本文來源：時代財經 作者：林心林
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繼回購、增持自家股票後，上市房企的高管們又開始在二級市場購買債券。近半月內，已陸續有三家頭部房企宣佈公司高管計劃購買公司債券，總規模合計達1.5億元。
3月16日，碧桂園全資附屬公司碧桂園地產宣佈公司董事莫斌及監事王增瑞將購買規模不超過2000萬元的公司債券。3月23日，購買的高管團隊擴大至全體董事、監事及高級管理人員，購買規模不超過1億元（包括此前的2000萬元）。
而在3月21日、3月18日，旭輝集團股份有限公司、新城控股集團股份有限公司也分別披露高管購買公司債券的公告。
其中，旭輝集團的購買主體為公司董事陳東彪和楊欣，購買總規模不超過3000萬元，購買時間為旭輝控股2021年度業績公告即3月24日之後。新城控股購買主體則包括董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬，購買總規模不超過2000萬元，計劃實施期間為2022年3月21日至2022年6月20日。
按此計算，三家頭部房企高管合計將自掏腰包1.5億元購買公司債券，這在如今房企“囊中羞澀”的當下顯得尤為突出。另據時代財經查閲，梁志誠、曲德君、管有冬、陳鵬在2020的年薪收入分別為600元、450萬元、360萬元以及240萬元，合計1650萬元。
對於高管購買債券，新城指出，“基於對新城控股發展前景和戰略規劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩定”，碧桂園、旭輝也表達了相似的緣由，同時公告中也均提到了“將購買市場報價較估值偏離較大的公司債券”。
事實上，早在宣佈高管回購1億公司債之前，碧桂園地產就面臨着一波債券價格大跌的危機。
3月11日，碧桂園地產兩隻深交所債券“21碧地04”、“21碧地02”均出現異動。其中，“21碧地04”盤中成交價較前收盤價下跌超過20%觸發停牌，最終以72.9元/張的價格收盤，當日跌幅為27.10%；“21碧地02”以72元/張的價格收盤，當日下跌11.55%。同日，碧桂園控股股價也出現7.82%的跌幅。
這引來了碧桂園控股的緊急澄清公告。3月13日，碧桂園控股稱董事會確認集團營運正常，具備充足的可動用現金儲備，並喊話將舉報惡意做空行為。隨後，碧桂園地產宣佈公司董事及監事將購買規模不超過2000萬元的公司債券。
對於房企來説，此時買入債券、股票，是用真金白銀向市場與投資者釋放積極的信號，向外界傳達對未來的發展充滿信心。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝便表示，這是高管們表現出來的一個姿態，起到維穩、託市的作用。有投資者也認為，“管理層和投資者吃一鍋飯信號意義更大，因為高管很清楚公司的財務狀況。”
據時代財經瞭解，近兩日房地產板塊股價也出現了階段性反彈。3月22日，地產板塊大幅走高，其中漲幅超過十個百分點的房地產股超10家。3月23日，房地產板塊午後再度走強，板塊掀漲停潮，其中已五連板的陽光城尤為突出，當日首盤漲幅達10.13%。
儘管如此，不少地產債券持有人的信心卻遠未修復。一位持有恆大集團美元債的債權人就表示，“恢復市場信心很難，即便是優質房企的債券，也很少有投資者會選擇抄底。”
但另一方面，對房企高管而言，在債券大跌時入手或能獲得可觀收益。此前，旭輝控股董事局主席林中在受訪時透露，公司在北京拍地中拍少了，原因是要將一半的錢拿去回購公司的債券。“債券現在被打壓得很厲害，回報率買來有百分之五六十。拍啥地啊，買債券比拍地還掙錢。”
換言之，在當前房企債券價格處於低位。若能在此時低位抄底，今後價格回漲、到期兑付的話將有不小的收益。
3月21日，碧桂園地產稱已兑現購買公司債券的承諾，購買債券為“19碧地02”、“20碧地01”、“21碧地01” 、“21碧地02”和“21碧地04”，累計購買金額1998.88萬元。
時代財經查閲獲悉，以“21碧地04”為例，該債券自3月13日暴跌以來，其價格一直在72元/張-87元/張之間浮動。債券資料顯示，“21碧地04”發行規模和存續規模均為10億元，票面年利率為6.30%。如若在到期兑付之時，債券價格回漲至3月11日之前約100元/張的水平，大致估算持有者的收益或將超過30%。
新城旗下也有一些債券呈現波動，其中，“18新控05”自2月下旬從99元開始下跌，3月16日時下探至70.8元。而自新城3月21日開始實施債券購買之外，“18新控05”價格已有所回彈，截至2月23日已漲至86元左右，僅十餘天持有債券就上漲20%。Wind數據顯示，3月23日，“18新控05”的收益率就高達34.36%。
此外，DM數據顯示，3月23日，“18新控05”和“20碧地01”當日成交量均突破1000萬。
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值得一提的是，當前房地產行業已走過了暴利時代，毛利率、淨利率不斷走低是不可避免的行業趨勢。
目前已披露的房企年報顯示，2021年越秀地產錄得毛利率為21.8%、同比下降3.3個百分點，淨利率也僅有7.2%；綠城中國整體毛利率為18.1%，同比下降了5.6個百分點，淨利率為8.70%；招商蛇口錄得毛利率25.47%，較去年同期下降超過3個百分點，淨利率為6.5%。
或許正如林中所説，“買債券比買地掙錢”。