觀點指數 由於疫情，2020年前期的本年實際到位資金情況受到拖累。而年底，本年資金來源出現快速上漲，同比增長8.1%，拉高了全年到位資金的增幅。
12月，為提升房地產行業對金融風險的抵禦能力，中國人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各金融機構涉房貸款的佔比設立上限，此舉一定程度上收緊了房企資金的獲取來源。
轉看月內債券發行情況，境內、境外發行額均有下降。其中，境內債券發行額下降22.2%，而海外債券發行額下降則更為顯著，環比降幅達43.5%。
信託融資渠道方面，信託產品發行額下降幅度較小，降幅不足5億。值得注意的是，信託產品資金募集方式自5月相關監管政策出台後出現了明顯變化：以貸款為資金運用方式的信託產品發行佔比下降顯著。
萬科繼續登頂，龍湖迴歸前五
2020年1-12月中國房地產企業融資能力TOP30的榜單三甲再次由萬科、中海、保利佔據。其中，萬科、中國海外發展是房企中信用評級最高的房企，均被穆迪評級授予Baa1的發行人評級，而惠譽更是授予了中國海外發展A-的長期發行人違約評級。同時，本次龍湖集團再次迴歸前五。
從2020年各樣本房企全年所發行的債券數據來看，榜單1-10名的加權平均票面利率中位數為3.7%，11-20名加權平均票面利率中位數為4.1%，後10名該指標則為6.15%。可見，前20名融資成本差距較小，而後10名融資成本的劣勢相對較大。
轉看房企公開途徑的融資總額，1-10名融資總額中位數為155.4億元，11-20名融資總額中位數為180.2億元，21-30名融資總額中位數為134.3億元。這意味着，過多、過少的融資額都會影響對房企融資能力的評估。
本年資金來源年底提升迅速，金融機構涉房貸款加設上限
根據國家統計局公佈的數據，2020年房地產本年資金來源累計值為193115.0億元，其中，國內貸款累計為26676億元，利用外資累計為192億元，自籌資金累計為63377億元，定金及預收款累計為66547億元，個人按揭貸款累計為29976億元，其他到位資金累計為5656.66億元。
由於2020年本年資金來源在年底增速出現了較為明顯的提升，全年累計資金來源同比上升8.1%，高於2019年7.6%同比增長率，為近三年最高水平。
從月度資金來源來看，12月本年資金來源合計為22015.59億元，同比增長21.8%，超過2019年同比增速兩倍，環比增幅同樣高達22.1%，顯著超過往年同期。
從組成來看，全年累計資金來源中個人按揭貸款及自籌資金增速較高，分別同比上升9.8%及9.0%，而國內貸款項增速較慢，僅為5.7%，這意味房地產行業更依賴於公開市場債券、銷售回款而非國內貸款作為資金來源。
政策方面，12月，央行、住建部舉行重點房企座談會，與會房企包括部分2020年未參與試點的房企，意味着“三條紅線”試點可能進一步擴圍。區別於此前盛傳融資新規將於2021年1月1日全面鋪開，預計試點房企名單將分批納入。融資新規下試點分批擴圍而非全面鋪開，有助於行業平穩降杆杆，避免部分房企為趕節點達標而產生金融風險。
12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，通知指出，“為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力”，央行、銀保監會金融機構房地產貸款集中度管理制度，即，“銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例和個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例”...“不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。”
此舉或進一步縮緊房企資金來源渠道。
債券票面利率走勢平穩，公司債發行量全年最低
根據市場數據，2020年12月房地產開發行業（申萬二級分類）共發行境內債券52只，總融資額環比下降22.2%，加權平均票面利率4.9%，與11月基本持平，升幅不足1個百分點。
對比過往數據，房企境內債券自9月後票面成本基本穩定，發行總額則有一定程度震盪。從細分類別來看，12月短期融資券加權平均票面利率出現較為明顯的上升，縮小了債券期限利差，或意味着年末市場流動性降低，但當月債券發行利率數據也受到發債企業不同的干擾。
各類別發行量方面，公司債發行量縮小顯著，為全年最低水平，僅為45.8億元。這與部分房企因市場動盪延期發售債券相契合。同時，資產支持證券由於較低的融資成本受到青睞，發行額達209.2億元，僅低於4月的311.5億元。
募集資金繼續以償還往期借款為主，僅有5只債券未提及償還相關用途，其中4只債券募集資金將部分用於補充流動資金，1只債券募集資金將全部用於集體租賃住房項目。
海外債券方面，12月中資房企在境外共發行14只債券，加權平均票面利率7.56%，較11月小幅下降，共募集資金約182.6億人民幣，環比下降43.5%，平均期限2.1年，較11月縮短1.5年。
從發行地來看，12月海外債以募集金額計佔比較低，為26.9%，僅低於3、4、9月的比值。全年來看，1月海外債券融資佔比最高達77.8%，全年海外債券融資佔比平均為35.7%，中位數為37.0%。
12月海外內房債券不論在發行總額還是在加權票面利率方面都有所降低，但仍在正常波動範圍內。全年來看，1、4、5月融資情況發生異常，4、5月異常主要由於海外疫情爆發，資本市場出現恐慌情緒，房企基本暫停了海外融資。
配股方面，有兩家內地房企於香港增發配股。其中，越秀地產於12月23日發佈代價發行公告，共募集2.24億港元，每股價格3.61港元；建業地產於12月21日發佈配售公告，共募集2.64億港元，每股價格3.03港元。
信託產品規模縮小，資金運用方式變化顯著
根據市場數據，2020年12月共有604只投向房地產領域的信託產品發行，環比上升36.7%，規模總計812.32億元，較11月下降4.25億元，體現了信託融資渠道監管加強後，平均產品規模開始顯著縮小。
同時，於12月發行的投向房地產領域的信託產品平均期限為1.64年，較上月小幅上升；平均年收益率與上月基本持平，至7.36%，可見平均收益率自9月以來走勢趨於平緩。
按資金運用方式來看，2020年12月投向房地產領域的信託產品主要以採用權益投資的信託產品為主，約有247只，規模總計400.86億元；其次是股權投資，約有223只，規模總計299.07億元；採用貸款方式的信託產品數量縮減至127只，規模僅為103.2億元。另外，組合運用的信託產品有7只，規模為9.16億元。
從各資金運用方式的規模佔比來看，自2020年5月“信託管理暫行辦法”發佈後，投向房地產領域的信託產品的資金運用方式發生了顯著變化：採用貸款模式的佔比迅速縮小，而採用股權投資的信託產品規模佔比迅速放大。
收益率方面，各資金運用方式整體呈現下降趨勢，僅有組合運用出現較為明顯的收益回暖，但由於產品數量較少，對整體信託市場影響不大。
根據市場公開數據，2020年12月投向房地產領域的信託產品共有131只公佈了產品信息。其中，股權投資產品有57只，規模69.93億元；權益投資產品有50只，規模87.8億元；信託貸款產品有22只，規模54.58億元；組合運用產品有2只，規模1.77億。
根據產品信息所列示的融資方溯源相關房企，12月房企信託渠道融資額不完全統計如下：
從公開產品信息來看，信託產品收益率基本集中在7%-8%區間，鮮有信託產品收益率可以超過8%，而高收益的信託產品中，資金運用方式以股權投資為主。
從資金投向地區來看，高收益產品主要投向了遼寧省、江蘇省。收益差距方面，投向浙江、山東、河北、安徽等地收益差異較大。其中，投向安徽的信託產品收益情況相對較差。
根據公開產品規模信息，投向地江蘇省的信託產品規模總計最高，達到49.7億元，其次是廣東省，總規模達38.8億元，上述兩省均為信託產品熱門投向地區。