本文來源：時代週報 作者：王晗玉
【編者按】：從風光無限的“地頭蛇”到走入掉隊行列，京派房企的這幾年着實不好過。無論是因為規模化失敗、擴張節奏失當，還是因為陷入流動性風險，在歷史的洪流之下，他們曾經高光過，如今不該就此黯淡下去。
【失意的京派房企系列之一：首創置業】
決定私有化後的第二個月，老牌京企首創置業（2867.HK）在日前發佈了最後一份半年業績報。
數字並不算太好看。2021年上半年，首創置業收入110.13億元，同比增加約19%；營業利潤約6.52億元，同比下降約43%；歸屬股東淨利潤約2.26億元，較去年同期下降約73%。同時，董事會決議不派發中期股息。
根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，首創置業剔除預收款後的資產負債率為78%，淨負債率為164%，現金短債比為1.34。由此，首創置業2021年中期指標一項超閾值，相較2020年末，維持“橙檔”行列。
隨着私有化的進程，這些數字的信號意義已經沒有那麼強烈。在資本市場浸淫18年之久，首創置業往後公開披露的機會已經屈指可數。一旦私有化成功，首創置業將作為首創集團的全資子公司開展工作，或搖身變為北京首創城市發展集團有限公司（簡稱“首創城發”）承接走現有的相關資產和業務。
近日，時代週報記者聯繫首創置業方面，試圖瞭解其私有化進程中及有關降負債的解決方案，但對方表示，相關計劃均以公司公告為準，除此之外尚無更多信息可以透露。
“退市後，首創置業與首創集團的聯繫會更加緊密，可以獲得更加直接的信用支持，”有知情人士向時代週報記者透露，隨着首創集團內部一系列重組舉動的開展，首創置業的架構、戰略，尤其是業務方向也會發生變化，“最重要的一條，是要在北京國資委的統一部署下重新梳理業務，加大保障房開發力度，強調北京國企更服務於北京的屬性。”
難挽業績頹勢
12年前，首創·禧瑞都入市，與新央視大樓相距僅50米，是迄今為止北京豪宅仍不可仰望的高度；13年前，號稱北京“第二金融街”的麗澤商務區拔地而起，首創置業是這片土地的一級開發商……
首創之於北京，曾有着本土老大的標杆意義。作為北京國資委實控的首創集團的地產業務旗艦，成立於2002年並於次年成功赴港上市的首創置業，有着別人無法企及的先天優勢，尤其是國資背景，和非競爭性為主的一二級聯動拿地渠道等。
以2015年為分水嶺，那一年，是首創置業的高光時刻。克而瑞數據顯示，當年，首創置業行業排名23位，銷售額達到323億元。此後，首創置業雖銷售數據有所上漲，但在行業內的排名卻逐年走低，2016年下滑至30位，2018年掉到43位，2019年排名跌出前50至62位。
事實上，自2016年起，首創置業的下行曲線已非常清晰。其歷年營業收入介於180-220億元之間，但淨利潤數據卻由2016年的20.32億元降至2020年的9.82億元。與此同時，眾多房企則恰恰相反，實現了倍數式增長。
重倉“京津冀”的首創置業，在這個時段遭遇了區域最嚴調控。2017年的“3·17新政”以後，京津冀市場迅速降温，首創置業在該區域的銷售增速不斷回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增長近乎停滯。首創置業在2019年的銷售額更是從2018年的702億元高位跌落至468億元。
此前，首創置業也曾喊出千億目標，但其最後一個公開年度數據——2020年全年銷售也僅在708億元出頭，離千億有距離。
今年上半年，首創置業頹勢延續，實現合同銷售約402.7億元，同比增漲約19.5%，低於2021年上半年百強房企37.8%的平均增速。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，首創置業2021年上半年毛利率低於2020年行業平均毛利率(26.7%)7.7個百分點，歸母淨利潤增速低於2020年行業水平（-17.8%）55.2個百分點，而其2021年中期資產負債率為81.1%，超過2020年行業平均資產負債率（79.1%）2個百分點。
“無論在產業資源、品牌實力還是管理能力方面，首創置業都無法與萬科、保利等對手相提並論，”職業投資人朱酒亦對時代週報記者表示，未來的主流房企可能只剩頭部二三十家，大部分房企都將逐漸退出，或以收取租金為主，“現在規模還沒達到2000億元的房企，之後市場或許很難再看到他們的身影。”
股價持續低迷
從近年業績來看，私有化退市幾乎成為首創置業不得不做的選擇。
內房股估值低是行業內較普遍的現象，而作為銷售規模排在TOP50之外、經營業績又正經歷“腰斬”式下滑的房企，首創置業目前市淨率僅0.31。一名業內人士向時代週報記者分析，首創置業已“幾乎沒有投資價值”。
今年7月9日，首創置業宣佈退市，自願撤銷H股的上市地位。在私有化的要約公告中，首創置業給出的退市理由是“基本失去上市平台股權融資的優勢”。
2003年6月19日，首創置業正式登陸港交所，當日以每股1.66港元價格收盤。而在長達18年的資本市場征程中，除兩次股價高點之外，首創置業一直不温不火，在私有化公告發布前近一年時間裏，股價都未超過2港元，甚至一度跌破1港元。
時代週報記者瞭解到，在2015年，首創置業還曾拿下4.52港元/股的歷史高位，但此後又走入下滑軌道。2016年3月起，首創置業的股價迎來一波階段性反彈，股價一度漲到3.766港元/股，但不久後走入“穩定”下跌區間。
首創置業在私有化公告中表示，公司H股的交易流動性長期處於較低水平。就H股股東而言，私有化使其有機會在缺乏流動性的市場中以具吸引力的溢價將投資變現。
事實上，在本次做出私有化決定之前，首創置業已經有過多次嘗試逃離H股。
2004年，上市僅一年的首創置業，因為港股的低估值，第一次提出回A計劃，但未獲得證監會通過。此後，首創置業多次向A股市場伸出橄欖枝，均未成功。最近一次是在2016年向中國證監會曾提出回A申請，但最終因“考慮到公司業務發展需要”，最終在2019年9月撤回了這請求。
回A受挫之外，近年來在房地產行業調控收緊的情況下，首創置業面臨進一步融資困境。業內人士指出，下半年首創置業依然會面臨“錢緊”的困境，降負債壓力重重。
在外界看來，一旦私有化成功，首創置業將成為首創集團的全資單元，其對首創置業的信用資質傳導將更為直接，資本支持渠道也將更加通暢。
值得注意的是，私有化公告發布前的最後一個交易日，首創置業收盤價為1.72港元/股，私有化公告發布之後其股價迎來一波上漲，半年報發佈當日，首創置業以2.46港元/股收盤。
剝離奧萊之後
按照私有化公告的內容，一系列重組動作將在首創系內部展開，首創城發將在未來控制首創置業的公司戰略並加強管理靈活性。
其中，奧萊業務重組將是重要一項。今年3月29日，首創置業與首創鉅大（1329.HK）聯合公告稱，首創置業擬向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，奧萊業務重組後，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務。
自2009年進軍商業地產，奧特萊斯綜合體曾一度被視為首創置業的核心競爭力。其2012年財報更指出，在業務發展模式上，將探索土地開發和房地產開發相結合的新型業務模式，這其中最主要的就是“住宅+奧特萊斯”業務線。
此後至2020年底，首創置業物業組合列表下的131個項目中，有23個是奧萊項目，這其中，有崑山奧特萊斯、萬寧奧特萊斯綜合體、湖州奧特萊斯綜合體3個項目包含住宅類物業，此外還有南昌、濟南、重慶、南寧4個奧萊項目包含銷售部分，但均為商業用途。
住宅、商業雙線並行或能為公司品牌、業績提升帶來協同效應，但在監管層收緊融資大背景下，商業地產與住宅開發合併在同一份財務報表內，反而會互相拖累融資動作。
一位不願具名的機構分析師向時代週報記者表示，商業地產項目由於建造和培育市場的週期較長，相比住宅項目週轉速度更慢，因此資金壓力更大。在“三道紅線”考核機制下，如果將其分拆到兩個主體內，項目融資活動所受限制會相對寬鬆，因此首創集團拆分重組奧萊業務或是出於未來融資考量。
首創置業也表示，重組奧萊後，首創鉅大可以減少業務運營、資本運作和資金融資方面的政策限制。
重重壓力下，首創鉅大已自2018年起連續三年淨利潤虧損，最近的半年報顯示，截至2021年6月30日，首創鉅大期間全面虧損總額1234.2萬元，同比下降89.99%，期間虧損1944.9萬元，同比下降81.78%。回想2013年借殼鉅大國際登陸聯交所之時，首創鉅大曾意圖藉此打開融資局面，但八年過後，這個公司市淨率只有0.19，融資局面未打開，或也正走在淪為“殼資源”的路上。
視線回到首創置業。聚焦住宅等業務開發的思路，已在上半年財務數據中有所體現。與2019年、2020年同期過百億的土地投資額相比，今年上半年，首創置業在土地市場也較為謹慎。在大本營北京的首場集中供地中，首創置業未報名參與任何一宗地塊的競拍。
公告顯示，2021年上半年，首創置業拓土的方向一路向南，在上海松江區和青浦區各收穫一宗地塊，總土地價款33.7億元；同時通過股權收購方式獲取浙江省桐鄉市一級開發項目，總投資約5.48億元，這是其在京津冀之外獲取的首個一級開發項目，重要性不言而喻。
截至2021年6月底，首創置業土地儲備總建築面積1574.5萬平方米，其中87%為發展物業，13%為投資物業及其他。首創置業方面表示，現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發展需要，規模適中。
除地產開發外，首創置業在租賃住房、高科、文創等領域也積累了一定經驗。以租賃住房為例，十八里店首創繁星項目作為北京市目前最大的集體土地租賃房項目，獲得中央財政專項資金已達2億元。