本文來源：時代財經 作者：陳偉納
“今年董事會決定全年派息比例為70%，同時我們也希望未來三年派息能夠不低於50%。”
3月28日下午，卓越商企服務（06989.HK）召開2021年度業績發佈會，董事會主席、執行董事李曉平稱，希望通過持續穩定的派息，為全體股東包括投資者帶來穩定可期的回報。
2021年年報顯示，卓越商企服務擬派付截至2021年12月31日止年度末期股息為每股17.38港仙，加上已派發的中期股息每股現金18.62港仙，全年股息為每股現金36.00港仙，按年提升278.5%。相比房地產企業普遍30%-40%的派息比例，卓越商企服務的派息可以算得上優厚。
2020年10月，卓越商企服務正式在香港聯合交易所主板掛牌上市，因聚焦商務物業服務領域，並被冠名“高端商務物業第一股”。2021年是其完成上市後的第一個完整年份，從數據來看，算是交上了一份合格答卷。
業績報告顯示，2021年全年，卓越商企服務實現營業收入34.7億元，同比增長37.3%；其中，商務物業佔比56.6%，公共物業佔比10.1%，住宅物業佔比9.2%，增值服務佔比達到22.5%。
報告期內，卓越商企服務實現毛利潤約9.6億元，同比增長44.6%；綜合毛利率27.7%，較2020年提升1.4個百分點；歸母淨利潤為5.1億元，同比增長57%；淨利率為15.8%，較2020年提升1.7個百分點。
業務佈局方面，截至2021年12月31日，卓越商企服務的業務擴展至全國50座城市，大多分佈在經濟更發達的大灣區、長三角和區域性重點城市，例如北京、西安、重慶、成都、武漢等一線及強二線城市。其中，大灣區的在管面積為1777.1萬平方米，佔比43.1%；長三角地區在管面積為939.2萬平方米，佔比約22.8%；其他地區在管面積為1404萬平方米，佔比為34.1%。各區域間的營收情況分別為14.64億元、5.81億元、5.86億元，合計約26.31億元。
值得注意的是，卓越商企服務當前的管理業態主要涉及高端商務寫字樓、商務綜合體、高新產業園區、政府公建、住宅公寓等類型。報告顯示，2021年末卓越商企服務合約面積約為5680萬平方米，同比增長26.9%，合約項目數量558個。其中新拓第三方非住宅物業項目共121個，年化合同金額5.27億元，同比增長47%，總合同金額為15.74億元。母公司卓越集團在房地產開發上的增長，也為卓越商企服務提供了穩定的項目來源，這部分的在管面積約291萬平方米，較上一年增加7.1%。
去年以來，物業管理行業不斷掀起併購潮，卓越商企服務是否會考慮收併購？公司執行董事、總經理郭瑩回應稱，公司當前主要關注兩個方面，即有一定體量的商務物業，以及在一線和新一線城市比較高端的住宅物業。
不過，郭瑩強調，卓越商企服務會將關注點集中在商務物業方面。一方面，當前商務物業賽道市場容量大，有很大的市場空間。“近兩年來，客户不再把關注點放在基礎管理上，而是希望有更專業、綜合運營能力更強的公司進行物業管理。”同時，由政府、國資平台持有的巨量商辦物業、產業園區等，也在加大業務發展，這為商務物業帶來很大市場空間。根據中指研究院數據，截至2021年12月，在物業行業招標統計當中，商辦物業佔據了行業第三方市場拓展總量的45%，約是住宅物業第三方市場拓展量的3.5倍。
另一方面，商務物業比起住宅物業具有更多競爭壁壘，不僅有專業能力的要求，還有對於人才的要求，這使得商務物業的競爭比住宅物業更聚焦，且更具有盈利能力。數據顯示，2021年，卓越商企服務的商務物業毛利率為25.5%，其中卓越集團開發項目的毛利率高達45%，而住宅物業的毛利率僅有17%，此外，公共及工業物業的毛利率最低，為13.8%。
“客户會把非主營業務的行政支持、員工福利等企業服務綜合外包出去，這也為專業的商務物業公司提供很多合作機會。”郭瑩表示，未來會進一步在現有業務上提高規模，提高增值服務的深度和廣度。
報告期內，卓越商企服務的基礎物業管理服務的毛利率為22.9%，較2020年下降1.2個百分點，增值服務的毛利率為41.5%，較2020年上升6.9個百分點，其他業務的毛利率為60.7%，較此前年上升5.0個百分點。