針對經營貸、消費貸違規流入樓市現象，監管正持續加大管理力度。
日前，央行上海總部印發《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
記者瞭解到，目前上海地區銀行業已對消費貸、經營貸等進行全面自查，已有銀行對違規貸款進行提前收回；同時，銀行已將自查和整改的相關情況上報給監管機構，監管部門正做彙總整理。
除了上海外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查，北京春節前也已開啓專項排查。
接受第一財經採訪的業內人士表示，經營貸、消費貸違規流入樓市，既影響了房地產市場的秩序，又不利於解決中小微企業融資難、融資貴的問題，甚至進一步導致市場資金脱實向虛。監管的嚴查將有助於經營貸迴歸本質，一定程度上促進樓市健康發展。
上海銀行業全面自查
對於上海銀行業而言，嚴控經營貸、消費貸資金違規流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調，2021年，金融機構要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
事實上，在此次監管再次發聲前，上海銀保監局1月就印發了《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。
其中包括，要求轄內銀行對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查；同時，提出攔截機制，要求完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測範圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
第一財經瞭解到，目前上海地區各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱，類似檢查其實往年也會有，銀行對貸後資金的流向監測屬於常規操作，銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索，然後再對命中關鍵字的線索進行二次核查。“只不過今年更嚴了。”
至於銀行具體如何自查，一位城商行分行行長助理對記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面，先判斷借款主體是否為新註冊成立的殼公司，是否有正常業務的結算交易流水，與主營業務特徵是否相符。
隨後再看資金流向，包括支付對手方是否為正常商務合作伙伴，是否符合經營特徵，支付金額是否符合一貫結算規模；同時還要關注實控人、關聯企業的資金流入，主要是為了防範形式上支付後實際資金迴流，倒手再進入樓市。
在銀行自查之後，監管部門也會進行核查，對違規行為做出相應的懲處。據悉，上海地區要求銀行於2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告，記者瞭解到，目前各家銀行已經上報了相關情況，上海銀保監局正在進行彙總整理。
除了嚴控信貸資金違規流入樓市，《指引》還稱，金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求。這意味着，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會受到限制。
在此背景下，多位業內人士認為，今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發貸款的投放比例，增加其他零售和對公貸款的投放。比如，探索其他優質信貸投放領域，適度調整對公和零售業務的佔比。“我們行會關注小微行業，關注綠色低碳產業、科技業、製藥業等。”前述城商行分行行助稱。
多地也開啓排查
除了上海地區外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集了深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱，已經接到相關通知。
某國有大行深圳分行人士此前告訴第一財經，最近兩年來，監管對經營貸、消費貸的檢查一直沒有放鬆，已經成為常規動作，該行去年就因為客户利用經營貸違規炒房被監管處罰，另一大行早前也因此受罰。
記者瞭解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱，檢查的主要內容是，申請貸款時，抵押房產過户是否已滿8個月，貸款發放是否已滿6個月，貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。
這也是2020年4月以來，深圳第二次排查經營貸炒房。去年4月20日，深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行聯合召開座談會，要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產全面排查，原則上要求向銀行申請經營貸時，借款人用做抵押的房產持有時間不得少於6個月。
深圳銀行業人士稱，此前例行檢查中發現的經營貸、消費貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴，或挪用時間與取得貸款間隔時間過短，而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途，不少貸款人採取多賬户轉賬的方式，隱藏貸款的實際流向。
北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規流入樓市。2月1日，北京銀保監局發佈公告，針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況，開展大數據篩查，並對1月25日以來熱點區域的成交案例進行排查。
上述行動主要核查全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區房市場此前的“炒作”苗頭，相關部門還對西城區金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區房成交案例進行重點核查。
以其中被排查到的案例為例，某人在去年新註冊了一家小微企業，註冊企業之後沒過幾天，就網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨後的幾個月裏，先後從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。
通過銀行配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發放後，被用在了哪裏，是否通過虛假經營合同，流入其他空殼公司賬户。因經營貸資金違規進入樓市，往往要經過多次付款“倒出”，檢查人員會核查每筆資金的最終流向。
另據媒體報道，3月11日，廣東各家銀行機構全面開展信貸資金違規流入樓市專項風險排查，並在金融監管部門指導下加強經營貸、消費貸審核力度。
在業內人士看來，嚴打違規經營貸有其必要性。今年政府工作報告提出，大型商業銀行普惠小微企業貸款增長30%以上，而如果經營貸違規進入樓市的漏洞無法堵住，將有更多資金披着實體融資的外衣，違規進入樓市，助推房市炒作。
樓市炒作之風或得到抑制
若多地對經營貸的排查和整改落到實處，將有助於遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計後續房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強“違規資金”流入樓市的監管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產投機者造成震懾作用。
“如果出現違規現象要抽貸，對熱點城市的樓市會形成很大打擊，特別是對北上廣深這些一線城市。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。
“經營貸都是動用槓桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經營貸，這也是違規的。真正嚴查起來，每一筆都逃不過。”李宇嘉稱，最後的結果是很多人會掛牌賣房。
上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示，具體從房地產類型上看，嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目，尤其是豪宅項目產生影響。“一般買豪宅產品的都是企業主，他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來，在這種方式被嚴查後，豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了。”
合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，對於炒房比較盛行的區域、經營貸使用較多的人羣來説，確實會因為此輪嚴查行動，使投機需求有所降温。但在那些市場相對比較穩定的城市，類似現象較少，比如像北方大部分城市受到的衝擊會較小。
李宇嘉還稱，參與違規經營貸的各方包括商業銀行都會受到嚴厲處罰，最近各地銀監局已公佈了一批經營貸違規的案例，對銀行處罰力度比較大。
中原地產首席分析師張大偉表示，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為，從銀行角度來説，經營貸的風險相對而言高於按揭貸款，但是經營貸的利率在政策要求下又低於按揭貸款，所以銀行在執行層面出現了動作走形。
“針對一些短期內用新房本以及新企業註冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸迴歸它的本質，有助於企業經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。”張大偉説。