繼幾年前的P2P爆雷事件後，今年以來，又一個行業深陷爆雷醜聞——長租公寓。
據媒體9月21日消息，9月16日廣州城璞科技有限公司驚現爆雷。數百名租户和房東前往城璞公寓總部討要説法，但未得到解決。目前，房東面臨收不到租金的問題，而租户在繳納年租金後，承擔着隨時被房東上門收房、停水停電的風險。
此次“爆雷”之前已有端倪。據企查查數據顯示，廣州城璞科技有限公司成立於2019年12月，成立不到1年，註冊資本1000萬人民幣，公司主營房地產開發經營、自有房地產經營活動、房地產中介服務、房地產諮詢服務等。公司早在今年7月就出現法定代表人變更、股東變更、更換監事等情況。
(圖表來源：企查查)
目前廣州市公安局經濟犯罪偵查支隊已介入調查，正在蒐集房東和租户的合同、付款憑證、身份證複印件等材料，統計涉案金額，同時對涉事公司法定代表人、高管人員等進行調查。
在這之前，上海寓意物業管理有限公司也同樣出現爆雷，公司管理人捲款跑路，涉及數萬名受害者，涉案資金4000萬人民幣。
這些爆雷事件並非“臨時起意”，而是整個長租公寓行業亂象叢生的冰山一角，危機早就有跡可循。
10年野蠻生長，中國長租公寓“羣雄並起”
2009年，中國首家連鎖集中式長租公寓運營商——魔方公寓於上海正式成立。
經過數年的發展，國內長租公寓逐漸形成了以開發商系(萬科)，中介服務系(鏈家自如)，創業類系(魔方，you+)，酒店系(華住)這四大不同派別為主的市場格局。
在集中式長租公寓領域，根據克而瑞數據，按2020年上半年集中式長租公司開業規模排名，魔方集團、樂乎公寓、V領地三家公司名列業內前三。
(圖表來源：克而瑞數據)
而在分散式長租公寓領域，行業內則有以自如、相寓、蛋殼公寓等為首的頭部玩家。
2017年被業內稱為“中國住房租賃市場元年”。隨着國家“住房不炒”的號召，相關租賃政策的落地，以及每年數百萬應屆生帶來的租房需求，長租公寓這個市場徹底引爆，大量租賃企業註冊成立。但是隨着賽道競爭日趨規模化，市場競爭日趨激烈，這個市場逐漸變成一片紅海。
近十年，相關企業年註冊量呈現幾何式增長：2019年，新註冊量達到37.5萬家，同比增長33%，比十年前的數據增長了777%。2020年上半年，行業內新增17.2萬家企業，其中僅二季度就新增11.2萬家，同比增長16%。9月16日，企查查公佈最新數據顯示，我國目前共有房屋租賃相關企業194.8萬家。
“高收低出”引發長租公寓虧損難題
為了在激烈的市場競爭中“脱穎而出”，長租公寓企業競相推出“高收低出”、“長收短付”或“租金貸”等模式，企圖快速佔領長租市場，卻也為企業未來發展埋下隱患。
長租公寓的經營模式是：公司從房東手中租下住房，然後再裝修、分割出售給租户，本質上是一種中介商業模式，名義上掙的是房屋租賃的差價和對租户的服務費。如果長租公寓要想實現盈利，則需要租客租賃價高於房東出租價。
長租公寓所謂的“高收低出”就是先用高價從房東手中收得房屋，再以相對較低的價格出租給房客的現象，從而依靠低價吸引租户入住。客觀上要求租客租賃費低於支付給房東的費用，而這違背了長租公寓的盈利模式。
由於長租公寓牽涉房東、房客及房屋租賃公司，而行業內簽署合同時採取的多是“背靠背”模式，即租賃公司分別與房東和租户簽訂合同，房東和租户彼此割裂，這才讓平台從中有機可乘。
“高收低出”導致長租公司房東與租客的租金之間存在巨大差值。倘若不能開源增收，或通過其他服務彌補這種價差，則長租公寓無法維持現金流，持續經營，最終將面臨虧損。
以在美股上市的蛋殼公寓為例，據其2020年一季報顯示，在2018年度和2019年度，其租賃成本不斷增加，從24.42億人民幣增加到66.24億人民幣，租賃費用分別佔租賃成本(包括租賃費用和開業前費用)的81.2%和89.8%，呈現不斷上升趨勢。截止2020年3月31日，蛋殼公寓營業收入19.40億人民幣，而租賃費用高達19.55億人民幣，甚至出現了蛋殼公寓支付給房東的租金費用超過了公司的營業收入的現象。
(圖表來源：蛋殼公寓2020年一季報)
(圖表來源：蛋殼公寓2020年一季報)
“高收低出”的結果是，長租公寓的規模不斷擴大，與此同時，虧損也越積越多。2019年，蛋殼公寓的營收同比大增1.6倍至71.29億人民幣;而其全年虧損達到34.37億元人民幣，同比增加1.5倍，增速基本跟營收持平。2018和2019兩個年度，蛋殼公寓的虧損總額達到人民幣48億元。
事實上，除了蛋殼公寓，目前整個長租公寓市場均處於全行業虧損狀態。以另一家在美上市的長租公寓青客為例，2018年青客實現營收約8.9億人民幣，錄得約5億人民幣的虧損;到了2019年，其營收同比增長38.7%至12.33億人民幣，而同期虧損也約為5億元。青客在兩年內的虧損額達到近10億人民幣。
已上市的行業頭部公司尚且虧損連連，其他長租公寓的境況可想而知。
可以預見，倘若長租公寓無法收窄租金缺口，則會侵蝕其盈利根基，再加上其他營業費用(例如，服務成本、工資單成本、公寓租賃獎勵)和銷售/營銷費用的不斷攀升，最終必將導致平台經營虧損，盈利遙遙無期。
因此，在“高收低出”的經營模式下，從長期來看，長租公寓終究無法填補因房東與租客之間巨大的租金價差而導致的資金缺口。一旦無法獲取新的客源收取租金，亦或融資中斷，平台將很有可能面臨現金流緊張的風險。
據choice數據顯示，2018年和2019年，青客和蛋殼公寓均產生大量經營活動現金流量淨額流出：2019年青客經營活動現金流量淨額流出約8820萬元;蛋殼公寓經營活動現金流量淨額流出超19億元，同比大增64%;進入今年第一季度，其仍舊有1.2億元的淨額流出。持續的經營活動現金流量淨額流出加大了長租公寓的現金流壓力。
租金貸模式下，平台頻發“爆倉”跑路
公寓租賃運營平台通常會採用“長收短付”或者“租金貸”的業務模式，利用時間錯配形成資金沉澱。
“長收短付”即向租户收取一次性長期資金，同時按月向房東支付租金，利用租金差價和租金支付的時間差盈利。與銀行合作時相當於助貸模式，即銀行將租客審批的定向資金一次性給到平台，但對資金的用途不會限制，但是這類貸款資金成本較高，按年利率在8%至9%之間，且一般情況下會要求平台兜底。
此外，為了解決融資問題，長租公寓把目光放到“租金貸”上。
根據北京市工商局的解釋，“租金貸”是作為一種將長租費用一次性繳納變為分期繳納從而減輕承租人現金流壓力的貸款方式。具體運作模式是承租人在與房屋租賃企業簽下租約的同時，與該企業合作的互聯網金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替承租人支付全年房租，承租人向該金融機構按月還清租房貸款。
以蛋殼公寓為例，據招股書，其收取房租的方式有兩種，一種是租户直接季付、半年付或者年付;而另一種是通過第三方金融機構貸款分期付，蛋殼公寓再按6%的年利息支付給金融機構。
其中，"租金貸"模式佔據大頭：2017年、2018年以及2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為人民幣1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。同期，通過"租金貸"模式獲取的租金預付款佔到蛋殼公寓租金收入的90%、88%和80%。
另據青客2019年報顯示，截至2019年度，青客租户中也有大量使用"租金貸"支付的租金的用户，該比例為62.6%。目前，青客公寓共與11家金融機構建立了合作，其中包括華瑞銀行、網商銀行等民營銀行。
資本邦瞭解到，“租金貸”對長租公司的資金管理能力和資金鍊的把控能力提出了更高的要求。經濟形勢好時“如虎添翼”，當經濟形勢變差時“雪上加霜”。
另外，嚴重依賴預付賬款補充現金流會帶來兩個問題，一是，一旦租客大量退租，預付租金退回租户，會造成平台現金流的持續緊張。據蛋殼公寓招股書資料顯示，2017年、2018年和2019年前9個月蛋殼公寓因租客退租而返還的預付租金分別為4.36億元、17.57億元和17.57億元，因客户退租而造成的預付賬款負債呈現加速趨勢，持續的還款壓力對蛋殼公寓的現金流提出了更高要求。
二是，大量房租貸會導致企業投訴量的直線上升。
以青客為例，截至今年9月21日，在黑貓投訴平台上關於該公司的投訴超過9500條，其中大部分關於退租不退押金、退租跑路以及未支付房東租金而致原房東驅逐租客等，這給企業經營帶來負面的聲譽評價。
(圖表來源：黑貓投訴)
該平台上關於蛋殼公寓的投訴更甚。迄今為止投訴量16855例，多數是關於蛋殼公寓給租户斷網、拖延退款態度惡劣、違約退租，租房款遲遲不退、賬號餘額提現不到賬等負面消息。
(圖表來源：黑貓投訴)
此外，“租金貸”也具有潛在的金融風險和信貸風險。一旦資金鍊斷裂，尤其容易引發公司跑路。
據媒體報道，今年8月以來，大量租户投訴蛋殼公寓給租户斷網且遲遲難以恢復，蛋殼公寓方面給出的解釋是因公司拖欠網費而被暫停網絡。這不禁讓人生疑，蛋殼公寓的資金鍊是否出現問題?倘若公司因現金流斷裂而跑路，那麼蛋殼公寓就僅僅剩下一個“殼”了。
平台跑路會對房主、租户乃至金融機構產生嚴重後果。對於租客而言，不僅無房可住，還要面臨還貸甚至徵信等問題，而金融機構也會因此產生壞賬問題。
據媒體不完全統計，截至今年7、8月份以來至少有23家長租公寓企業因資金玩不轉而倒閉跑路，涉及成都、上海、杭州等地，如此集中和大規模的跑路潮值得行業深思。
(圖表來源：網絡)
監管重拳下，長租公寓何時走上正途?
隨着行業亂象頻發，長租公寓的監管也在逐漸完善。2019年12月，住建部聯合國家發改委等六部門發佈了《關於整頓規範性住房租賃市場秩序的意見》，到2022年底，長租公寓應確保通過"租金貸"這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的佔比不超過30%，從而在資金管理層面對企業提出了更高的要求。
從今年9月7日起，《住房租賃條例》正式向社會公開徵求意見。針對住房租賃企業涉嫌違法的經營行為，《條例》明確，住房租賃企業存在支付房東的租金高於收取租客的租金、收取租客租金的週期長於支付給房東租金週期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
從2017年的風口，到如今的雷區，長租公寓用了不到三年完成這一轉變。在高房價時代背景下，租房需求大大增加，長租公寓另闢蹊徑開啓了新的賽道，但是資本大規模入場的結果是，行業競爭異常激烈，平台只能通過不斷燒錢佔領市場。而“高收低出”的模式無法帶來公司盈利，甚至整個長租公寓行業至今都沒有找到一條可靠的盈利模式。同時，“租金貸”等模式形成的鉅額資金容易遭到挪用，使得長租平台存在跑路等風險，以上這些不利因素的疊加並存給整個行業發展蒙上了陰影。
但從另一角度來看，破產倒閉潮和平台跑路並非是壞事。優勝劣汰下，只有實力強勁的頭部玩家和規範運營的公司會存活下來，而前期野蠻擴張的行業也將趁此機會重建秩序，迴歸理性價值。