萬大生活、恆大物業外，目前還有融創服務、中國文旅、陽光城物業、越秀物業、建發物業等多家來自內地的物業公司在港交所提交了IPO申請。
融資大考
內地房地產企業為何搶在年底前，集體分拆物業“上市趕集”？隨着房地產行業對主體監管日漸趨嚴，將於2021年施行的“三道紅線”監管政策或成誘因之一。“三道紅線”具體要求指：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1，這對整個房地產行業來説都是挑戰。
“三道紅線”之下，大多數房地產企業必須調整債務結構，分拆物業上市成為一種去槓桿、加權益的手段。通過股權融資能獲得低成本資金的方式補充權益，改善資產負債率和淨負債率等企業槓桿水平，從而緩解房地產企業的財務壓力。
江北嘴財經瞭解到，分拆上市後，房地產企業還可以通過出售物業管理公司股權獲得現金流，並憑着物業管理公司在資本市場的變現，提高其母公司的估值，不斷拓寬融資渠道，提升融資靈活度，實現融資的良性循環。業內人士指出，物業分拆上市的邏輯是：將資產證券化、減輕資金壓力。
資本偏愛
江北嘴財經分析32家港股物業公司發現，從市盈率看，市盈率超過50倍的有7家，市盈率在30-50倍之間的有8家，市盈率在10-30倍之間的有13家，上市後的物業管理企業市盈率普遍高於關聯地產公司或者母公司。平均來看，32家物業上市公司的市盈率中位值為29.21，其關聯地產公司的市盈率中位值為6.00，市盈率高出其關聯地產公司超4倍之多。
港股物業公司情況一覽（市盈率截至11月17日收盤）
這也表明，資本市場對物業股的認可度相對較高。房地產行業是資金密集的週期性行業，槓桿率普遍較高，行業規模增長放緩後，預估未來的房地產市場開發空間有限，因此房企普遍估值較低。而房企公開信息披露的內容有限，像物業等快速增長且市場空間大的板塊由於營收佔比較低難以獲得更深的市場認知，其價值難以被合理評估。
喜憂參半
除去監管政策的原因和資本市場的認可度之外，大波的物業上市熱潮跟行業發展背景緊密相關。
從發展背景看，我國的房地產市場經過20多年的快速發展已經進入存量時代，行業整體規模大概率已達到了行業頂點，不僅銷售增速放緩而且融資渠道日漸收緊。而房地產公司本身具有的物業板塊面對廣闊的存量市場，擁有數量眾多的業主，成為對沖房地產行業新增銷售面積及銷售額增速下降、搶灘存量房地產市場的另一優質途徑。
從業務經營模式看，在2019年之前，房企分拆物業上市的意圖主要是期待輕資產板塊迅速發展，其業務經營模式的相對獨立性決定了具備分拆上市的基礎。
隨着物業版塊在資本市場發展的持續升温，其逐步展現出獨特的魅力。然而，也有業內人士對此表示了擔憂。物業管理服務行業總量始終有限，之前資本市場對其估值高，是因為上市平台少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物業行業之後，將迅速分食蛋糕。此外，物業管理行業作為房地產開發的下游行業，在近期上游地產整體環境趨冷的背景下，其估值水平或將在接下來受到一定影響。