全球央行史無前例寬鬆，大放水下二季度10大都市房價指數繼續創新高

貨幣放水利好大於經濟下行利空，二季度10大國際都市房價繼續創新高。

新冠疫情發生後，全球經濟受到重創，但10大國際都市房價指數卻連續兩個季度逆勢上行，主要是疫情以來，發達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。

二季度京滬房價環比漲幅最大。

二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經由一季度的負增長回正，受疫情後貨幣政策寬鬆的利好，二季度京滬房價環比漲幅是10大國際都市中最大的。不過中央和央行多次強調房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計三季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

在經濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內大都市的房價變化，易居房地產研究院在國內率先研究和創建了10大國際都市房價指數報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據當地政府公佈的統計數據展開分析。

美國次貸危機爆發以後，10大國際都市房價指數下滑，於2009年二季度觸底，此後隨着全球經濟的逐漸復甦，10大國際都市房價指數也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數總體上持續了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，2018年四季度轉跌。2019年以來小幅震盪上漲。

2020年二季度，10大國際都市房價指數為150.1，環比上漲1.1%，同比上漲1.9%，與次貸危機後的低谷2009年二季度相比，上漲68.4%。新冠疫情發生後，全球經濟受到嚴重影響，但10大國際都市房價指數卻連續兩個季度逆勢上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣放水，流動性氾濫所致。

1、北京環比漲幅第一

根據各國統計部門的數據，與2020年一季度相比，10大國際都市中，二季度房價上漲的城市有8個，另有2個城市房價環比持平。

環比漲幅排在前3位的城市分別為北京、上海和香港。其中，北京以3.6%的環比漲幅位列第一。二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經由一季度的負增長回正，受疫情後貨幣政策寬鬆的利好，二季度北京上海和香港的房價漲幅排名前列。

環比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、首爾和東京，其中多倫多和首爾房價環比持平，東京則小幅上漲。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經濟嚴重衰退，但二季度10大國際都市中沒有一個房價出現環比下跌，説明在全球超低利率和流動性過剩的影響下，大城市的房產仍是較受歡迎的資產。

2、洛杉磯同比漲幅最大

2020年二季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和倫敦，同比漲幅分別為3.7%、3.5%和3.5%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大，主要是貨幣政策持續寬鬆，2019年7月，美聯儲時隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續兩次下調利率至0%-0.25%的歷史低位，流動性增加導致美國股票房產等資產價格上漲。

同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，其中香港和多倫多房價同比小幅下跌，新加坡房價小幅上漲。其中，香港以1.9%的同比跌幅位列倒數第一位。2019年下半年以來，由於國際貿易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經濟已連續4個季度負增長。 2019年三季度至2020年一季度，香港房價也連續3個季度下跌，二季度受利率下降等利好影響，香港房價上漲，同比跌幅仍是10大都市中最大的。

1、紐約和洛杉磯：環比均小幅上漲

2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震盪，美聯儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，並宣佈開啓無限量QE。以往來看，貨幣寬鬆有利於資產價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經濟造成重創，今年第二季度美國GDP按年率計算下滑32.9%，創上世紀40年代以來最大降幅，但紐約和洛杉磯房價二季度依然小幅上漲，説明貨幣寬鬆對資產價格的利好要大於經濟下行對房價的利空。目前美國多地陸續爆發第二波疫情，美國的疫情形勢依然嚴峻，經濟復甦前景也不容樂觀，在此情況下下半年美聯儲預計仍會維持零利率政策，三季度紐約和洛杉磯房價預計仍將小幅上漲。

比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2020年二季度房價指數的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為45，洛杉磯為135.5，表明從長期來看，紐約房地產市場較為平穩，洛杉磯房地產市場則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求佔比較大不無關係。

2、倫敦：環比連續5個季度小幅上漲

2019年二季度後，脱歐態勢逐漸明朗，倫敦房價持續小幅上漲。新冠疫情發生後，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，雖然二季度英國GDP下降了創歷史紀錄的20.4%，但寬鬆的貨幣政策使得倫敦房價依然小幅上漲。7月6日，英國宣佈將房產印花税起徵點從現在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免於繳納印花税。這項政策預計短期內將刺激英國的購房需求，疊加寬鬆的貨幣政策，預計三季度倫敦房價還將上漲。

3、東京：小幅震盪上漲

日本內閣府公佈的數據顯示，二季度日本GDP按年率計算同比下滑27.8%，創下日本二戰以後的最大降幅，並已連續3個季度呈負增長，但在全球流動性氾濫的情況下，二季度東京房價微幅上漲。預計三季度東京房價也將繼續在目前位置小幅震盪。

近10年來，東京房價指數的最高點為103.2，最低點為80.2，波動幅度相對其他國際大都市較小，因此東京房價走勢較為平穩，沒有暴漲暴跌。因為經歷過房地產泡沫的破滅，所以日本人對於投資房地產更加謹慎，樓市也因此更為理性。

4、首爾：小幅震盪上漲

2020年3月，韓國央行緊急下調基準利率至0.75%的歷史最低水平，以對抗公共衞生事件帶來的經濟影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬鬆的貨幣政策雖然能夠刺激經濟增長，但也可能令資金流入本來已經過熱的房地產市場。7月10日，韓國政府決定一律上調針對多套房持有者徵收的房屋購置税、綜合不動產税和轉讓所得税税率，嚴防房產投機，穩定房產市場。預計三季度首爾房價或將小幅下跌。

近十年來，首爾房價指數的最高點為108.9，最低點為85.3，波動幅度僅為23.6，總體來看首爾房價指數走勢較為平穩。

5、多倫多：持續小幅回升

2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬鬆的貨幣政策對資產價格是利好。加拿大統計局網站顯示多倫多二季度房價與一季度持平，多倫多地區地產局TRREB發佈的月報數據顯示，6月房屋銷售有明顯的好轉，比5月銷售增長89%，不過同比仍下降1.4%，7月份房屋銷售量則同比上漲29.5%，創了該月最高紀錄。隨着房屋銷售的持續好轉，預計三季度多倫多房價將小幅上漲。

6、新加坡：小幅上漲

2020年一季度，受疫情和經濟影響，新加坡房價小幅下跌，二季度在全球流動性氾濫的影響下，新加坡房價小幅上漲。預計接下來幾個季度，新加坡房價仍會在目前位置小幅震盪，小幅上漲或下降均有可能。

7、香港：連續3個季度小幅下跌後小幅上漲

2020年3月，繼美聯儲降息後，香港兩次下調基準利率至0.86%，二季度香港房價小幅上漲。隨着香港國安法的制定和實施，香港局勢將持續好轉並恢復穩定，這將有利於香港經濟的恢復，也有利於香港房價的回升。在寬鬆的貨幣環境下，預計下半年香港房價還將小幅上漲。

8、北京和上海: 二季度房價漲幅擴大

2020年二季度，北京和上海的房價漲幅均有所擴大，上海房價還創出新高，主要是疫情後貨幣寬鬆所致，而且京滬房價已經橫盤三年，調整比較充分。央行年內已3次降準，M2創2017年二季度以來的三年多新高，M1創兩年多新高，貨幣放水利好資產價格，年內房貸利率也持續小幅下行，對刺激居民購房有一定作用。不過中央和央行多次強調房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計三季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

目前，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，對世界經濟造成重創。國際貨幣基金組織（IMF）6月24日發佈最新《世界經濟展望》，預計2020年全球GDP將收縮4.9%，相比今年4月份的預測又下調了1.9%。IMF同時將2021年全球經濟增長率預期下調，由之前預測的5.8%下修至5.4%。IMF表示，新型冠狀病毒疫情對2020年上半年經濟活動的負面影響比預期的更為嚴重，預計復甦將比之前預測的更為緩慢。預計以下國家將出現同步的深度衰退：美國(-8.0%)、日本(-5.8%)、英國(-10.2%)、德國(-7.8%)、法國(-12.5%)、意大利和西班牙(-12.8%)。

貨幣政策方面，美聯儲3月兩度緊急降息，總計下調利率150個基點至0-0.25%，的超低水平，並宣佈開啓無限量QE。歐洲央行也史無前例大放水，在開始史上首次放寬幾乎所有限制大規模購債後，歐洲央行又宣佈在公共衞生事件期間大幅放寬對換取銀行貸款的抵押品的要求，連希臘發行的垃圾級債券都可以接受。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，在6月宣佈了1000億英鎊的額外擴張計劃。日本央行維持-0.1%的利率，開啓無限量QE，繼續加強貨幣刺激，以期應對疫情對日本經濟產生的影響。3月和5月，韓國央行連續兩次降息至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調，但2020年以來，LPR已於2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個和20個基點，5年期以上LPR分別下降5個和10個基點，流動性充裕。

從以往經驗看，經濟走勢和貨幣政策是影響房地產市場的重要因素。經濟轉暖和貨幣政策放鬆，刺激房地產市場升温，經濟轉冷和貨幣政策從緊，抑制房地產市場升温。雖然就目前全球宏觀經濟形勢而言，經濟下行風險仍十分嚴峻。但疫情以來，發達國家紛紛開啓無限量QE，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。目前全球疫情形勢依然嚴峻，經濟復甦前景也不容樂觀，預計下半年全球貨幣寬鬆趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將小幅上漲。

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數據來源：

各國統計部門、易居研究院

易居研究院  研究員  沈昕