作者 | 707的牛
數據支持 | 勾股大數據
來源 | 格隆匯研究（ID：glh_tushuocaijing）
地產公司剛剛公佈了前三季度業績和10月份銷售數據，一半低於市場預期一半超預期。自從限制房企融資的三大紅線出來之後，竣工端的增速就慢下來了，股價對預期也進行了充分反應。而三季報出來之後，利空兑現，算得上是板塊的最後一跌，因為10月份的銷售數據比預期當中的要好很多。
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糟糕的三季報
2020年第三季度房地產板塊營收同比增長5.7%，較2019年同期下滑了13pct，歸母淨利潤下滑16.8%，較去年同期下滑37pct；營收和利潤增速同時開始出現大幅放緩的跡象，板塊指數也是一路回調，從8月份高位下來回調幅度將近13%。
融資收緊會直接導致房企現金流緊張，那麼地產商就會選擇性的做一些事情：促銷樓盤迴款現金，放緩竣工端避免佔用太多資金。因此也出現了在疫情影響下，銷售數據持續好轉的現象；而竣工端的數據的確慘不忍睹，統計局剛剛發佈的數據，2020年1-9月份商品房竣工面積累計增速下滑11.6%，9月單月竣工面積增速同比下滑17.7%。
歸母淨利潤方面，萬科8.9%，保利2.9%，金科11.5%，金地-8.0%，新城26.9%，利潤增速更加可憐，二線房企增速明顯快於一線房企。伴隨結算節奏在年底加快，預計房企第四季度的業績會明顯好於前三個季度。
02
超預期的銷售數據
三季度業績整體不及預期，年底交房竣工的節奏還會加快。就目前這個階段來説，地產股的至暗時刻已經過去了。因為隨之而來的是業績的釋放，銷售數據的持續增長。
既然房企有銷售回款的動力，在地產股業績增速普遍放緩的情況下，可以重點關注銷售數據這項指標。整體來看，1-10月份TOP100房企操盤銷售規模99359.2億元，同比增長9.0%；10月單月銷售金額11440.7億元，同比增長25.2%。
同時累計增速轉正出現在7月份，而1-9月的行業銷售額再次好於去年同期，也恰恰説明房地產行業已經擺脱了疫情的影響，重新開始新的增長；這是當下應該重視行業板塊和地產股的邏輯。
而業績方面，疫情的確影響了竣工進度，行業上半年整體性業績增速出現了下滑，不及預期，四季度竣工週期加快也會帶來房企業績的整體性反轉。9月份以來，房企融資端進一步收緊，對投資，開發，銷售都產生了一定的影響。目前這個階段，做大銷售規模，加快回款仍然會是市場主旋律。
03
最後一跌下的市場策略
經過9月，10月兩個月的回調之後，地產板塊回調也很充分了。在這個位置，板塊整體估值不高，也沒有比現在更差的時候了，當中的機會也值得挖掘。
市場當中業績釋放快，同時銷售業績增速排名也靠前的房企是不多的。要選也只能從二線房企裏面挑，業績增速和銷售增速都快於一線房企。1-10月的數據也印證了這一點，TOP5房企銷售額同比增速8%，TOP10房企6%，TOP20房企8%；10月單月TOP5房企銷售額同比增速10%，TOP10房企8%，TOP20房企17%，TOP20明顯強於TOP5,TOP10房企。
其中，累計增速和單月增速比較快的房企有陽光城，金科股份，中國金茂，龍光集團，濱江集團；銷售業績超預期也造成了銷售排名的大幅變動，也會拉動這些房企的年度排名。
相應的，地產板塊的估值也足夠便宜，整體估值不到10倍，當前估值來到了2018年的市場底部水平。但是行業的銷售業績是持續創出了新高的，越跌説明增速快的公司性價比越高，機構加大配置的可能性也會越大。
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