中國樓市，存量時代正式來臨！影響深遠

一、2021年，樓市全面進入存量時代。

主要表現在兩個方面：

1、供應端：主要城市新房供應量越來越少，二手房成交佔比持續提高。以北京為例，二手房成交佔比高，達72%，深圳、廈門二手房成交佔比也分別高達69.7%和66.7%。

新房市場成交量繼續走低，2018-2020年成交量分別為7.8萬億、7.9萬億和8.8萬億公頃。

過去幾年，核心城市的二手房市場已經取代新房成為樓市的主導力量。

根據貝殼研究院的數據：

過去5年，中國二手房交易交易量達1557萬套，佔全部房屋總交易額的70%。

過去20年，北京的二手房交易成交總額為5.1萬億元，交易總套數為210萬套，交易量翻了7.5倍，成交總額翻了120倍。

上海的二手房成交總額6.6萬億元，交易總套數為365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。

未來幾年，大量的新房轉化成為二手房，二手房市場規模將越來越大。

2、需求端：全國人口增速趨於放緩，未來幾年增速繼續降低，甚至可能出現下降。

第七次全國人口普查數據顯示：

中國大陸共141178萬人（2020年），10年增加7206萬人，年平均增長率下降0.04%（較2010年）。

15—59歲人口為894376020人，佔63.35%，人口的比重較2010年下降6.79%。

也就是説，潛在的購房人口（15—59歲）數量是下降的。從整體上看，中國人口對房產的需求量在降低，但是存在結構性矛盾，比如像北上廣深杭等核心城市住房需求量在增加，房產的供應量在降低，原因在於人口的增長量大於樓市的供應量。

二、樓市全面進入存量時代的影響及對應的政策

1、樓市調控之變。2016年開始全面普及的樓市調控舉措主要表現為限購、限貸、限售、限價（四限），後來也被視為長效機制。2021年以前，二手房是不限價的，只對新房限價。但隨着今年2月8日深圳出台的二手房指導價政策，二手房開始進入限價時代。

不久前，成都也出台了二手房成交參考價機制，首批涉及201個小區。

二手房指導價政策不僅會影響到交易（價格過高無法成交），也會影響到房貸（房貸金額可能會減少），對二手房市場影響巨大，相信其他城市也可能效仿。

二手房指導價政策根本原因在於中國樓市正全面進入存量時代。一方面，“房住不炒”之下，房產已經成為生活必須品，就好上學、就醫一樣。既然是生活必須品，合理的限價是有必要的，就好比幾十年前的糧票。但是二手房是樓市重要組成部分，甚至是主導力量，如果限價只限於新房，就未免留下漏洞。

根據貝殼研究院統計測算，2020年，全國二手房交易金額達7.3萬億元，比去年增長8.1%，創2015年以來最大值。北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交佔比達72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居於其後。

另一方面，二手房市場容易受操縱，在大城市供需不匹配的情況下，賣家很強勢，比如贖樓、交易税費本來賣家，最後反而變成買家直接承擔。而且二手房交易業主容易抱團，同一個小區都有微信羣，相互推升房價的動機強，渠道也多，聯合起來的難度小，造成掛牌價持續上升，讓購房者苦不堪言，是時候規範二手房交易了。

2、税收之變。根據財政部的數據，今年1-5月累計，土地和房地產相關税收中，契税3255億元，同比增長39.7%；土地增值税3371億元，同比增長35.4%；房產税1395億元，同比增長14%；城鎮土地使用税895億元，同比增長2.5%。

此外，國有土地使用權出讓收入26123億元，同比增長23.9%。

可以看到，國有土地使用權出讓收入主要是土地出讓金，即地方政府賣地的收入。土地和房地產相關税收主要是二手房交易時的税費。一般而言，土地出讓金收入遠高於二手房交易時的税費，幾乎佔了地方收入的一半。

但是由於城市邊界的限制以及生態紅線保護要求，大城市可供開發的土地越來越少，結果是出讓的土塊增長空間有限，到了未來某一個時間點後，土地出讓收入肯定會下降，如何解決地方政府長期飯票問題？

房地產相關的税費將從增量徵税向存量徵税，這是樓市全面進入存量時代後的必然。

所謂房地產税，就是對房屋和土地同時徵收的一種税，它不是在交易的時候徵税，而是按期徵税，比如一年，主要指向存量房。也就是説將來地方收入會從土地出讓金慢慢向房地產税過渡。

房地產税該徵嗎？當然，房地產税其實有增值税的效果，比如你有兩套房，原來總價是100萬，突然間政府在你家旁邊建了地鐵，你的房子價格漲到了500萬，那麼這升值的400萬是你自己勞動創造的嗎？當然不是，而是用全體繳税人的錢建地鐵後而得到的升值，主要功勞是全體繳税人，所以對於多套房徵税是合理的。

5月11日，四部委召開房地產税改革試點工作座談會，市場普遍預測房地產税最早可能在今年在部分城市試點。

3、中國樓市進入存量時代後，很多變化接踵而來。

關於二手房交易，有不少專家學者提出很多建議，比如：

1、在二手房交易中推行國際通行的“單邊代理制”。

2、上線官方主導的二手房交易平台，買賣雙方可以自助交易；

3、不允許業主向擔保公司借錢贖樓，只能用自有資金贖樓。

這些建議短期能否推出不清楚，但長期來看，隨着中國樓市正式進入存量時代，未來落地的概率很大。

上面這3點建議如真成行，無論是哪一點，對二手房市場都影響巨大。比如第一點、第二點，將使買方議價的空間大大提高，大量的房產中介不得不退出市場。第三點房子交易成本上升，二手房成交量將再次壓縮，價格也將會下降。

除此之外，未來的變化還有很多，比如土地出讓方式、舊改等。

總之，2021年，樓市的存量時代正式來臨！它的來臨會帶來很多變化。未來對於普通人來説：1、買房時條件相差不大的情況下，能買新房儘量考慮新房。2、二手房交易風險比新房高，多花點時間去看房，多瞭解市場情況，多多考慮交易時的每個細節，把每個漏洞堵死。3、購房時槓桿不宜過大，良好的現金流是面對未來突發風險的最好保障。

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