融信的“轉變”：“三條紅線”降至綠檔
2021年是融信中國登陸港交所的第五年，在用三年時間就跨入千億之列後，融信就在尋求自己的發展之道。過去五年，融信的變化有目共睹，實現了從高規模、快增長向更穩健、有質量的轉變，這種變化趨勢在2020年也愈發明顯。
3月31日，港股業績發佈收尾之日，融信也舉行了2020年業績發佈會，公佈了去年全年業績情況。2020年，在疫情以及各種調控政策高壓下，融信依然實現合約銷售額1552億元，較2019年增長約9.8%，順利完成去年初制定的目標，銷售目標完成率為103.47%；對應合約銷售面積為725萬平方米，同比增長10.7%。銷售額穩定增長外，憑藉着佈局城市的經濟活力與日益增強的經營能力，融信保持着高去化、高回款。去年全年，公司推貨約2186億元，去化率約71%，回款率達到了80%，經營能力不斷提升。除了業績穩健，2020年，融信也在為公司財務築厚“城牆”。具體來看，在財務表現上，報告期內，融信剔除預收款後的資產負債率為69.9%，淨負債率為83%，扣除受限資金後的現金短債比為1.08，按照國家出台的“三條紅線”融資監管要求，截至2020年末，融信各項指標顯然已經全部達標，成功降至“綠檔”。簡單的數字背後潛藏着融信最近幾年以來所付出的努力。2020年，融信實現累計合約銷售額1552億元，同比增速約9.8%。實際上，早在2020年初，融信管理層制定1500億元銷售目標，目標增速僅為9%，相比2016年-2019年動輒超過70%的年複合增長率，一個很明顯的事實是，融信慢下來了。然而這種慢並非壞事。在疫情以及行業調控政策頻發的背景下，過去激進求規模的發展模式已經不能適應新形勢，融信也在按照自己的步驟求穩求安全。2020年，融信堅持深化“1+N”的戰略佈局，“1”為核心的一二線城市，“N”為環繞核心城市的微型城市，深耕全國九大核心城市羣，並重點聚焦於長三角地區。得益於聚焦深耕以長三角為代表的高效能城市，融信2020年銷售額中有約75%的銷售比例來自於長三角地區。同時，過去一年融信的經營效率大幅提升，項目開發週期不斷縮短。以杭州展望項目為例，該項目在去年1月取得地塊，隨後雖經歷了疫情的衝擊，仍在7月便迎來首次開盤，且憑藉着優秀的項目質量，開盤即售罄。此外，連雲港學院府從拿地到首開僅7個月，南京青瀾更是僅用5個月便完成了從拿地到首開的進程。據管理層介紹，融信在2020年獲得並在當年銷售的項目，從拿地到首開平均週期僅5.8個月。效率提升是一方面，融信之所以能夠取得穩中有增的銷售業績更重要的原因還在於其營銷競爭力。去年上半年，受疫情影響，融信部分項目的供貨有所推遲，而下半年起，則有大量優秀項目推向市場，面對不同時間節點的市場供需狀況，融信的營銷團隊站在經營的視角上審視營銷工作，在維持着強營銷力度的同時，對全年營銷節奏進行有序的鋪排。例如在疫情背景下，杭州榮望項目聚焦通過線上新媒體營銷拓客，年內6次開盤全部當天售罄。此外，面對後疫情時代不確定的市場情況，融信迅速作出反應，在全國44個城市調研之後推出了新產品系列——“海納系”，用新型改善產品填補市場盲區，同時也應對人們在疫情後對房屋的需求轉變。2016年下半年至2017年，融信在上海、杭州等地獲取了不少土地價格較高的項目，但這些項目在上市時均面臨了嚴格的限價調控，雖然產品都實現了快速去化，但最終的銷售價格未達預期，這對融信後續的毛利率表現造成影響。2020年，融信實現毛利53.12億元；歸屬股東淨利潤24.28億元。公司毛利率為11%，淨利潤率為7%。在2020年業績會上，針對毛利率偏低的問題，融信的管理層也直言不諱。執行董事兼首席財務官張立新表示，在2020年結轉結構中，2017年獲取的項目佔到推貨項目的38%，比例較高，因此對毛利率損害較大。此外，部分收購項目本來毛利率就低，也拉低了公司整體毛利率水平。實際上，融信從2018年開始到目前已經連續三年花心思在清晰化和精細化的管理上，企圖提高盈利能力。從目前表現來看，也已經取得了一定進步，一是2020年新增的平均融資利率相比去年降低至5.3%，二是營銷費用和管理費用相比2018年和2019年明顯下降，三是週轉速度加快，新拿地項目平均開盤週期提升至5.8個月。此外，融信在拿地時也會嚴格遵守IRR跟利潤率的要求。例如2020年公司新拿了很多位於上海、杭州、蘇州的項目，在融信看來，這些城市雖然毛利率水平偏低一點，但公司的營銷費用和管理費用可以控制的很低，且投資安全性很大。此外，這些城市經濟活力強勁，去化快，能夠有力支撐公司業績穩定增長。目前，公司毛利率已經是見底的過程，預計今年開始會逐步回升至行業平均水平。在2021年，融信整體結轉會較2020年有20%以上的增長，接下來收入水平還將呈現穩步增長的態勢。在今年的業績會上，“三條紅線”的達標情況是眾多投資人和媒體關注的一個新的點。去年8月，中央出台了“三條紅線”融資監管政策，即根據企業剔除預收款後的資產負債率、淨負債率以及現金短債比三項指標的情況，將房企分為“紅橙黃綠”四個檔位，從而限制不同檔位企業的年有息負債增長規模。融信中國執行董事兼高級副總裁曾飛燕認為，“三條紅線”行業新政目的是為了促進行業健康發展。融信中國一直堅持健康而審慎的財務政策，其表示，新政後，融信非常重視，開了很多會議做了很多研究，內部也加大了權重考核，通過一系列措施來提升管理效能、加快週轉，同時針對債務結構的優化實行了一系列組合拳。具體來看，2020年，融信的債務結構進一步優化。2020年公司有息負債規模為719億元，其中一年內到期的債務佔比是35%，一到兩年期的債務佔比為44%，兩至五年期的債務佔比為18%，五年以上的債務佔比則是3%。公司全年淨負債率為83%，在業績會上融信中國執行董事兼總裁餘麗娟也表示，未來融信會將70%-90%的淨負債率作為長期管控目標。在現金流方面，融信中國2020年扣除受限資金後的現金短債比為1.08，同時擁有未使用授信額度1248億元，現金足以覆蓋短期債務，流動性充裕。一般而言，“三條紅線”中現金短債比以及淨負債率的改善難度相對較小，而剔除預收款後的資產負債率這一指標改善難度相對較大。但2020年，融信中國已經控制到70%以下。總體來看，融信中國2020年降檔顯著，“三條紅線”指標已經全部歸為綠檔。過去一年，融信中國融資渠道通暢，非銀渠道借款為零。從發債種類來看，2020年融信中國的債務中，優先票據佔比32%，來自金融機構的借款佔比42%，公司債券佔比為18.41%，資產自持債券佔比7.61%。公司2020年平均融資成本從6.85%下降至6.55%，其中新增融資的平均利率僅為5.3%。管理層直言，對於去年整體融資成本的降幅不太滿意，希望今年有一定優化。同時，2021年，融信中國的總債會與2020年持平，會繼續調整債務結構，希望在債務期限上能夠爭取更多長期債務，同時希望通過主動管理進一步降低融資成本。