製圖：未來可棲
8月25日，綠城中國（3900.HK）發佈2021年中期業績。當期合同銷售額同比大漲88%，取得1717億元的跨越式成績，並已完成今年目標近七成。在行業“逆風期”，綠城衝規模成果顯著。
上半年，綠城在收入、歸股淨利等指標上取得了不同程度的增幅。收入與去年上半年比較增長51.2%至361億元；股東應占利潤同比增幅達15.4%，對應數字是24億元。不過利潤漲幅不及營收，綠城還是面臨增收不增利的情況。
背靠央企中交集團後，企業在融資成本、現金等財務等層面表現出更明顯的優勢。總借貸加權平均利息成本同比下降60BP至4.6%；同期，銀行存款及現金是一年內到期借款2倍，一定程度上有底氣應對短期債務壓力。
為完成企業主席兼執行董事張亞東在2019年提出的“戰略2025”，綠城需要更快擴大規模，與之伴隨的就是債務壓力。截至今年6月30日，綠城中國仍踩中“三道紅線”中的資產負債率指標，處於綠檔的淨負債率也陡增了11.4個百分點。
總的來説，綠城中國是目前政策強管控之下，為數不多的加槓桿衝規模企業。
銷售額虛高 拿地銷售比高達96%房企TOP10 的名單中，銷售排名上升的一小步，是具體數字表現的大幅增長。
根據中指研究院的房企上半年業績榜單，綠城銷售排名由2020全年的第十名，上升至第八名，超過第九名華潤置地近百億。
不過，中指榜單披露，這之中的權益銷售業績僅有712億元，也就是1717億元的銷售額，屬於綠城自己的只有41%。並且企業銷售權益比重已經連續兩年走低，相較2020年下降14.6個百分點。
另外，計入銷售額的還有以綠城品牌銷售的代建管理項目，這塊的合同銷售金額約348億元。
助力企業銷售排名上升的水分，越來越多了，這與銷售額增長是企業戰略的“硬指標”有關。綠城的“戰略2025”計劃中，2020年銷售目標是2500億，2025年是3500億。
從綠城抱團取暖的拿地方式也可以反映企業衝刺銷售額的決心，通過招拍掛、收併購，綠城在北京、杭州、西安等一二線城市共取得67個項目。這之中持股比例小於等於50%的共23個項目，100%全資購入的僅有20個。
在規模增長的戰略下，綠城上半年拿地成果很可觀。財報顯示，上半年權益拿地額達740.47億元。
快節奏拿地，伴隨的是風險。今年上半年，監管層要求房企買地金額不得超過同期銷售額40%比例被重提，如果拿地、銷售數字都按照中指院機構發佈的權益值計算，綠城上半年的地銷比高達96%；用權益拿地額與合同銷售額比值計算，該指標也超過監管要求的40%紅線。
在“三道紅線”已經踩線一條的情況下，綠城上半年的地銷比反映了一定程度的財務風險。管理層在業績會上表示，下半年將找準窗口期拿地，“用小資金來拓展大貨值”，並將從拿地到開盤的速度再進一步提高。將重點放在抓銷售和回款來降低風險，爭取早開盤、多推貨，進一步做大銷售額，降低整體的地貨比。
淨利率下跌 連續第五年計提減值損失告別宋衞平時代的綠城，在逐步走入標準化時代。標準化，也是今年業績會被管理層提到的詞。將高品質產品加深標準化落地，主要就是靠快週轉。
與此同時，“標準化”還包括提升公司的人均效能。在去年的業績發佈會就已被提出，管理層表示，要繼續提高人均效能值。如果按營收計算，綠城在去年整體的人均效能同比下跌1.96%。
管理層在業績會上提出，上半年從拿地到開工4個月、至開盤6.8個月、至股東投入回正12.3個月，至交付時間30.6個月，分別同比提速10%、8%、14%及6%。項目週轉速度提高也帶來回款率的提升，綠城上半年回款率達到95%，自投項目銷售單價則同比微漲至2.82萬元/平米。
此外，高週轉所帶來的營收、銷售上漲，並沒有使利潤得到預期上漲，據同花順數據顯示，綠城上半年的淨利率是10.82%，同比去年同期下降2.28個百分點。
同時，隨着一二線城市限價政策逐漸強化，房價上限和地價之間的利潤逐漸降低，行業企業面臨毛利率下滑，2021上半年，綠城的毛利率降至22%，同比下跌3.9個百分點。
報告期內，綠城再一次計提減值，其中非金融資產的減值虧損達1.55億元，沒有披露詳細項目。此外，2017-2019年財報中，綠城合共計提減值54.23億元。
連續4年的減值撥備，是分走利潤的一部分疑似原因，部分小股東曾發起“減值分走利潤”的質疑。
昨日收盤後，綠城股價表現不佳，報10.72港元，跌幅2.01%。
永續債利息分走6.5億元股東利潤永續債分走一部分股東利潤是事實。截至2021年6月30日，綠城中國的永續債餘額為185.37億元，其利息高達6.5億元，佔到歸母淨利潤的比重達約27%。
業績會上，執行總裁耿忠強表示，“隨着可贖回日的到來，公司將逐步對現有存量的永續債進行贖回。在所有的永續債沒有贖回之前，公司也暫不考慮新的發行。”
半年報顯示，上半年公司的淨負債率升高11個百分點，達75.2%，但仍在監管綠檔。另外，處於黃檔的資產負債率指標也有小幅上升。
淨負債升高的一部分原因來自於上漲的有息負債，上半年有息負債增加7.3%至1279億元；這之中一年內到期的借款301億元，較去年年底減少24億元，佔有息負債比例也有相應減少。
關於上升的債務壓力，管理層表示，“三個指標還是比較可控的，監管層要求2023年進入綠檔，爭取提前進入”。
面對當前房地產行業調控的總體形勢，綠城主席張亞東認為目前行業最大的特點就是分化，具體表現在城市、產品、企業、資源的分化，在這樣的格局中，張亞東認為這為綠城創造了機遇。
總體上，可以明顯感受到綠城當下對於規模的渴求，張亞東在業績會作結束髮言時提出，綠城要增加在整個市場的份額，“到2021年，我們預計能佔到全行業17萬億的2%的份額，我們未來希望在份額上還有所增加，希望未來在利潤和營收上實現更大的增長。
2018年期間，綠城佔比全行業的份額約1%。在行業分化的時機，三年時間規模翻倍，企業的利潤增長和財務健康能否跟上相應的節奏，需要被持續關注。