本文來源：時代財經 作者：林心林
2001年，中國正式加入WTO（世界貿易組織）。同年，坐落於上海南京西路的恆隆廣場開業迎客。
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這座由香港開發商恆隆集團打造的商業綜合體，包攬了當時上海浦西最高寫字樓、租金最貴寫字樓、以及第一家奢侈品商場的三個第一。在上海人眼裏，它帶來了許多前所未見的奢侈品牌，對商業地產來説，它是中國高端零售的重要里程碑。
6月初，疫情穩定後的上海逐漸放開線下消費，恆隆廣場的愛馬仕、香奈兒和LV店鋪門口一度排起了長隊。有消費者稱，在香奈兒門口排了一個半小時，還是沒有買到想要的黑皮雙C logo款鞋子。
某種程度上，一座購物中心映射着城市的消費力、煙火氣，更成為城市的話題中心。
2011年，太古匯的落地也打破了廣州沉寂多年的商業競爭格局，迄今仍擁有不可撼動的地位。
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6月某個週末的一大早，剛結束出差的高達愛好者王森，直接驅車到太古匯。
“我期待了整整一個星期。”讓王森期盼已久的是太古匯舉辦的廣州首屆高達動客展覽，這是廣州首次引進、亦是最大規模的高達展覽。“很難想象，在廣州，在太古匯會有這樣的一個展覽推出，真是回憶殺。”
37歲的廣州人王森對太古匯有着特殊的感情。“十一年前太古匯剛開業時太轟動了，這是廣州第一個真正意義上的高端奢侈品商場。”王森回憶道，廣州的商業零售發展得很早，但一直沒有一家高端商場，很多高端品牌沒有進駐廣州，跑去了北京上海，“那時候要送貴重的禮物，還要跑去香港買。”
類似的商業故事不一而足。
回首過去二十餘年，北京三里屯太古裏、上海恆隆廣場、上海國金中心IFC、九龍倉成都IFS、上海K11等城市地標陸續落地，港資在內地商業地產掀起了翻天覆地的變化。
從上海灘到橘子洲頭，港資們在內地
1992年，國務院頒佈《關於商業零售領域利用外資問題的批覆》政策，靈敏的香港地產商嗅到了商機。
隔年，和記黃埔簽約北京東方廣場，成為李嘉誠內地投資房地產的開端；陳啓宗拿下上海徐家彙、靜安的商業地塊；四大家族之一的新鴻基郭氏家族此時也在北上廣購置物業。
上海成為港資們在內地發展商業的試驗田。從早期的恆隆廣場、時代廣場、瑞安新天地，到K11、嘉裏中心、會德豐廣場，以及近幾年的國金中心、興業太古匯、前灘太古裏，港資在上海的商業地產投資從未停下腳步。
2006年一項數據調查顯示，一年之內港資在上海房地產市場的投資總額已經超過200億元。2020年2月，香港置地聯合體310.5億元競得上海徐匯濱江綜合體地塊由，更創下了內地土拍市場總價最高的紀錄。
在北京，太古地產用一個項目——三里屯太古裏，顛覆了內地消費者對於商業固有的“黑盒子”印象。2008年，三里屯太古裏開業，開放式、低密度的街區形態打破了傳統商業的格局。太古裏的到來點燃了三里屯，無數年輕人與酒吧店鋪湧入，一起打造了北京最繁華的潮流街區。
近十年，隨着北上廣深留給優質商業的可拓之地愈來愈緊張，更具消費增長潛力的新一線、二線城市成為了港資們挖掘的新戰場，杭州、成都、重慶、長沙、武漢等城市迎來了港資扎堆前來。
2011年2月，九龍倉擊敗蘇寧，以56.4億元拿下長沙核心CBD一宗地塊。2018年，籌備七年的長沙IFS面世，成為華中區首個IFS，開業至今每月平均零售銷售額超3億元。
相比於商業項目趨於飽和的一線城市，港資商業項目給新一線城市帶來的影響力不容小覷。曾參與長沙IFS招商工作的Forina稱，IFS改變了長沙這座城市的消費文化。
長沙IFS，圖片來源：九龍倉
“十年前我剛來項目的時候，這裏還是一片未開發的空地，整個團隊經常在工地跑。”據Forina回憶，對於長期以本土百貨為主的長沙商業市場來説，許多中高端的品牌並沒有把長沙作為佈局目標，因此當時IFS的招商工作並不容易，“老闆交給我們的任務就是讓品牌相信IFS，讓長沙成為新的消費城市。”
然而，到長沙IFS開業之時，商場內有超過70%的品牌租户均是首次落户長沙。2018年開業的前一週，Forina稱自己一直處於亢奮狀態，激動得睡不着。
如今不在長沙工作的Forina，每一次回家看到這棟452米高的綜合體時仍十分觸動。“很幸運見證一個商業的出生和成長，看到它給長沙帶來了很多新鮮的消費品牌，還有文化藝術、餐飲口味，甚至頂樓的KAWS都是長沙的新地標。”
年銷售額超百億，港資收租忙
一個個拔地而起的商業項目，讓港資們大展拳腳。
即使近兩年整個行業受疫情影響業績下滑，這些優質的商業項目依舊堅挺，為港資們提供業績支撐。
2021年，恆隆地產憑藉內地的十個商業項目，錄得商場租賃收入為46.62億元，同比上升25%，佔集團總租賃收入超六成；其中上海恆隆廣場單店的租金收入就達7.82億元，零售額為恆隆香港零售物業零售額總和的2.7倍。
在內地佈局7個項目的太古地產，2021年內地零售物業租金收入為37.41億元，同比增長29%；其中最為強勁的廣州太古匯零售銷售額上升33%，出租率為99%。
落地有新天地、瑞安廣場系列的瑞安房地產，則在2021年錄得持有物業租金收入29.15億元，同比增長29%，其中上海新天地（零售+辦公樓）的租金為4.54億元，出租率100%。
此外，由於出租率高、銷售旺盛、品牌偏高端化，港資商業項目的銷售額表現亦不俗。據商業雲數據，2021年銷售額超過100億元的購物包括上海國金中心IFC、上海恆隆廣場、廣州太古匯、成都IFS，此外成都遠洋太古裏、長沙IFS年銷售額約超90億元。
“香港開發商的項目，普遍都能感受到地理區位非常優越，一般就在人流最密集的地鐵上蓋，和香港的開發模式相似；還有過硬的物業條件，個性獨特的裝修品味，品牌資源也十分豐富，以及持續的新鮮感。”在房地產諮詢五大行任職的李巖説道。
在李巖看來，港資之所以能在內地商業地產市場佔據重要地位，與其慢條斯理的開發節奏以及精細化的持續運營管理密切相關。
“不再是傳統意義上的包租公”
“香港開發商做的一些商場，沒有個七八年開不出來。”李巖説道。
廣州太古地塊前身，圖片來源：太古匯
以太古地產為例，其在內地市場的第一個項目廣州太古匯就花費了10年時間，位於上海的興業太古匯同樣是拿地後15年才開業；上海港匯恆隆廣場1993年拿地，1999年12月開出商業裙房，到2006年塔樓完工交付，一共耗時13年；成都、重慶IFS均是在九龍倉拿地後7年才正式面世。
曾參與廣州太古匯設計工作的呂鑫透露，當時項目的設計和落地克服了許多困難。“我們團隊用了非常多時間去做出有特色的硬體設計，比如現在太古匯的空中花園、透明玻璃盒子在當時都很前衞的設計，也不會為了趕工期就犧牲一些細節。”
李巖指出，除了自身成熟的運營理念和模式，港資在內地發展商業的一大先天優勢是擁有較低的資金成本以及成熟的投融資渠道。“只有低的資金成本，才能耐下心來雕琢產品，不受資金沉澱的掣肘。”
除了前期項目打造，開業之後，對於項目的持續運營同樣是港資商業的加分項。有商業地產人士這麼形容港資對於商業項目的運營：精細化管理幾十年如一日，商業業態持續“調整提升”，做到“小調年年有，大調三、六、九”。而這種調整更新，小到洗手間，品牌更換，大到業態調整、客流動線、外立面設計等等。
呂鑫告訴時代財經，廣州太古匯自2016年開始每年都會翻新一次洗手間，投入了不少資金和時間成本，已經成為項目的重點工作之一。而上海恆隆廣場、港匯恆隆廣場則均分別在2016年、2018年經歷了一到兩年的封場改造。
除了購物消費的功能，港資們還致力於將商場打造成一個網紅打卡地，包括推出各式的IP展覽、藝術展、時尚表演等活動，吸引客流。一位港資商業項目的運營人員就表示，好的商場不缺品牌、也不缺顧客，但是希望能為所在的城市和消費者帶來更多藝術體驗，加強消費者與商場的聯結，使得走進商場也可以是一件不那麼市儈、商業化的行為。
“可能我們有時候已經不是一個傳統意義上的‘包租公’了。”
（文中受訪者均為化名）