本文來源：時代財經 作者：童潔
企業供圖
8月26日，龍湖集團發佈2022年上半年財報，今年1-6月，龍湖錄得全口徑銷售金額為858億元；實現營業收入948億元，同比增長56%；實現歸屬於股東的核心淨利潤66億元，同比增長6%。
從銷售端來看，今年上半年的業績與往年相比並不算突出，龍湖集團執行董事兼CEO陳序平在業績會上也坦言，上半年受宏觀環境影響，市場出現階段性困難，但是監管層和各地政府自5月以來出台多項支持性政策，6月市場出現明顯的觸底反彈，7月是持續築底過程。
“我們預判今年是一個低開、築底、向好的態勢，整體穩中向好，全年房地產商品房成交規模同比去年預計會出現30%左右的降幅。”市場下行的行情下，陳序平稱，龍湖不會為了銷售規模而做一些被動動作，今年會基於整個集團現金流安全和維持合理利潤增長的目標，來確定推盤節奏。
據其透露，隨着杭州、上海的一些項目陸續入市和加推，8月份龍湖有信心實現當月同比銷售額轉正。此外，龍湖取消了全年銷售目標，而是根據市場情況實時動態調整具體銷售計劃，今年全年，龍湖的可售貨值約為4000億元。
經營性收入保持30~40%的年化增長
十幾年前，龍湖集團董事長吳亞軍聽到了一句話，“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，你再應對風險已經來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應對”，直到現在，她仍然對這句話記憶深刻。
吳亞軍時常在想，前方有沒有看不見的冰山，如果龍湖撞上了應該怎樣應對。從半年報來看，龍湖已經發生了變化，今年上半年其營收中，來自商業投資、冠寓、龍湖智創生活的經營性收入正在快速增長，首次在上半年突破百億，至110億元，同比增長26%，3年複合增長率為36%。
其中，龍湖商業累計開業運營商場65座，整體出租率95.6%，商業租金同比增長26%至46.5億元；龍湖智創生活實現全口徑營業收入約63億元，同比增長33%，3年複合增長率59%，綜合毛利率約29%；冠寓租金收入同比增長11%至11.8億元，累計開業房間數超11萬間，截至報告期末整體出租率為93.3%，開業超過六個月的房源出租率為95.4%。
事實上，早在幾年前房地產行業增速下滑初見端倪的時候，房企就紛紛尋求轉型和多元化，龍湖亦不例外。過去幾年的業績會上，商業、長租公寓、物管等業務在龍湖業績會上所佔的篇幅越來越大，尤其是去年以來，住宅市場每況愈下，龍湖在其他航道的動作便多了起來。
例如，年初龍湖推出全新空間服務品牌龍湖智創生活，並正式在港交所提交IPO申請；商業地產方面，龍湖以重資產模式走了很長一段時間之後，如今開始加快輕資產項目的落地。
根據陳序平介紹，截至6月底，龍湖智創生活物業管理板塊在管面積約2.8億平方米，合同面積約4.8億平方米；在手商業項目共計近130個，其中近20個是輕資產項目，主要位於杭州、重慶、武漢等城市；長租公寓在手房源16萬間，已開業超11萬間。
關於未來的目標，陳序平説，“力爭保持每年經營性收入30~40%的年化增長。”
再談被做空：造謠不是正常市場行為
就在發佈半年報前不久，龍湖剛剛經歷過一場“做空”風波。受到商票逾期傳言和外資券商做空的影響，龍湖股價一度大跌。
此次業績會上，吳亞軍談起做空事件，稱“心情還可以”。吳亞軍表示，做空本身是正常的市場行為，但是造謠不是正常的市場行為，龍湖的股價或PE相對較好，遭遇類似的事件屬於預料之中。
吳亞軍繼而坦言，這次行業的週期調整並不是壞事，經歷種種困難後，龍湖的管理層會更謙遜、勤勉，雖然過程痛苦，但已經有所準備，除了做了一些常規的防守動作，也提前進行了相關佈局。
財務方面，龍湖上半年維持“綠檔”，截至2022年6月末，龍湖淨負債率為55%，現金短債比達到4.07倍，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.09倍。
此外，截至6月30日，龍湖的綜合借貸為2123.8億元；淨負債率為55.3%，剔除預收款後的資產負債率為68.1%；平均借貸成本為年利率3.99%；一年內到期債務為215.2億元，佔總債務比例為10.1%。
在首次回應做空事件時，龍湖提到，年內無償債壓力。事實上，從年初至今，龍湖多次發行債券，合計金額65億元。就在發佈半年報的前一天，龍湖發行了首單全額擔保民營房企債券。8月25日，龍湖發行一期中期票據，總規模不超過15億元，發行期限為3年。
對於外界十分關心的後續融資安排，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼在業績會上讓外界“放心”，“龍湖與全國很多銀行建立了戰略性的關係，目前從溝通情況來看，銀行對整個行業未來堅定看好，認為行業出現了一些階段性的困難以後，應該會有更好的明天，所以他們堅決支持高信用房企。未來龍湖也會依靠這部分融資彌補公開市場的波動。”
趙軼稱，總的來説，到年中，龍湖現金短債比超4倍，到年底已基本無償債壓力，且目前的融資渠道是暢通的，融資資源是豐富的。
對於未來，吳亞軍充滿信心。她認為，行業的底部已經逐漸顯現出來了，其他同行包括一些表現良好的公司，都能夠跟龍湖一起穿越週期。