樂居財經 徐酒眠 發自深圳
長跑13年，三闖IPO，李華終於要圓上市夢了。
10月6日，卓越商企服務集團有限公司（以下簡稱“卓越商企”）舉辦全球發售新聞發佈會。但因受到香港疫情影響，只能透過網上平台“路演”。
卓越商企於半年前提交了招股書，9月30日，通過港交所聆訊。按照計劃，卓越商企於10月7日至12日在香港公開招股。本次發行3.45億股，發行價每股9.3至10.68港元，計劃集資27.9億至32億港元。
卓越商企有一個實力不俗的朋友圈。據介紹，卓越商企本次赴港上市共引入9名基石投資人，
包括騰訊、京東、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、東方金融等，合計投資1.5億美元。
作為卓越商企實控人，李華並未“現身”。線上發佈會的發言人由執行董事兼總經理郭瑩擔當。與郭瑩同時出席的還有財務總監兼聯席公司秘書呂力和人力資源總監蔡道成。
“在商務物業這麼多年的深耕當中，我們的商務物業綜合服務運營能力非常強。無論是服務的一些標杆性優質商務項目，還是一些優秀企業客户，都給我們帶來了非常好的品牌的示範效應。”言辭之間，郭瑩信心滿滿。
郭瑩還透露，卓越商企暫時沒有把重點放到住宅物業的打算，因為“我們覺得在商務物業領域，無論是數量還是質量方面，都有更大的市場規模。”
郭瑩介紹，卓越商企主要深耕大灣區，近年以此為基地，逐步延伸至全國化的佈局，當前正加大長三角地區的擴張力度，同時去發展其它一線和新一線城市。郭瑩稱，相信長三角地區能作為第二個基地去發展。
募資七成用於擴張
據悉，在卓越商企募資中，公司計劃約70%用於業務擴張，包括戰略收購及投資；約10%用於投資先進的信息技術系統；約5%用作在管物業的設施升級；約5%用作吸收及培養人才；約10%用作一般公司用途。
發佈會上，公司執行董事兼總經理郭瑩女士介紹，未來卓越商企服務區域化佈局，公司將首先考慮大灣區的深耕，其次是長三角地區的擴張，再次考慮在全國其他地區佈局。
截至2020年5月末，卓越商企在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2580萬平米，其中總面積1170萬平米的111個項目位於大灣區。
據招股書，公司經營業務集中在大灣區。
截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越商企服務在大灣區管理的物業面積分別約為690萬平方米、810萬平方米、1140萬平方米及1170萬平方米，分別佔公司截至有關日期的管理物業總面積約60.8%、55.3%、48.2%及45.5%。而該等物業的基本物業管理服務產生的收益分別為總收益貢獻約79.5%、74.4%、66.3%及57.2%。
卓越商企招股書中計劃，繼續深耕公司已經長時間經營的廣州及深圳，並進一步拓展周邊 東莞、珠海、佛山等城市，大力提高市場的份額。
此外，公司也計劃進一步拓展長江三角洲地區，並計劃以上海、杭州及南京為區域核心，並下沉至周邊蘇州、無錫 及寧波等多個重點城市。
卓越商企服務認為，大灣區及長江三角洲地區商務物業增加會推動對商務物業管理服務的需求，特別是對高端商務物業管理服務的需求。
最後，卓越商企還將聚力發展北京、成都、重慶、武漢、 長沙、西安等其他區域一線及新一線城市。
前5個月利潤1.5億
招股書顯示，卓越商企服務2017年、2018年、2019年營收分別為9.47億元、12.23億元、18.36億元；卓越商企服務2020年前5個月營收為9.4億元，上年同期的營收為5.93億元，同期增加58.7%。
資料顯示，卓越商企成立於1999年，主要為商務物業、公共與工業物業及住宅物業提供物業管理服務。2006年接手卓越集團開發的首個商務項目——深圳卓越大廈後，卓越物業開始涉足商務物業服務領域，並將目光鎖定在高端商務物業市場。
郭瑩在發佈會上強調，商務物業領域，無論是數量還是質量方面，都有更大的市場規模，因此在公司業務結構當中，仍然會聚焦於商務物業幾大板塊，如高端商務物業，包括城市綜合體、商寫項目、企業大樓及各種園區。同時，卓越商企亦會關注公共與工業物業板塊。
某種意義上，專注高端寫字樓物管服務已經成為卓越商企的重要標誌和核心競爭力。
招股書顯示，卓越商企管理的99.2%的包乾制物業收繳費用標準為18.8元/㎡•月，而500強物企的平均標準為5.94元/㎡•月。由此，卓越商企超出500強平均數據2倍餘。
商業物管門檻低，但高端難；入門易，但規模難。
儘管500強物管企業中370家佈局商業物業服務，但平均管理面積只有187萬平米，僅是卓越2580萬在管面積的零頭。目前，卓越商企競爭對手主要有萬科，招商和綠城。
以下為卓越商企服務集團有限公司線上新聞發佈會現場問答實錄：
提問：公司未來將如何保持在商務物業領先的優勢，公司的商務物業在在管面積上有什麼增長的計劃？
卓越商企：在商務物業這個賽道，商務物業比起住宅物業有兩個非常重要的客户價值期望，一個是資產的保值增值，另外一個是對於B端客户的安全和業務連續性的保障，以及對於他們員工的服務體驗。
因此，在這樣的維度下，在這個賽道當中對物業服務供應商的綜合能力還是很有要求的，這也會有一定的競爭壁壘。
我們的優勢主要還是體現在我們具有獨立的市場化拓展能力：通過我們多年來在商務物業領域的深耕，我們對於商務物業的綜合運營能力非常強，以及無論是我們服務的標杆性的優質商務項目，還是優秀的企業客户，都給我們帶來了非常好的品牌示範效應，使我們擁有更多優質客户資源。
此外，我們在高端商務物業服務領域獨具特色、為商務物業專業人才提供保障，以及持續應用科技手段來提高管理效率和客户體驗。從未來的增長來看，中國的商務物業市場規模是可以看到的，無論是存量還是增量都是比較大的規模，並且有高端化的趨勢。因為我們服務了這麼多的優秀客户，還有標杆項目，可以給我們帶來馬太效應。所以在未來的市場當中我們仍然會有非常好的競爭優勢，特別是我們的大客户，因為我們更瞭解他們的需求、他們的業務以及他們的期望價值，因此可以為他們提供更定製化的方案。
我們對於過往很多大客户，基本都是最主要的或者最大的物業服務供應商，而且很多大客户在未來幾年他們自己的增量都有成倍甚至兩倍的增長。按照過往的情況，我們應該是他們短名單中非常重要的供應商，能夠獲得更多的市場份額，而且他們也能帶來他們這個行業以及上下游企業更多新的潛在客户。這些都是我們認為未來對我們的市場發展非常有信心的一些要素。
提問：公司這次引入了9家基石投資者，包括騰訊和京東，公司未來對這兩家科技公司有沒有進一步合作的計劃？
卓越商企：我們前一段時間跟很多投資者有非常深入的交流和溝通，我們會看到很多投資者他們會更加關注和看好我們在物業服務這個行業以及商務物業這個賽道；他們對於我們企業未來發展的邏輯、過往業績數據，以及對應到我們未來的發展是充滿信心的。
因此我們的基石投資者，包括騰訊、京東、南方基金、雪湖和璞石等都是非常看好我們的。我們希望未來跟投資者有更好的發展，希望公司更高速的發展給投資者帶來更多的信心和更好的回報。
提問：公司目前跟OPPO在印度有合作，未來有沒有其他出海的計劃？
卓越商企：我們跟OPPO的合作更多是大客户戰略的跟隨策略，我們會對他的發展提供業務保障。我們也分析過海外市場的市場容量，並且對比整個國內市場情況，決定首先還是聚焦於中國市場，因為這個市場足夠大。
對於海外的發展，在現階段整個業務量還不是特別大，但未來有這樣的趨勢，我們也在持續關注。我們未來對於海外的發展也會想到方方面面更周全的策略。目前階段我們還是更多聚焦於中國市場的業務發展。
提問：近兩年來母公司的住宅項目增長明顯快於商務物業，第三方在公建上佔多數，未來是不是住宅業務主要來自於母公司？同時作為商務物業管理服務提供商，卓越商企怎麼考慮在住宅和商務物業之間的平衡，是否會有一個目標的比例？第二個問題，公司的主要業務是在大灣區，未來對於區域發展有沒有其他的想法，未來對於大灣區以外的擴張有什麼想法？
卓越商企：我們對於外拓的計劃當中，暫時沒有把重點放在住宅物業。卓越集團在開發的項目當中，也有比較多的住宅業務，預計全部會交給我們承接。但我們仍然會強調在商務物業領域的拓張，包括進行市場外拓，而商務物業服務市場無論是從量還是從質方面都會有更大的市場規模。
在住宅物業領域承接來自第三方開發的住宅物業，其項目質量並不是特別優質，因此在我們的業務結構當中，我們仍然會聚焦商務物業的幾大板塊：第一個是高端商務物業，包括了城市綜合體商企項目，以及企業的大樓以及企業各種各樣的園區。第二類是公共物業，公建包括工業園區，它本身的規模也是比較大的，它的管理複雜度相對也沒有那麼高，當然也是我們要做的一個板塊。第一個板塊是我們非常有優勢、非常有特色以及非常有質量的。第二個板塊是有規模，它管理的複雜度不高但也會有業務貢獻，這是我們主要的業務結構情況。
對於我們未來的區域佈局，目前這幾年我們都是全國化佈局，無論是卓越集團房地產業務的開發，還是我們對外業務的拓展，以及我們現在收併購的目標區域都鎖定在大灣區的深耕，加大長三角地區的擴張力度，同時發展其他一線和新一線城市。
提問：公司現在95%的收入來源於物業項目，大灣區的佔比是比較高的。如何看待區域政策及市場環境的變化可能會對公司業務的影響？
卓越商企：大灣區是中國經濟最發達的一個區域，在我們這個區域有非常大的優勢。我們目前也在同時發展長三角地區，因為長三角地區無論是在卓越集團的房地產開發項目，還是大客户的業務佈局，以及長三角地區城市的密集程度都能夠支撐我們作為第二個基地發展，同時我們也會發展全國性的其他一線和新一線城市。所以我們仍然是一個全國化發展的商務服務企業。
提問：我們卓越商企來自第三方物業開發商在管物業面積在增大，未來公司對於第三方的業務，特別是第三方商務物業的業務有怎樣的預期？請公司卓越商企從在管面積，包括未來管理費這個角度展開介紹一下。
卓越商企：第一類是第三方開發商開發的商企項目和城市綜合體項目，我們這兩年明顯看到，其實這一類項目原來的開發商會部分或者全部持有，或者也會賣給一些大的基金或單一業主，所以他們對於資產的保值增值需求和價值成熟度會更高。
同時，在這類項目中我們會看到，如何去吸引優質客户、提高滿租率和租金溢價水平，更需要能提供專業的高端商務物業服務的專業公司為他們提供整體的商務社區運營，不光是基礎的物業服務，還包括對他們的資產服務，以及對他們入住企業客户的服務，這都是他們認為非常重要的。
所以在這方面我們是非常有優勢的，它和住宅不一樣，開發商也不見得是大的開發商，甚至不是房地產開發行業的，可能是在本地一個其他行業的頭部企業，可能政府給了他一塊地或者其他方面有了這個物業，並且開發商可能會選擇持有物業。
卓越集團除了房地產開發，還有商管板塊、資產管理板塊和酒店板塊，對於整個商務綜合體的各種業態都能起到協同的作用。這是我們非常顯著的優勢，並且我們有這麼多標杆項目，都是眼見為實，他們才會對我們更有信心。
提問：請問公司對於物業智能化的看法，以及公司將從哪些方面進行智能化的升級？
卓越商企：這幾年我們對智能化的投入和關注度等都是非常高的。
整個互聯網的上半場更多的是技術引領業務，而下半場要通過業務引領技術；未來一定是標準化、流程化、管理邏輯線上化，才能提高效率，並且能夠減少對人的依賴，發現客户更多的需求。
我們這幾年，首先是通過E+智慧雙平台提高了管理效率、減少了成本，並且保障了項目運營的安全度更高，對資產的使用年限也會保障得更好。另外一個平台是對於客户服務的平台：我們比較看好的是企業服務，企業服務需求非常廣泛，隨着我們規模的增大，特別在商企項目裏面更多是高淨值的客户，他們從B端的需求延伸到C端的需求，這都是我們非常好的增值空間。
另外是內控方面，無論是在財務方面，還是採購，包括項目運營管理財務BI方面，我們都已經建立了非常完善的體系，能夠支持我們規模化的發展。