美好置業轉型陣痛：三季度歸母淨利下降，地產業務增長乏力
雖然將名流置業改名為“美好置業”，但劉道明旗下的這家公司卻並不美好。
10月25日，美好置業發佈了三季報。數據顯示，2020年前三季度，其實現營收約21.85億元，同比增長19.38%；然而，歸屬於上市公司股東的淨利潤為-1.43億元，同比下降288.07%。
對於虧損的原因，美好置業在調研報告中表示，公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於投入期，增加了管理費用。同時，受疫情影響，公司房地產項目交付延後，導致2020 年第三季度結算面積、結算收入較少，造成公司本報告期業績虧損。
新業務尚在培育期
2014年，劉道明將“名流置業”改成“美好置業”。此後幾年的時間裏，美好置業共佈局了五個業務板塊，包括房產開發、城市土地開發、產業新鎮、現代農業、裝配式建築業務等。
3年後，美好置業通過增資擴股的方式，控股了國內裝配建築專業施工企業——美好裝配。此後，公司不再將房地產業務作為主要投資板塊，而將全部資源傾斜到裝配式建築領域，“深化”轉型。
據中金公司最近的調研數據顯示，目前公司已有武漢江夏、青島即墨、合肥肥東、湖北荊州、重慶江津、長沙汨羅、河南新鄉、成都金堂共8個工廠投產，此外，北京玉田、天津靜海、 廣州大塘、南京儀徵、濟南臨邑等 5 個工廠正在建設當中，預計將於2021年內陸續建成投產。
“目前我們採取的方式是圍繞工廠拿項目，為各工廠周邊 200 公里覆蓋範圍的客户提供一體化房屋智造服務。如果先拿到項目再建工廠，工廠建成投產需要1-2年，交付時間難以保證。”美好置業對外表示。
伴隨着工廠數量的增多，其員工人數也在不斷增多。2017年，該業務板塊員工人數為329人，2018年已增長至2713人。2019年，該業務板塊員工數量雖有所減少，但仍保持在2430人的高位。
工廠數量增加、員工人數增加，美好置業的盈利卻不樂觀。數據顯示，2018-2019年間，主要開展裝配式建築業務的美好裝配實現淨利潤-1.97億元、5.98億元；而2020年上半年，美好裝配營收實現3.09億元，同比增長13.6%，但淨利潤仍未轉正，實現-2.39億元。
業務拓展方面，截至2019年底，美好置業全年新籤合同38.97億元、新籤合同面積254.59萬平方米、產值7.8億元，相較於2019年初設定的經營計劃，其實際完成率分別為31%、48%、31%。
事實上，裝配式建築雖然一直為住建部及各地政府所力推，然而正如美好置業所述，目前裝配式建築成本造價仍高於傳統現澆模式，用户市場對裝配式的產品缺乏瞭解，開發商對裝配式建築體系的優勢尚處於認知階段，市場培育需要時間。
房地產增長乏力下的資金壓力
而儘管轉型已多年，房地產業務仍在美好置業的業績中佔據較大比重。
數據顯示，2017-2019年，美好置業的房地產業務營收佔比分別為98.67%、95.51%、83.97%。截至今年上半年，房地產業務貢獻的營收依然達到81.55%。
而實際上在2020年上半年，美好置業的歸母淨利潤還同比增長了165.06%，達到19.34億元。彼時，美好置業披露，報告期內房地產業務結算規模較上年同期增加，導致本報告期淨利潤較上年同期有所增長。而到了三季度，美好置業則因房地產項目交付延後，導致2020 年第三季度結算面積、結算收入較少，造成公司本報告期業績虧損。
儘管美好置業稱，“房地產業務板塊預售項目期末預收款項約111億，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入。”但從長遠來看，美好置業房地產業務或仍將增長乏力。
對於房地產公司而言，土儲決定了未來的增長潛力，而2016至2018年三年間，美好置業均未完成拿地計劃。其中，2018年原計劃簽約2350畝土地、增加土儲約437萬平方米，但實際上只簽約土地446畝，新增土儲僅為16.63萬平方米，離原計劃相去甚遠。
美好置業給2020年設定的新增土儲計劃較往年有所增加，從2019年的56萬平方米略微提高至70萬平方米。在近日的投資者活動上，美好置業管理層表示， 2020年上半年公司新增土儲已完成16.61萬平方米，此後又先後在無錫梁溪區崇安、武漢新洲問津、黃石西塞山區等獲取多個地塊。此外，截至2020年上半年，其總土儲僅為164.95萬平方米。
對於公司在房地產業務方面的規劃與業績期望，藍鯨房產向美好置業發去了採訪函，不過截至發稿時，對方並未予以回覆。
值得一提的是，入不敷出的美好置業面臨着資金的壓力。三季報顯示，美好置業一年內到期的非流動負債為31.35億，而公司在手的貨幣資金僅有17.51億元，短期償債壓較大。
對此，美好置業表示，2018-2020年半年度，公司剔除預收款後的資產負債率一直在70%以下，淨負債率也從未超過100%，資產負債率在行業內處於偏低水平。
“目前，房屋智造業務方面，公司通過合理控制投資節奏來平滑資金需求，並加快項目開發進度、加大銷售力度、盤活存量資產等方式加快資金回籠；現代農業方面，加強經營性現金流管理，加大營銷力度，增強自我造血功能，爭取國家專項資金，加強與政策性銀行合作。多措並舉確保公司穩健發展。”美好置業曾在調研報告中表示。
值得一提的是，除了市場培育需要時間外，在裝配式建築領域，美好置業的起步並不算早。早如萬科，從2002年就開始佈局裝配式建築，此後在住建部的推動下，碧桂園、新城控股、綠地集團、保利地產等多家房企先後入局，在這些資金雄厚且着手較早的企業面前，美好置業的護城河是什麼，藍鯨房產將保持關注。