房地產板塊分化調整，行業預期邊際改善情況如何？

4月7日，A股房地產板塊持續走低，信達地產、沙河股份、陽光股份、渝開發、京能置業、海泰發展、大龍地產跌停，陽光股份、泰禾集團、合肥城建、華夏幸福等跌超9%。

今日房地產板塊分化調整是否代表着獨立行情即將落幕？目前房地產行業實際需求情況究竟如何？本文將重點分析以上問題。

房地產板塊龍頭未動，妖股四起

近兩週的房地產板塊雖然漲幅喜人，但是龍頭股保利發展、萬科A等漲勢遠不如板塊中的中小盤股。保利發展近兩週上漲近7.3%，萬科A上漲近18%，而信達地產、沙河股份等卻有着超40%的漲幅。

目前，房地產行業的邏輯需要對未來的長期發展模式有一個清晰的認識(例如，借鑑國外成功的房地產開發模式：德國、新加坡等)，這些都與短期政策調控沒有太大的關係。短期來看，房地產市場的超額行情或將持續，直至市場預期逐步達到預定經濟目標，即完成本輪“穩增長”任務。值得注意的是，這一輪房地產邊際放鬆帶來的穩定增長效果需要經歷疫情、房地產企業融資、居民槓桿率等多重考驗，這一輪房地產市場的波動性將較此前增大。

對於一季報業績預告，截至4月4日A股一共有183家企業披露一季報業績預告，披露率為3.83%。最值得關注的是一季報業績預告部分企業在業績預增原因當中明確提出受益於數智化的趨勢，智能化產業基本面在一季度業績預告中得到進一步驗證。

對於結構層面，在從“政策底→市場底”的磨底階段，市場面臨經濟下行和政策不確定性的壓制，低估值、價值型以及逆週期行業(如基建、地產)、弱週期表現優於成長型行業。但，度過磨底階段後，風險偏好回升，市場將回歸成長風格，高風險偏好板塊預計將表現較優。對應當前四大主線：穩增長、高景氣、疫後修復、全球通脹。當前正處於“穩增長兑現，高景氣轉機”的過程，安信證券認為配置依然是穩增長>高景氣>疫後修復>全球通脹。

穩增長行情未來或依舊聚焦頭部房企

克而瑞發佈三月份百強地產銷售數據，百強房企3月單月銷售總額3796億元，同比-54.51%，降幅較上月擴大6.63 pct；單月銷售面積3576萬方，同比-57.16%，降幅較上月擴大14.58 pct，銷售表現延續低迷；福州放開限購，取消購房對象户口等限制，非五城區户籍家庭可以在五城區購買一套144平米以下的普通住宅；福建省住建廳發佈通知，省直公積金可以用來支付首付款；浙江衢州取消限購政策，非本市户籍家庭可以在市區內購房；湖南郴州出台住房公積金新政，首套房和二套房最高貸款額度上調為雙職工60萬元、單職工50萬元；重慶和武漢一批土地拍賣結束，重慶13宗地塊無流拍，其中3宗地塊搖號成功，武漢7宗，僅有一宗流拍，1宗地搖號成功。

從行業角度，地產板塊的投資機會還是值得繼續關注的。

1)短期投資邏輯在於政策演繹：當前地產銷售、拿地、開工均持續走弱，投資雖暫時韌性但結構惡化；展望後續，少數城市雖有回暖，但多數城市未見明顯的向好趨勢，後續政策仍會持續加碼；只要土地不熱，行情不冷；

2)中長期投資邏輯在於模式改善，“慢時代”ROE質量提高：上輪週期中，地產股的根本缺陷在於快週轉模式導致的行業整體盈利能力的惡化；房企估值的持續下殺，本質上是對地產金融化的否定；隨着預售資金自由使用不再成立，開發行業將脱離金融屬性，迴歸慢週轉製造業屬性；但同時，房企通過提升利潤率(摒棄快週轉的自發結果)、提升回款速度、降低債務成本等方式，ROE維持不變的同時質量提升，行業估值體系有望重構，PB大於1將成為優質房企的標配。