解局 | 中國散夥人 世聯行的減法與未竟PMLS夢

觀點地產網 世聯行與同策之間最開始的交集點也即將被抹去。

12月8日，世聯行發佈公告表示，其擬與同策、天津瑞庭、五八有限公司、上海更贏簽署《股權轉讓協議》。世聯行、同策擬向天津瑞庭轉讓其持有的上海更贏全部股權。

資料顯示，上海更贏的註冊資本為6.49億元，世聯行、同策諮詢合計3.57億元註冊資本，占上海更贏總註冊資本的55%，而五八有限公司持股45%。

其中，世聯行占上海更贏總註冊資本的31.4286%，此次向天津瑞庭轉讓其認繳且已經足額實繳的註冊資本2.04億元，轉讓價格合計2.55億元。

上海更贏主營業務中，58愛房是由58同城、世聯行、同策諮詢共同發起的互聯網 新房分銷服務平台，業務品牌具體為“愛房·帶客通”。

而受讓方天津瑞庭的實際控制人為58安居客，由安居客間接持股100%。這意味着世聯行、同策退出該平台之後，上海更贏全部股權都將由58同城系持有。

繼世聯行棄購同策之後，這兩家房地產代理公司再一次選擇分道揚鑣，而58同城系則是將這一“中國PMLS新房聯賣平台”的控制權牢牢掌握在手上。三方各自的心思所在，既有自身的苦衷，也有市場競爭大環境下不得不改變的無奈。

PMLS的離合

2019年6月份，世聯行與同策首次同台。在當時58同城、安居客主辦的“智慧服務·開放共贏”房地產新聚能峯會上，58同城分別與同策集團、世聯行啓動跨平台合作。

而該合作便是後續世聯行於2019年8月所公告事項，三方簽署了《深圳世聯行集團股份有限公司、五八有限公司及同策房產諮詢股份有限公司之增資擴股協議》，世聯行擬以自有資金2.04億元認繳上海更贏新增註冊資本2.04億元，增資完成後，世聯行將持有上海更贏40%股權，58同城與同策各持有30%。

成立之初聲勢浩大，58同城、世聯行、同策共同舉辦“58愛房品牌發佈會暨中國PMLS平台共建戰略啓動儀式”，並且與金地集團、旭輝集團、中原地產、我愛我家聯合啓動該戰略，其中我愛我家、中原地產是“反貝殼聯盟”成員。

這也被視為“反貝殼聯盟”在去年祭出的又一對抗貝殼找房的舉措。

彼時，世聯行也對這一平台的建立寄予了厚望，意在通過平台高效打通新房交易各環節，構建全新的新房交易生態互聯體系，令其能重新步入新房交易業務的增長軌道。陳勁松當時信心滿滿：“相信PMLS平台一定能成功。”

對於受困於傳統代理模式侷限性的世聯行而言，它亟需新房代理發展的新模式，那時與58同城、同策合作看起來是多方共贏的局面，聚合各自在新房銷售領域的線上、線下優勢，聯接二手經紀人、服務開發商和購房者。

事實上，上海更贏成立於2018年8月，旗下的58愛房最開始由58同城跟同策諮詢共同發起，由58同城控股，後來才引入世聯行。該公司由同策董事長孫益功擔任CEO。

58同城CEO姚勁波曾表示，“PMLS最初是同策諮詢創始人孫益功定義的，為合作伙伴提供新房聯賣服務，旨在讓所有房地產經紀人都可以賣新房。”

58同城之所以會聯合兩家代理公司打造平台，據市場分析稱，在PMLS的架構裏，代理公司通常比經紀公司更有優勢。代理公司與房地產公司有着更深的聯繫，擁有更多的開發商連接和房源。此外，在新房銷售中，代理公司由於項目經驗豐富，能夠提供有效的營銷策略、銷售通路、渠道等，是房地產營銷重要的一環。

世聯行方面，主要是想進入新房渠道分銷市場，應對發生深刻變化的新房交易環節。作為傳統代理巨頭，陳勁松曾公開炮轟“渠道”這一物種，但最後也開始嘗試一二手聯動服務。按照世聯行統計，15萬億的新房成交額，渠道佔比三分之一且市場持續增長，容量遠超代理市場。

但實際效果看起來，代理公司似乎並沒有在打造PMLS的過程中發揮多大的作用。從已有的資料觀察，58愛房這一平台的運作始終是以房產經紀佈局為主，而58同城、安居客本身就擁有龐大的經紀人羣體。

例如今年3月，58同城及58愛房共同宣佈，向重慶房產經紀企業“到家了”投資了5億元。另外，58愛房還與優居簽署戰略合作協議，而優居是房地產互聯網交易平台，全國業務涵蓋二手房交易、新房營銷代理等，以加盟式經營、直營式管理模式，為經紀公司提供整合優勢資源、優化運營管理，旗下經紀人數量超過3萬人。

而且58愛房起點不低，截至2019年8月，58愛房就已擁有新房銷售代理項目超3500個，渠道分銷服務項目超1800個，平台綁定二手合作店數量超4萬家門店。

這一平台目標遠大，提出未來三年，深度服務超3萬億規模的新房聯賣市場。失去了世聯行、同策兩名合作伙伴，58同城、安居客肩上的擔子確實更重了一些。

話分兩頭，今年7月24日，貝殼向SEC遞交招股書，截止上半年該平台擁有4.2萬個經紀門店和45.6萬名經紀人，房產經紀品牌則升至265個。目前，貝殼的市值大約為769.38億美元。

世聯行的減法

從財務基本面上，上海更贏的盈利狀況並不甚樂觀。據該公司2020 年1-9月財務數據顯示，其資產總額13.64億元，負債總額10.05億元，應收款項總額2.91億元，淨資產3.58億元，營業收入12.92億元，淨利潤-1.71億元，經營活動產生的現金流量淨額-4.59億元。

運營兩年多的時間，仍處於虧損狀態，且還在不斷地擴大規模，後續是否盈利依然是未知。

世聯行此時退出該平台，或許與自身資金狀況不無關係。過去三年，世聯行進行業務探索和佈局，轉型金融、產業地產以及長租公寓，投入未得足夠回報，加之傳統代理業務進入“瓶頸期”，資金壓力累增。

因此才有了今年以來的棄購同策、引資珠海大橫琴等一系列操作。珠海大橫琴進場後，便承諾將向世聯行提供不低於5億元的借款，用於支持後者發展物業管理、商業管理等資產管理業務。

世聯行自身也在進行整頓，一方面是迎合新股東的發展方向，另一方面也是為了迴流現金。

在處置小貸資產方面，近段時間就有兩次動作。其一是世聯行全資子公司世聯小貸擬向雲南國際信託有限公司發行設立的“雲南信託-雲聯16號單一資金信託”轉讓貸款債權資產，初始轉讓信貸資產不超過1.45億元，此次信託期限不超過60個月。

其二是，世聯小貸擬與烏魯木齊卓羣創展股權投資合夥企業（有限合夥）簽署《資產轉讓協議》。卓羣創展擬受讓世聯小貸持有的信貸資產，信貸資產賬面淨額為8億元，轉讓價款總額8.06億元。同時，本次交易為買斷交易，轉讓的信貸資產不附帶任何世聯小貸擔保、回購責任或義務。

興業證券指，最新的信貸資產受讓方卓羣創展，為世聯行前十大股東，持有世聯行3.77%的股權。另有消息稱，該公司的實控人梁興安、周曉華，分別於1994年、1996年入職世聯行，是陳勁松創業早期的老員工，他們也同時與世聯小貸存在過交集。

而今年以來，據統計，世聯小貸共有4次轉讓信貸資產的行為，涉資11.6億元。這些交易能讓世聯行快速回籠資金，盤活存量資產，降低負債率。此前分析顯示，這類小貸公司藉助券商、基金子公司等外部金融牌照的專項資管計劃等資產證券化通道，轉讓債權，以形成錢貸出去能夠及時回籠的循環。

至於此番退出58愛房平台，其實也能實現部分收益，據世聯行披露，本次出售參股公司股權預計產生投資收益5100萬元，佔2019年度經審計淨利潤的62.24%，且2019年度每股收益的絕對值為0.04元。

不過，經過近一年的調整，世聯行目前的經營業績仍為下降趨勢。數據顯示，今年前三季度，其實現營業收入44.79億元，同比減少4.21%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損6873.23萬元，同比減少204.48%。

2020年1-9月份公司經營活動產生的現金流量淨額為4.38億元，同比下降50.57%，主要原因是金融服務業務持續嚴控風險、穩健放貸，貸款回收和放貸產生現金流量淨額同比減少3.51億元。

截至報告期末，世聯行總資產為103.88億元，較上年度末減少10.96%；歸屬於上市公司股東的淨資產51.64億元，較上年度末減少2.84%。

緊隨着世聯行出售上海更贏股權、世聯小貸資產轉讓事項的發佈，於12月9日，深交所下發了關於對世聯行的關注函。

關注函指出，世聯行須説明關於出售上海更贏股權的具體原因，以及定價的依據和相關財務來往情況；同時，説明收購方天津瑞庭的財務情況，世聯行如何保證收款。

另外，關於世聯小貸信貸資產轉讓事項，世聯行須就首期轉讓款的支付情況進行説明，結合卓羣創展的財務狀況、資金來源、付款安排等説明其履約能力，以及擬採取的收款保障措施等。

這一次，世聯行又碰到麻煩。

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