中新經緯客户端6月20日電18日，在遞交招股書數月後，金融街物業股份有限公司的上市申請獲得通過，將於7月6日開始在港交所主板買賣。這家成立了二十多年的公司，有接近1/4的收入都來自於北京辦公樓租金最貴的區域——金融街片區，包括中國證監會在內許多金融監管機構與行業巨頭，都是它的服務對象。
一般而言，商業類物業的物管費要高於住宅類，承接較多商業類物業物管業務的企業，其利潤率也相對較高。不過，金融街物業雖然有超過60%的收入來自商務物業，但去年的綜合毛利率僅為19.2%，明顯低於已上市物管企業的毛利率均值，盈利狀況有待改善。
8成收入依靠母公司輸送 外拓項目佔比低
北京金融街。中新經緯 楊妍 攝
1993年，國務院批覆的《北京城市總體規劃》明確提出，在西二環阜成門至復興門一帶，建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行金融機構總部。此後，該區域進入開發建設，1994年5月，金融街物業註冊成立，為金融街區域提供物業管理服務。
這片規劃佔地面積僅為1.18平方公里的土地上，不但聚集了“一行兩會”等中國最高金融決策和監管機構，還入駐上千家知名企業，包括諸多銀行、保險、資產管理、支付結算等金融機構的總部。招股書披露，金融街物業服務的機構與企業中，不乏舉足輕重的金融巨頭及監管機構。
其中，位於金融街區域的富凱大廈，正是中國證監會的辦公駐地，也是金融街物業的服務對象。招股書將富凱大廈列為公司代表性在管項目，原因就是“有一家國家金融監管部門為我們在該樓宇的租户之一”。
2017年-2019年，金融街物業為富凱大廈提供了核心服務及配套增值服務，以協助銀行、證券公司、咖啡廳及其他設施的運營，分別獲得約959.5萬元、958.8萬元、1693.3萬元收入。
金融街物業的註冊地址與證監會只有約500米的距離，但即便如此，金融街物業還是選擇投入港交所的懷抱。東方證券在研報中指出，物業公司更傾向於選擇港股而非A股上市的原因之一，是A股對於分拆子公司上市的關聯交易比例的要求是所有地產子公司型物業公司無法繞過的坎。
招股書顯示，金融街集團通過全資附屬公司北京華融綜合投資有限公司，間接持有金融街物業47.52%的股份，金融街集團旗下的金融街控股則作為金融街物業的聯屬公司，為其提供大部分物業管理項目。從收入構成看，2017年-2019年，金融街物業營收中的80%以上均來自金融街聯屬集團。招股書提示，金融街聯屬集團經營的任何負面發展或其開發新物業的能力均可能影響公司獲取新物業管理項目的能力。
招股書稱，公司來自金融街聯屬集團項目的收入貢獻佔比略微減少，因為致力於通過確保獲得獨立第三方的項目委聘來拓展業務。不過，外拓項目對收入的貢獻並不高，數據顯示，2017年-2019年，來自獨立第三方項目的在管建築面積分別約佔在管總建築面積的27.5%、30.9%、33.6%，但在總收入中的佔比僅為16.5%、16.6%、18.9%。
倚重北京市場 金融街片區收入佔1/4
從金融街片區起家後，金融街物業將業務擴大至全國重點地區，截至2019年12月31日，共擁有11家附屬公司及40家分支機構，物業管理服務涵蓋多個物業項目，並專注於商務物業。
招股書顯示，金融街物業2017年實現營業收入7.57億元，2018年為8.75億元，增長15.7%；2019年實現收入9.97億元，增長13.9%。淨利潤由2017年度的8270萬元增長10.7%至2018年度的9150萬元，並進一步增長23.9%至2019年度的1.13億元。
對比已經上市的物業管理公司，金融街物業的規模不大。中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發佈的數據顯示，截至2020年4月30日之前已經在A股、H股上市的26家內地物管公司，它們的營收均值為24.16億元，淨利潤均值為2.95億元。
在管規模上，2019年其在管建築面積約為1990萬平方米。中指院數據顯示，中國物業服務百強企業去年的管理面積均值為4278.83萬平方米，TOP10企業的管理面積均值達2.21億平方米。
金融街物業的營收增速雖然達到兩位數，但對於仍處在跑買圈地階段的物管公司來説，增速不算快。億翰智庫數據顯示，上市物管企業2019年的總營收達到625億元，較上年增長36.2%，超半數公司的營收增幅在40%以上。其中，營收規模排在第一的碧桂園服務，去年的營收增速達106.3%。
收入構成上，金融街物業與金融街區域乃至整個北京，都是分不開的。金融街片區，常年都是北京辦公樓租金最貴的區域，今年年初，仲量聯行發佈的報告顯示，北京金融街的辦公樓租金位居全球第三，僅次於香港中環和紐約中城。諸多金融機構總部的入駐，也為金融街物業帶來豐厚的物業收入。
招股書披露，2017年-2019年，金融街區域的收入分別約為2.17億元、2.29億元、2.39億元，分別佔總營收的約29.2%、26.6%、24.4%，佔比在1/4左右。
2017年-2019年，金融街物業北京區域實現收入分別約為5.09億元、5.50億元、6.18億元，分別佔總營收的約68.5%、63.9%、63.1%。再加上在天津、石家莊、廊坊服務的項目，公司超過七成收入都來自華北區域，西南、華東、華南、東北、華中的佔比不足三成。
商務物業貢獻大部分利潤 整體毛利率待改善
東方證券指出，雖然商業、辦公、醫院等業態的物業管理較住宅項目的專業化程度更高，成本較住宅業態也會略高，但總體而言，這類業態的物業利潤率會明顯高於住宅項目。物管公司在管面積中，商業、辦公等業態的管理面積越大，其利潤率水平也會相應越高。
2019年，金融街物業商務物業在管建築面積約800萬平方米，佔總在管建築面積的40.2%；商務物業營收6.47億元，佔總營收的66.06%；商務物業毛利1.59億元，佔整體毛利的83.28%，毛利率為24.6%。
不過，受非商務物業拖累，金融街物業的整體毛利率還處在偏低水平，2017年-2019年，公司整體毛利率分別為19.2%、18.5%、19.2%。根據中國物業管理協會等機構的數據，上述年份已上市物管公司的整體毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%。金融街物業2019年的淨利率約為11%，也略低於已上市物管公司12.1%的均值。
對此，金融街物業董事長及總經理孫杰近日公開表示，公司未來仍將堅持擴展以商業物業為主的市場佔有份額，這部分管理面積的增加，或許可以持續改善公司的毛利率表現，“商務物業管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物業百強整體月物業費平均價格3.26元。”