觀點網 3月31日，銀城國際控股召開2021年度業績發佈會。
據2021年財報顯示，銀城國際收益約為87億元，較2020年約人民幣106.8億元減少約18.1%；毛利約為15億元，較2020年約11億元增加約30.1%，毛利率約為17.2%，較2020年增加約6.4個百分點，淨利率為5.5%，同比上升1.9%。
就毛利率的升高，管理層表示，原因主要是2020年公司結轉樓盤是現房項目，現房項目建設到銷售的週期是較長，資金佔用時間較長，一般現房毛利率就會比較低，導致2020年毛利率比較低。
“可以認為，2021年銀城毛利率迴歸到我們自己認為的較為正常的水平。”財務管理中心總監程曦表示。
銀城國際2021年在盡力銷售回款。
截至2021年12月31日止年度，集團實現總合約銷售額約252.94億元，同比增長約9.0%，創歷史新高；合約銷售均價為22265平米，同比上升10.6%；全年綜合回款率為106%。
努力回款也是為壓降負債。據瞭解，銀城國際2021年總有息負債下降5.1%，短期借款佔比進一步下降至35%，短期負債下降14.5%，平均融資成本為7%。
管理層表示，為自身安全度要留有足夠餘地很重要，要繼續降槓桿，有質量地發展、健康地發展、安全地發展。
加快銷售
合約銷售總額、合約銷售均價方面則繼續增長，增長幅度在10個百分點左右。具體項目而言，主要貢獻合約銷售金額項目均位於南京及杭州等核心城市。
據瞭解，南京雲望府項目總計914套住宅，2021年住宅推售三開三罄。4月首開462套，6月二開推出260套，9月三開推出192套，全部在開盤當天售罄。
此外，杭州觀湖之辰項目於2020年11月首開，2021年5月-9月七開七罄，實現年度簽約41.12億，回款38億。在為期不到一年的銷售週期當中，1439套房屋實現了全部售罄。南京金陵玖園項目於2020年12月底首開，至2021年底，三開三捷，亦全部售罄。
儘管如此，受2021年下半年政策調控影響，銀城國際截至2021年12月31日實際銷售253億，離300億元合約銷售目標尚有一定距離。
管理層認為，銀城國際在銷售端仍具有較大潛力：“2021年新獲取的項目，由於下半年整體行業情況，在推進上面不像以往那麼迅速，可能也會造成在2021年下半年沒有實現更大增量的銷售，這部分銷售會體現在2022年簽約和回款當中。”
管理層表示，在今年乃至下一發展階段中，加大運營速度和銷售速度實現現金回籠，並定下2022年合約銷售額區間為250-260億元的銷售目標，“上半年預計銷售在125億-130億之間，下半年差不多一樣，上下半年均衡排布。”
執行董事兼副總裁朱力表示：“2022年銷售目標是根據銀城自身項目情況再加上所處的五大區域板塊市場表現和項目流速，制定了更為合理、更有質量的銷售增長，大概在250億-260億區間。”
壓降負債
加快銷售是為了儘快回籠現金以緩解流動性。
資料顯示，銀城國際在2022年有2筆到期美元債。於2022年3月16日到期的本金總額為1.65億美元境外債，已在不久前的2月25日進行了交換要約，利率提高至13%，期限為364天。
另一筆本金總額為1.1億美元高級票據，將在2022年9月20日到期。
總體來看，銀城國際負債規模和結構均有所改善。短期借款佔比下降至35%，短期負債下降14.5%，總有息負債下降5.1%，平均融資成本有所下降至7%。
另據瞭解，2021年銀城國際總有息負債約136億元，其中90.3億元為銀行借款，佔比達到66.3%，銀行借款平均利率約為6.65%。除此之外，2021年銀城國際總授信額度為261億元。
同時，壓降負債的動作讓在手現金有所減少。據瞭解，銀城國際現金及現金等價物從2020年底35.2億元減少為14.3億元。對此，公司回應，出於拓展規模、降低經營風險，適當部署了聯合營公司，聯合營投入情況也會導致現金有些下降。
財務管理中心總監程曦表示，2021年集團有意識、有目的壓降負債，這也是銀城國際擁抱地產行業的政策。
“在下面一個階段的發展過程中，我們會更加註重公司的健康度。公司要降槓桿、保現金流、保安全，我們會抓住下面的一些風機市場和窗口，比如銷售政策的改變、加大銷售、加大現金回籠，同時在土地市場供應方面，招拍掛以及收併購方面都會有窗口期和機會。”
對於未來的發展，管理層表示，去年開始就提出了“有質量的發展”，“過去追求規模、現金、排名的發展方式已經不適合今天，也不適合我們這種企業的發展。”
以下為銀城國際2021年業績會現場問答實錄：
現場提問：2022年的3月份到期6.5億美元，還有1.1億美元的美元債，美元債到期和還款壓力怎樣？
程曦：銀城國際從2019年上市以來沒有追求盲目擴張，一直秉承着有質量發展，深耕長三角。在過去2021年度，對於房地產行業來説，和以往相比是一個相對來説比較艱難和困難的一個時期。
在過去的2021年，銀城國際合約銷售完成253億元，同比增長9%，同時銷售回款在2021年還是很亮眼的，達到106%，處於行業標杆水平。
從發佈的業績公告上各位可以看到，銀城國際的流動比率一直穩定在1.2這樣的倍數左右，現金流一直還是很穩定的。
2021年3月份，本集團發行1.65億元的美元債，利率是11.8%，這個票據2022年3月份到期，公司在今年3月8日完成約9600萬美金交換要約，同時在3月10日回購註銷了本金約6200萬美元的票據，3月16日安排資金兑付票據，本金大概有660萬美金，公司悉數妥善安排票據的兑付，也避免票據的違約。
除了上述1.65億元美元債，還有年內到期1.1億元美元債，相信會合理安排好現金流，安排好兑付計劃，維護好公司對資本市場的承諾。
現場提問：去年現金減少，是否存在流動性風險？
程曦：2021年隨着房地產有公開暴雷開始，一方面地方政府要保護按時交房，對監管資金進行收緊；去年金融機構由於房地產去槓桿的考慮，會收縮融資，2021年整個行業資金界面相較以往來説還是偏緊張的。
在這樣的宏觀現實環境下，銀城國際作為房地產行業的一員，其實多少也會受到市場行情的影響，在手現金必然有些下降。
2021年集團有意識、有目的壓降負債，這也是銀城國際擁抱地產行業的政策。剛才説到2021年有息負債總額是136億元，同比下降了5%；在總負債當中，短期負債佔比35%。通過一系列有意識壓降負債的政策，必然會導致在手現金會有一定比例的下降。
2021年銀城國際出於拓展規模、降低經營風險考慮，適當部署了聯合營，也會導致現金有些下降。
但是正如剛才所提到的，雖然現金下降了，但是負債比例和結構其實和以往年度相比是有所優化。
與2019年和2020年相比，三年趨勢來看，除了短期負債和長期負債不斷下降，融資成本也有比較穩步地下降。2021年平均融資成本是7%，2020年融資成本是7.7%，處於行業較低的水平。
現場提問：2021年的目標是300億，但是隻完成81%，今年前2個月銷售同比有下降，今年情況如何，怎麼保證完成？
朱力：2021年初制定了一個相比較自身項目實際上更富有挑戰性的目標，上半年銷售勢頭和整體項目銷售推進都是超預期的，按照正常發展全年完成300-330億的銷售額沒有問題。
但是下半年行業信用危機和企業的影響，整個市場有了明顯的降温，導致銀城國際在推進上不像以往那麼迅速，沒能在下半年實現更大增量的銷售。
2022年銷售目標是根據銀城自身項目情況加上所處五大區域板塊市場表現和項目流速，制定了更為合理、更有質量的銷售增長，大概在250億-260億的區間。
上半年預計銷售在125億-130億之間，下半年差不多一樣，上下半年均衡排布。
現場提問：地產調控下，公司策略是否做出相應的調整？是否選擇競爭相對較低的區域進行投資？
馬保華：中央調控政策以房住不炒、租售並舉以及降低金融風險，目的是為了房地產健康發展，作為主基調我們認為是長期不會改變的，並且我們也是比較認同。
作為深耕長三角的房地產開發商，會根據外部環境的變化來提出自己的應對策略。從戰略發展來講，公司不會改變，要做長三角優質物業的開發商，同時會在產品打造、服務以及適應新的產品需求方面，比如在康養、物業服務、生活服務等方面做到產品與服務並重，讓自己在長三角形成的品牌優勢。
公司會一如既往做出努力，這是不變的方面。
同時，公司會根據外部環境的變化調整發展策略，去年開始就提出了“有質量的發展”，過去追求規模、現金、排名的發展方式已經不適合今天，也不適合我們這種企業的發展，所以提出“有質量的發展”。在下面一個階段發展過程中，會更加註重公司的健康度。
要降槓桿、保現金流、保安全，接下來會抓住一些市場和窗口，比如銷售政策的改變、加大銷售、加大現金回籠，同時在土地市場招拍掛以及收併購方面都會有窗口期和機會。
根據外部市場的情況和機會，我們會按照公司的基本戰略和打法來發展，做到每個項目提高運營質量，加大銷售，提高公司健康度，降槓桿，做好自己的產品和服務，在深耕的長三角區域形成品牌優勢，發展自己。
現場提問：2021年毛利率和淨利潤率都較去年有所提升，在行業利潤空間下行的市場環境下，如何保持利潤的穩定？是否具有可持續性？
程曦：2021年公司毛利率是17%，比2020年提升了6.4個百分點，究其原因主要是2020年結轉樓盤是現房項目，建設到銷售的週期是比較長的，資金佔用時間也會比較長，一般現房毛利率就會比較低，可以認為2021年銀城毛利率迴歸到我們自己認為的較為正常的水平。
銀城國際一直秉承有質量的發展，包括在未來的發展戰略當中，拿地策略也會考慮拿地毛利率。在房地產變革的環境當中，公司不斷提出精細化管理，提升自己的內功，提高運營效率。
相信在未來，會憑藉我們開發運營能力、優秀土儲進一步降本增效，集團內部已經在控制管理費，包括不斷降低融資成本。在未來結轉情況當中，我們會保障毛利率比較平穩，目標是穩中有升。
現場提問：管理層如何看待房地產今年的走向？對市場的政策或者銷售政策有何佈局，是否考慮到促銷降價等新的銷售政策？
朱力：這個應該只是當下或者目前這個行業所處的困難局面，但一定不是2022年中國經濟的常態，也不是這個行業正常的狀況。
我們不能假設整個中國經濟和整個行業量價齊跌的情況出現，當然作為企業來講，不管外部政策或者環境以及市場、行業變化，自身都要有質量地維護股東的利益，維護客户的利益，維護企業的發展，先不要過度悲觀。
就算行業經濟、開工、投資受到一定的影響，銀城國際還是會積極應對，包括市場、策略上會抓住銷售的窗口期，及時調整推盤供貨的節奏，加大渠道、業務上的建設。
2021年加大回款也是這個邏輯，降價促銷目的都是為了抓現金流回來，如果現金流質量能夠更高，其實可以在前期銷售貨值減損上做得更好一點。
另外，會利用銀城旗下銀元寶產品加大在線營銷推進力度和渠道拓展力度，培養在線化拓寬和數字營銷方面引流的能力。
這是企業要做的。
現場提問：今年還有沒有員工優化計劃？
朱力：按照2019年、2020年以往員工的淘汰率或者流失率，其實都在5-10%的合理區間，既是保持人才適度流動，同時也要有組織效能和效率的強調，只要是企業都不外乎強調這些。
從人數規模上來看，2021年底人數大於2020年底的人數。
2022年初，公司做了一定的人員優化，也是基於一定的考慮，對2022年整體規劃佈局以及銀城實際在2021年整體經營效益的完成情況，再加上2022年行業所處的環境包括整體利潤空間的情況下，相應的開源和節流的動作都是需要去做的。
在此情況下，去年年底或者今年年初人員調整其實就在10-12個百分點的比例。