本文來源：時代週報 作者：劉婷
物業資本化熱潮中，已有近60家企業登陸資本賽道。投資人選擇標的劇增，物企故事越來越難講，獨特性愈發重要。
3月28日，“商管第一股”卓越商企（06989.HK) 發佈年報並舉辦業績發佈會。
2021年，卓越商企服務實現營業收入34.7億元，同比增長37.3%；毛利潤為9.6億元，同比增長44.6%；歸母淨利潤為5.1億元，同比增長57%；毛利率為27.7%，提升1.4個百分點。
儘管整體毛利率走高，但卓越商企基礎物業管理服務毛利率從2020年的24.1%降至22.9%。對此，卓越商企表示，基礎物業管理服務毛利率下降原因為“減免繳納社會保險供款的監管支持政策所致”。
對於業績指引，卓越商企管理層人士指出，到2025年，公司將保持營業收入高速增長、毛利率穩步提升，規模實現翻倍增長；在客户方面，增值服務將實現翻倍增長，戰略客户新增收入佔比一步穩步增長。
在業績會上，卓越商企服務董事會主席、執行董事李曉平指出，公司現金流比較充裕，董事會決定，今年的派息比例為70%，未來3年派息比例不低於50%。
規模競爭白熱化
過去一年，是物企比拼規模的關鍵一年，行業總規模達到342億平方米。百強企業的市場份額進一步提升至30.76%，較2020年增加1.61個百分點，集中度進一步提升。
行業快速發展，身處其中的企業都不想掉隊，卓越商企亦是如此。
2021年，卓越商企總合約物業面積為5677萬平方米，同比增長27%；總在管全委物業面積為4120萬平方米，同比增長29%；合約項目覆蓋城市50座，在管項目覆蓋城市41座。公司在管項目中，位於一線、新一線城市在管面積佔比達85%。
其中，商務物業領域是卓越商企的業務重點。2021年，卓越商企服務非住宅物業在管面積佔比66%，其中商務物業在管面積為1793萬平方米，佔比44%。
業績會上，當被問及如何看待物業賽道競爭格局時，卓越商企執行董事、總經理郭瑩表示，未來行業和房地產相關性會越來越減少，更多是依靠物企自身獨立市場化的能力，以及企業品牌和核心優勢來取得更多的市場份額。
“行業一定會迴歸到服務行業的本質，即為客户創造價值、為客户提供更加有性價比的產品和服務等。”郭瑩指出，未來企業如何實現可持續發展，關鍵在於建設核心能力。
關注貨架上的物業資產
收併購是規模助推器。過去一年，上市物企加大在商企物管領域的投資和收併購。
根據中指研究院數據，截至2021年12月，在物業行業招標統計當中，商辦物業佔據行業第三方市場拓展總量的45%，約是住宅物業第三方市場拓展量的3.5倍。
為實現規模擴張，卓越商企將獨立外拓作為工作重點。
2021年，卓越商企市場新拓第三方非住宅物業合同達121個；市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5. 27億元；市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元。
報告期內，卓越商企獨立第三方業務佔比達到59%，管理來自第三方的基本物業服務收入佔比61%。
2021年下半年以來，多家房企陷入流動性危機。多家房企將物業板塊擺上貨架，市場上物業公司標的劇增。
郭瑩透露，卓越商企關注到有部分房企在週期中出現困難，也會關注相應的標的。對於卓越商企來講，關注的標的需有一定體量的商務物業，一線或者是新一線城市和高端住宅物業也在關注範圍內。
時代週報記者獲悉，卓越商企主要通過股權合作模式實現全國化業務佈局。
卓越商企在年報中指出，不同於“一攬子”全資收購模式，公司更加註重與原股東長期合作和共同發展，採用收購控股權、與合作方組建合資公司共同運營等多樣化的合作方式，與原股東一起推動合作公司的發展壯大。