危急的富力地產：淨負債率近200%，現金流連續七年告負

　　文｜金衞

　　2017年7月，一場世紀併購，讓富力地產一躍成為全球最大的高端酒店集團。當時，富力以199億的大折扣拿下77家酒店，這筆地產界的成交，一直為人們津津樂道，而富力地產也是走上了人生巔峯。

　　時間總是不經意的流逝，讓人忘了當時富力的風光。三年過去了，富力地產展示在人們眼前的是另幅樣子：鉅額債務“纏身”，債券告急，借新還舊，富力頻頻站上風口浪尖。

　　5月19日，富力地產100億小公募公司債券在深交所提交註冊，這100億的債券用於償還或回售2020年到期的7只債券。5月20日，富力地產名下16富力03債券價格異動，較上一日收價跌3.65%。

　　借新還舊，這樣的日子不知何日到頭。截止2020年一季度末，富力地產的負債規模達到3518億，流動負債2245億，短期負債828億，而富力地產賬面的貨幣資金只有337億，資金無法覆蓋短期債務，只能不斷的舉債，且富力連遭銷售下滑、現金流連續七年告負，這幾年來，富力地產走的確實有些舉步維艱。

　　停止拿地風波

　　富力地產成立於1994年，憑藉廣州舊改發跡，2005年富力在港上市，是國內較早上市的房企之一。

　　富力地產是本世紀初期獨領風騷的粵系房企領導者，北京上海等一線城市的富力廣場可見其硬核度，其與中國恆大、碧桂園、雅居樂集團、合生創展並稱為“華南五虎”。

　　富力地產，曾連續多年位列中國房地產企業綜合實力首位。2007年，富力地產以161億元銷售額位居中國房地產行業第4名，氣勢直逼當時的地產“老大”萬科，居“華南五虎”之首。不過，這一排名成為歷史，13年過去，2007年的輝煌成了富力地產至今無法再現的高光時刻。

　　早期的富力地產，很大程度在於瘋狂舉債式的擴張，富力地產董事長李思廉就曾與王石因商業地產高槓杆擴張的問題爭得面紅耳赤。

　　2007年，富力地產的負債率高達139.5%，2008年金融危機，房地產迎來低谷期，富力地產銷售隨之遭遇重創，現金流緊張，短債危機一觸即發，或得益於“四萬億計劃”的刺激，富力地產幸運逃過一劫。

　　時隔一個12年的輪迴，富力地產又因為高負債、資金困難頻頻受到市場關注 ，尤其是2019年7月，富力地產董事長李思廉簽署的一紙“原則上暫停拿地”的內部文件在網絡流傳，暴露了其資金緊張局面。

　　最近，隨着富力地產的年報和一季報披露，其真實債務狀況為外界所熟知。

　　截止2019年末，富力地產的總資產4272.86億，總負債達到3475.27億，資產負債率達到81.33%。

　　儘管富力地產一直説在要降負債，但是負債不降反升。作為房企的重要指標，2019年富力地產的淨負債率達到198.9%，比上一年的184.1%又增加了14.8%，這一數字遠高於行業平均水平。且近5年來，富力的淨負債率穩步攀升走高，看不到好轉的跡象。

　　2019年，上市房地產企業的平均淨負債率為92.52%，富力地產的淨負債率比行業平均水準的兩倍還多，淨負債率排在倒數第二，僅次於泰禾集團。

　　截止2019年底，富力地產的流動負債為2043.03億元，其中短期貸款為622.7億元，賬面上不受限貨幣資金僅為299.04億元，完全無法覆蓋短期貸款。

　　從有息負債方面來説，富力地產的有息負債達到2023.89億，包括短期借款139.2億元、一年內到期的非流動負債729.4億元、長期借款809.7億元、應付債券379億等，這些債務無疑增加了巨大的利息成本。

　　2019年，富力地產的融資金額達到300多億，但這些錢，只夠富力地產用來償還短期債務。

　　債務壓力巨大

　　2019年，富力地產原定的銷售目標為1600億元，但實際只完成了86.4%，銷售額為1381.9億元，同比略增5%，這個銷售額位居排行榜第21位。

　　目前，富力的銷售規模與房企第一梯隊漸行漸遠，還有回款率、毛利率逐漸下滑。

　　2019年，富力地產確認的營業收入908.14億元，同比增長18.16%；毛利297.73億元，毛利率32.8%，相比於上年36.4%，下降3.6個百分點。

　　根據相關數據統計，2019年房企的平均回款率為82.4%，然而，富力地產的回款率僅為62.2%，富力地產的回款率情況遠低於行業平均水準。

　　回款率低直接影響企業的經營現金流。這幾年，富力地產的經營現金流淨額連續多年為負，2012年-2019年富力地產的經營現金流分別是-24.64億、-118.62億、-220.65億、-3.56億、-33.38億、-72.87億、-86.17億、-241.45億。

　　事實上，受疫情和地產調控等影響，銷售壓力巨大，富力地產與主持人李湘合作，直播賣房，但是從業績上看，銷售依然大幅下滑。今年一季度，富力地產總權益合約銷售金額約為167.1億元，銷售面積140.13萬平方米，同比分別減少32.65%和34.87%。

　　這讓一季度富力地產的利潤大跌，當期淨利潤1.51億元，同比下降65.68%；歸屬母公司淨利潤6657萬元，同比減少83.48%。目前，富力地產仍有存貨2334.4億元，存貨佔流動資產的比例為71.4%，去化能力有待加強。

　　同樣沒有奇蹟，一季度，富力地產的經營活動產生的現金流量淨額依然為負，-60.85億元，現金流持續的負現金流，難以保障其償債能力。同時，當期富力地產的籌資活動產生現金流為143.26億，償還債務支付現金92.16億，籌資現金流淨額約為9.41億。

　　為了緩解債務壓力，自2018年始，富力地產開始大舉發債，當年至少發債26次，融資超過514億元，幾乎全部用於還債。

　　2019年，富力地產獲得的借款總額為1971.4億元，銀行貸款、離岸美元優先票據、境內債券、中期票據及超短期融資券託貸款及其他分別佔49%、17%、22%及12%，融資成本增加7%至56.00億元。

　　今年4月，國際評級機構穆迪將富力地產及其香港子公司的“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪認為，“鑑於富力地產未來12-18個月的大規模再融資需求，對其企業家族評級的下調，反映出我們對其高債務槓桿率和流動性風險上升的擔憂”。

　　富力地產當下的危急，很容易讓投資者對比曾經的輝煌。在地產江湖數年沉浮，富力地產從曾經的地產貴族到被恆大、碧桂園遠遠甩在身後，地產界第一梯隊的故事已和富力越來越無關。曾貴為“華南五虎”之首，漸行漸遠，成為“沒落貴族”。