【編者按】在物企IPO浪潮下，它們仍隱身房企背後，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規模幾何，股東是誰？樂居財經起底系列，挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關注幸福基業物業。
樂居財經 範慧茹 發自廊坊
近30分鐘的演講，王文學一氣呵成，鏗鏘有力，邏輯清晰。
一個月前，年逾53歲的王文學出現在上交所公開課上，作為華夏幸福的創始人、董事長，他講述了華夏幸福的發展歷程。
和華夏幸福的“風光”相比，其旗下的幸福基業物業則潛行多年。但是對幸福基業物業的發展，王文學早已謀篇佈局。
早在18年前，王文學就已在城市服務領域中窺見了商機，當時，物業管理行業還是一個冷門業態，王文學卻一頭扎進產業新城運營，幸福基業物業便擔起了華夏幸福所有產業新城項目的物業服務工作。
“人生是一場馬拉松，如果沒有堅持的精神，很多困難是克服不過去的。”每天堅持早晨5：30起來跑步的王文學，將企業發展比喻一場馬拉松。
如今，在城市管理服務領域，已頗具規模的幸福基業物業，也深深留下了王文學的烙印。
從服務住宅到產業新城
起底幸福基業物業，則繞不開華夏幸福的發展。
1998年，華夏房地產開發有限公司正式成立，同年10月，“華夏花園”開盤銷售，王文學就此踏入地產行業。
為接管“華夏花園”交付後的管理，1999年，華夏幸福的全資子公司——廊坊市幸福基業物業服務有限公司正式成立，“華夏花園”順理成章的成為了幸福基業的第一個住宅管理項目。
2000年左右，華夏幸福還是個無名小卒，開發的項目屈指可數。王文學自然不甘心於此，他的目標是將華夏幸福的規模發展壯大。
對於當時在地產界初出茅廬的王文學來説，他的經驗是遠遠不夠的。
王文學虛心求教，他請來了知名市場策劃人王志綱為自己出謀劃策，在王志綱的點播下，他埋下了環京佈局的種子，並開啓了產業地產的發展方向。
2002年初，廊坊市政府邀請企業家參與固安開發，並給予政策支持。在當時，固安還是一個國家級貧困縣，經濟總量在廊坊墊底。
但是固安距離北京天安門直線距離只有50公里，恰好符合王文學環京佈局的思路，王文學決定冒險一試，與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議，就此，華夏幸福開啓了產業新城的運營模式。
基於此，幸福基業物業也奠定了城市管理的服務方向。在華夏幸福的帶領下，幸福基業物業不斷拓展華北市場，於2007年進駐京南固安區域，2009年進駐京東大廠區域。
伴隨國家城鎮化的快速推進及物業管理轉型升級的大形勢，幸福基業物業率先提出“產業新城運營”的理念，實際上也是從城市的角度為城市基礎生產、生活提供綜合保障服務。
上半年營收4.94億元
2011年9月，華夏幸福與資本市場接軌，在A股借殼上市。幸福基業物業藉助母公司上市的東風，開始整合資源，成立了物業事業部，加快全佈局。2012年進駐懷來，2013年北上進駐瀋陽，同年挺進長三角，進駐無錫、鎮江等環上海區域。
為適應全國化戰略佈局，2015年6月，幸福基業物業迎來更名，由原來的“廊坊市幸福基業物業服務有限公司”更名為“幸福基業物業服務有限公司”，去區域化。
截止目前，王文學持有幸福基業物業25.0081%的股權。
公開資料顯示，截止目前，幸福基業物業佈局了13省40市72區域，管理面積超過7000萬平方米，服務70餘座產業新城，120餘家產業園區，1100餘家入園企業，在職員工超過13000人。
就在管規模來看，雖不及龍頭物企，但是在城市服務業態領域，幸福基業物業算得上領頭羊。
但是，據樂居財經查閲，幸福基業物業卻鮮少對外投資，旗下有三家子公司，分別為香河幸福基業物業服務有限公司、廊坊市幸福基業房地產經紀有限公司、固安幸福基業城市服務有限公司。
這三家公司分別成立於2009年、2013年、2017年，其中固安幸福基業城市服務有限公司於今年8月份已註銷。幸福基業物業依託母公司的發展較為明顯，目前沒有對外收併購擴張跡象。
在2017年-2019年期間，幸福基業物業的毛利率在14.25%-16.94%之間，低於母公司華夏幸福40%以上的高毛利。此外，在營收佔比上，物業管理服務收入在母公司總收入中的佔比為1.32%。
根據2020年華夏幸福上半年業績報告，物業管理服務總營收為4.94億元，較上期4.73億元增長約2100萬元，微漲4%；總成本為4.09億元，較上期4.18億元減少約900萬元；毛利率為17.14%，和上市物企平均29.27%的毛利率相比，相差較大。物管服務收入，在上市物企中業也排名較後。
在物企陸續進軍城市服務的浪潮下，幸福基業物業如何守住城市服務領頭羊的地位、實現業績突破，是眼下王文學不得不面對的問題。