2021年上半年《大灣區物流指數》報告發布，探析物流市場發展趨勢

來源： 鳳凰網房產深圳站

繼去年首發《大灣區物流指數》報告後，第一太平戴維斯持續聚焦大灣區物流地產市場發展動向，深入解讀疫情後物流市場的最新趨勢，並於今日發佈2021年上半年《大灣區物流指數》報告。

後疫情時期，全球經濟及供應鏈仍在探索復甦之路。相較之下，國內經濟已實現反彈，網絡消費市場蓬勃發展。2021年上半年，粵港澳大灣區物流市場亦受利好宏觀經濟環境推動而持續向好，市場需求保持增長、項目資產表現尤為穩健。

經濟反彈賦能市場持續發展，大灣區物流租金、價格指數雙增長

圖1大灣區物流租金指數，1H/2010-1H/2021

來源：第一太平戴維斯研究部

圖2大灣區物流價格指數，1H/2010-1H/2021

來源：第一太平戴維斯研究部

2021年上半年，大灣區物流租賃市場積極向好，租金指數環比上升1.3%至192.0。此外，投資者對大灣區物流資產投資興趣濃厚，但由於市場在售投資標的數量相對有限，大灣區物流資產價格因此繼續上漲。期內，大灣區物流價格指數環比上升1.9%至259.8。

大灣區整體租賃需求暢旺，區域平均空置率環比下降

圖3高標倉總存量與空置率，1H/2021

來源：第一太平戴維斯研究部

2021年上半年，得益於廣州的核心帶動，廣佛肇城市板塊持續吸引諸多電商及製造業企業的租賃需求，三城市空置率皆有下降——分別環比下降6.0、0.4、15.7個百分點至8.9%、0.4%、6.6%。深莞惠城市板塊亦延續供不應求。除深圳外溢需求外，本地高新制造業企業的租賃需求亦賦能該城市板塊需求增長。截至期末，東莞、惠州的空置率分別環比下降2.0和3.5個百分點至1.7%和2.9%，深圳高標倉則均處於滿租狀態。受限於片區產業發展特點，珠中江城市板塊租賃需求仍主要來自於第三方物流及電商企業。期內，江門高標倉空置率環比上升9.0個百分點至9.0%。珠海及中山高標倉空置率則與2020年下半年持平，珠海仍為5.0%，中山高標倉均滿租。

租金增長帶動總租用成本上升，廣深港總租用成本仍居區域前三

圖4總租用成本，1H/2021

來源：第一太平戴維斯研究部

2021年上半年，大灣區有八個城市總租用成本環比上升，其它城市則保持不變。香港繼續以人民幣每平方米每月120.0元的總租用成本領跑灣區，深圳和廣州則為內地城市總租用成本的前兩名。期內，兩城總租用成本分別環比上升1.9%和2.2%至人民幣每平方米每月59.5和41.2元。其中，得益於租賃市場的活躍表現，廣州總租用成本錄得區域最大增幅。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇展望表示：“2021年下半年，大灣區經濟料將緊隨全國步伐實現穩步增長，網絡零售市場有望持續擴張。物流市場租賃需求預計隨之增長，鑑於短期區域新增供應仍十分有限，供不應求的市場格局料將持續，大灣區物流租金指數將因此延續上升趨勢。此外，在投資者情緒持續積極、市場基本面保持堅挺的背景下，大灣區物流資產價格料將延續上升勢頭，下半年大灣區物流價格指數預計將保持上升。”