中國網地產訊 23日，惠譽授予總部位於中國房企花樣年控股集團有限公司(B+/穩定)擬發行的美元高級無抵押債券“B+”評級，回收率評級為“RR4”。
據瞭解，上述債券評級與花樣年控股的高級無抵押評級相同，因為它們將構成其直接和高級無抵押債務。該公司計劃將擬發行債券的募集款項淨額用於對現有債務進行再融資，並用於一般公司用途。
花樣年評級的支持因素在於，該公司適度的槓桿率、優質的土地儲備和穩健的利潤率，雖然這些都被較低的客户週轉率抵消了一部分。評級主要受限於公司業務規模較小，其2019年的權益合同銷售總額為268億元人民幣。
關鍵評級驅動因素
穩定的槓桿：惠譽預計花樣年控股的槓桿率(以淨債務/調整庫存衡量)在2020-2021年將穩定在2019年底的44%左右，儘管惠譽預計該公司將把大約40%的銷售收入用於土地收購，高於2017-2019年35%的平均水平。這是為支持其未來兩年持續的合同銷售增長，直到其2021-2022年的城市更新項目(URP)開始對銷售作出重大貢獻。
優質的土地儲備：截至2019年底，花樣年控股土地儲備總量為1730萬平方米，可銷售資源約2000億元，根據公司2020年450億元的銷售目標，可以支撐其四年左右的開發。花樣年控股有46個城市更新項目，總樓面面積為1950萬平方米，可銷售的資源約3800億元。中國一線和二線城市佔據了其90%以上的土地儲備。
自2019年以來，隨着該公司越來越多地參與中國一線和二線城市黃金地段的地塊公開拍賣，惠譽預計其平均售價將上升。這與2019年之前的政策不同，當時花樣年控股主要通過併購來獲得土地，因為價格更便宜，但需要更長的開發週期以及面對更復雜的狀況。它們也大多是位於同一一線和二線城市不太繁華的地區。
良好的利潤率、較低的週轉率：得益於低成本，花樣年控股的EBITDA利潤率(不含資本化利息)從2018年的25%擴大到2019年的27%。預計2020年通過公開拍賣獲得土地的毛利率將下降25%-28%，未來幾年EBITDA利潤率將會下降。管理層認為，在城市更新項目的推動下，利潤率隨後還有提高的空間，因為城市更新項目的利潤率高於50%。
花樣年控股2019年的週轉率(以權益合同銷售額/總債務衡量)為0.7倍，相對較低，儘管該比率從2018年的0.55倍有所上升，這是因為該公司參與了城市更新項目，以及較早前通過併購獲得大片土地的戰略，但併購通常需要較長的開發時間。惠譽預計花樣年控股的週轉率將逐漸提高，但仍將低於同行。
按比例合併彩生活股權：花樣年控股按比例合併其持有彩生活52%的股權，因為後者為上市公司，其現金流無法直接進入花樣年控股。惠譽預計花樣年控股將獲得彩生活在2019年所公佈的6500萬元股息。花樣年控股的非開發地產 (DP)EBITDA大部分來自彩生活。惠譽預計，受總樓面面積收入增長的推動，彩生活的EBITDA將穩步上升。2019年底，花樣年控股的非開發地產 (DP)EBITDA利息覆蓋率為0.19倍 (2018為 0.20倍)。
業務規模製約評級：花樣年控股 2019年的權益合同銷售額為268億元，仍低於大多數“B+”評級同行的400億至500億元。今年上半年，公司合同銷售額同比增長33%，至175億元人民幣，為年度目標的39%，管理層相信，花樣年控股能夠實現全年目標。惠譽持較為保守的看法，在合同銷售總額增長10%的推動下，預計2020年的權益合同銷售額將增長7%，至287億元人民幣，但由於公司與合資夥伴的合作日益增多，可歸屬權益的下降抵消了其部分增長。