美國商業地產風暴醖釀中！黑石旗艦BREIT已連續6個月觸發客户贖回上限，近期對相關抵押貸款REITs的做空興趣飆升至新冠疫情以來的最高水平。
在烏雲籠罩商業房地產（CRE）之際，黑石集團已連續六個月限制高淨值投資者從其700億美元房地產信託基金的贖回請求。
根據週一發佈的一封投資者信函，這家全球最大的商業地產業主表示，投資者在4月份要求從Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）撤出超過45億美元。在申請中，該公司只批准了13億美元，約佔申請金額的29%。
根據基金合同，該基金每月贖回限額為基金淨資產的2%，每季度的贖回限額為該基金淨資產的5%。
黑石告訴投資者：
“我們仍然相信，BREIT的投資組合將繼續處於有利地位，以提供強勁和穩定的回報，同時為投資者提供將優質房地產作為投資組合核心資產的多元化優勢。”
然而，如果事實如此，為什麼BREIT投資者會繼續恐慌退出呢？
持續高水平的贖回請求是一個不祥的跡象，表明投資者正在限制他們對CRE領域的敞口，因為更高的借貸成本可能會使一些商業地產價值崩潰。隨着區域銀行業危機引發對即將到來的CRE動盪的擔憂，焦點正轉向約4000億美元的債務到期。摩根大通、 摩根士丹利和高盛都加入了對CRE的悲觀行列。
據外媒報道，由於預計利息成本增加和房地產價值下跌將導致更多借款人將拖欠寫字樓債務，空頭正加碼狙擊商業地產抵押貸款REITs（投資信託基金）。
標準普爾全球市場情報公司編制的數據顯示，過去一個月， 對專注於CRE（包括黑石和喜達屋旗下）的大型REITs的做空興趣達到了新冠疫情後的高點。
近幾個月來，對黑石REITs的空頭押注飆升
對沖基金一直在使用信用衍生品和股票，押注居家辦公的興起將削弱對劣質房產的需求，並損害房東的利益。經紀商高緯物業（Cushman & Wakefield）表示，自疫情以來，美國寫字樓空置率的上升幅度已經超過了金融危機期間。
如果借款人找不到租户，那麼他們的違約風險就會上升，這可能會損害商業地產抵押貸款REITs，這些REITs從資金成本和向借款人收取的貸款利息之間的差額中賺錢。
房地產投資公司Arkhouse的聯合創始人加夫里爾•卡哈內（Gavriel Kahane)表示，由於再融資成本上升，“投資者越來越擔心所持貸款的違約率會不斷上升”。“一般來説，當聯邦基金利率保持不變時，抵押貸款REITs的表現會更好，而在這種極度動盪的環境下，債務泡沫會上升。”
商業地產抵押貸款REITs的空頭激增之際，有跡象顯示，更廣泛的房地產貸款市場也出現問題。抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）報告稱，截至2022年底，所有貸款機構（銀行、保險公司和商業抵押貸款支持證券）的寫字樓貸款拖欠率攀升至2.7%，高於上一季度的1.6%。
對房地產公司的悲觀押注並未全面升級，根據空頭水平，商業地產抵押貸款REITs的處境被認為比住宅類REITs更糟。
作為房地產行業主要融資來源的區域性銀行面臨的持續危機加劇了寫字樓業主的壓力，使他們更難獲得信貸。據摩根士丹利估計，近1.5萬億美元的美國商業房地產債務將在2025年底前到期償還。
Odey集團旗下的布魯克資產管理公司（Brook Asset Management）的基金經理James Hanbury 和Jamie Grimston在致投資者的一封信中寫道：
“我們預計私募股權和商業房地產將受到影響，因為區域性銀行是這些行業的不成比例的出資人。”
不過，寫字樓貸款只是被做空的REITs投資組合的一小部分。例如，截至12月31日，喜達屋房地產信託公司168億美元的貸款組合中只有23%與寫字樓有關。該公司此前曾表示，它不受商業房地產市場風險的影響。黑石也堅稱BREIT “幾乎沒有接觸”陷入困境的辦公樓和購物中心，並強調它擁有強大的資產負債表。