綠城800億拿地背後的規模進擊之路
來源： 新京報
綠城2020度的業績發佈會，乾貨十足，董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峯、執行總裁耿忠強亮相，對於毛利率下降、三道紅線指標、資產減值撥備、拿地計劃、銷售目標、未來五年戰略等言無不盡，更不掩飾對於規模的野心。
張亞東説，2015年以來，綠城經歷了幾個發展階段，包括三年的康復期以及三年的建設期，2021年是建設期的最後一年，是把綠城打造成綜合能力具備發展基礎的關鍵之年，要努力做有特長且全面發展的優等生。此後三年，則是綠城的起跑期。
在2021年這個關鍵之年，綠城將自己的合同銷售目標設定在3100億元之上，土地新增貨值達到3000億元之上。在盈利預期上，綠城累計已售未結轉金額約為2532億元，權益部分是1383億元，營收盈利具有可預見性，但整體20%的毛利率，或將拖累整體盈利水平。在融資方面，綠城擁有第一大股東中交的央企背書，融資通道將更加通暢，成本將持續降低。
限價、紅利項目減少等，毛利率降至23.7%
據財報顯示，2020年，綠城實現收入657.83億元，較2019年的615.93億元增長6.8%，主要是物業銷售收入增加，約為573.34億元，佔總收入的87.2%，較2019年的544.33億元增加5.3%。
在毛利方面，2020年，綠城實現毛利155.73億元，與2019年156.40億元基本持平；毛利率為23.7%，較2019年的25.4%下降1.7個百分點，其中物業銷售毛利率23.5%，較2019年的24.8%下降1.3個百分點。
耿忠強表示，毛利率下降的主要原因還是由於限價影響，綠城的品牌溢價不能得到充分的體現，另外就是由於過去有土地紅利的項目在逐步地減少。此外，毛利率下降也是行業趨勢。
耿忠強還透露，目前已售未結轉金額是2532億元，權益部分是1383億元，整體的毛利率是20%左右。這也就意味着，受此影響，2021年，綠城的毛利率可能不會有非常明顯的提升。
減值撥備繼續“排雷”，結構發生變化
在淨利方面，2020年，綠城實現利潤57.63億元，同比增長46.5%；股東應占利潤37.96億元，同比增長53.1%；淨利率8.8%，雖然同比增加了2.4個百分點，但是在整個行業中仍處於中低水平。
毛利微降、淨利和淨利率增加的背後，主要是來自主營業務外的其它收入增加，為45.29億元，同比增加72.4%。
再看綠城的淨利率，相比過去兩年，並未有非常明顯的改善，這背後主要是綠城連續三年主動進行資產減值計提與撥備處理，2018年綠城若干資產的減值虧損計提與撥回為17.35億元，2019年是13.76億元、2020年是13.34億元。
耿忠強指出，雖然去年也有減值撥備，但是內部結構發生了很大變化。2020年13.34億元中，房地產開發業務的減值與撥備是4.78億元，而2019年同期是13.1億元，針對主營業務的減值撥備大幅下降，這説明綠城近兩年來投資、運營質量好轉。而剩下的8.56億元是非房地產日常開發相關業務減值撥備，包括足球、酒店物業等。
具體來看，在房地產開發業務的減值撥備中，對成都城投綠城恆泰房地產開發有限公司的款項計提減值虧損2.31億元，對諸暨市越都置業有限公司的在開發物業計提減值虧損1.39億元，對嘉興綠城嘉禾房地產開發有限公司的在開發物業計提減值虧損1.13億元。
在2019年度業績發佈會上，張亞東曾表示，按照計劃，2020年綠城將通過減值撥備繼續排“雷”，解決歷史遺留問題。大部分問題已經得到解決，一小部分問題正在解決，新出現的問題幾乎沒有。
對於一個企業來説，減值與撥備是對經營中可能已經構成的風險和損失作出準備，估計投資出現虧損時所預留的準備資金。
“三道紅線”踩中一條，計劃2023年進入綠檔
“三道紅線”指標成為2020年度業績發佈會上房企主動披露的一項重要數據。耿忠強介紹，截至2020年底，綠城剔除預收賬款的資產負債率為71%，淨負債率66%，現金短債比2.0，處於“黃檔”。
對於踩線的資產負債率，耿忠強表示，由於綠城自有資金規模較小，這個指標的優化有一定的難度，但是也是處於向好的態勢，因為去年初這一指標值是73%。而其它兩個關鍵指標，在行業中有一定優勢，綠城的目標是2023年進入“綠檔”。
對於“三道紅線”政策，耿忠強認為，國家為了更精準調控房企融資規模，特別是增量部分，逐步去掉房企靠發債發展的路徑依賴，從長期來看，降低行業槓桿率，防範系統風險，都是有利的，是國家建立房地產長效調控機制的一部分，有利於整個行業持續長遠發展。
“三道紅線”下綠城有哪些優勢？耿忠強表示，在“三道紅線”下，綠城中國的優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場的融資渠道拓展以及成本的降低，都帶來莫大的幫助。此外，對於各類資源的獲取，也有很大的幫助。
據財報顯示，2020年，綠城的總借貸加權平均利息成本為4.9%，較2019年的5.3%下降40個基點。
對於如何應對“三道紅線”？耿忠強説，主動控制債務規模，特別是有息負債的增量；通過體質機制完善，進一步提升銷售計劃的力度、提高內源性現金流的迴流；結合土地出讓的最新政策，合理排布投資計劃，並進一步豐富拿地手段；完善體質機制，保證品質前提下，進一步提升運營效率；嚴格控制各項費用支出，特別是非生產性費用支出。
3100億銷售目標下，計劃800億拿地
2020年，綠城在土地市場頻頻拿地，對於規模的拓展野心可見一斑。
據財報顯示，2020年，綠城在41座城市新增項目85個，總建築面積約2041萬平方米，同比增加65%；預計新增貨值3288億元，同比增加60%；綠城拿地所付出的土地成本是842億元。而在2019年，綠城新增54個地塊，總建築面積約1236萬平方米；2018年新增37宗地塊，總建築面積約為719萬平方米，
2021年，綠城將銷售額目標定在3100億元之上。在拿地上，郭佳峯透露，預計2021年的拿地資金在800億元左右，新增土地貨值在3000億元之上。“但是會根據現金流狀況等，對拿地資金模型做合理調配，這個數值不是固定數，在確定資金安全情況下，如果有好的項目會多拿點，如果沒有好的項目，也不會用完預算。”
2021年，房地產調控政策全面收緊，土地端、銷售端以及資金端齊發力。在土地上，22個重點城市實施供地“兩集中”政策，2021年發佈住宅用地公告不能超過三次，已有多地出台政策。
對此，郭佳峯表示，政策的出發點肯定是政府提高土地市場信息的透明度，穩定公眾預期，同時希望降低土地競拍熱度，引導市場迴歸理性。
“集中供地”政策對於綠城拿地有哪些影響？郭佳峯認為，短期對綠城投資會帶來變數，尤其階段性的資金安排和投資佈局節奏，會有一定影響，但是整體影響可控。“因為，綠城在50個城市有縱深，總佈局上可以有一些平滑的辦法；綠城融資上有優勢，資金成本低，拍地需要大量的保障金，成本比其它公司更有優勢；綠城會在重點城市提高拿地的質量；這兩年，綠城拓寬了收併購等拿地渠道。所以，集中供地對綠城的影響不會非常大。” 郭佳峯説。
新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 陳荻雁