文/樂居財經 嚴明會
一條3.3公里的布力徑，囊括了香港富豪圈半壁江山，住在這裏的業主皆是人中龍鳳，許家印也曾是這條街上的業主。
12年前，恆大赴港上市的前一個月，許家印在香港買下了布力徑兩棟豪宅，作為他在內地和香港頻繁來往的一個落腳點。
只可惜，為了還債，他將這兩套市值15億港元的豪宅狠心易主，其中一套還進行了抵押貸款套現，和這條富豪街Say Goodbye。拿到這筆巨資，許老闆並沒有放進自己口袋，而是給了恆大集團。
但這筆慷慨解囊，他並沒有大大方方發一個正式公告，有些許“做好事不留名”的意思。而在許家印之前，富力和當代置業、融創的老闆們自掏腰包，都是見諸公告。
其中，孫宏斌給融創提供了一筆高達4.5億美元的無息借款，更是在地產圈激起了千層浪，那刷屏節奏，不亞於EDG在冰島贏了英雄聯盟全球總決賽。
要知道，在地產這一輪寒冬中，能拿出這麼多錢幫公司的老闆不多見。很多人想當然覺得房企老闆應該腰纏萬貫，但其實他們大部分都是金融資產，短期內難以變現。
讓任何一家公司拿出上億現金都很難，更別説讓老闆個人一下出這麼多錢了。而眼下，控股股東自掏腰包，向公司提供資金支持，很大程度上能為自家企業在低迷的行業環境中的發展注入信心。
有錢出錢、有力出力。另一些房企老闆勇敢站了出來，像陽光城林騰蛟、佳兆業郭英成賭上了自己身家性命，擔保企業一定會償還本息，哪怕“砸鍋賣鐵”。
在這樣的形勢下，沒有一家房企是能獨善其身、絕對安全。而地產老闆們的這些正向的舉動，能讓境內外投資者們感受到，雖然一些開發商因為暴雷而“躺平”，但更多房企是在積極應對這場無硝煙的信心戰。
每一分錢都是“救命錢”
為了避免全面違約，63歲的許家印焦頭爛額，暴瘦了16斤。見到許老闆的知情人士説，“他本來就瘦，現在精瘦精瘦的，看起來沒什麼精氣神了”。
自7月恆大爆雷至今，他出售兩架私人飛機，賣掉香港三棟別墅，擺賣廣州深圳超級豪宅，透過變賣個人資產或質押股權等方式籌集資金，向恆大注入超70億元現金，維繫搖搖欲墜的恆大帝國。
在這期間，因為金融機構不再放款，加之樓盤銷售停擺，恆大也失去了絕大部分的造血功能。所以，這筆資金自然就成了“救命錢”，它用於恆大兑付每月10%的理財產品、總部員工發薪、償還到期境內外公募債利息以及推動項目復工復產。
除了許家印變賣個人資產為公司續命，恆大自身也在加速處置資產，包括嘉凱城、盛京銀行、恆騰網絡、恆大物業等股權。
但像恆大這種量級的巨無霸企業，每時每刻都在進錢出錢。此前許老闆曾言，“恆大5年半支出達5.01萬億元”。以每年支出達萬億級計算，這70億元也僅是杯水車薪。
不過，這筆錢對恆大還是有積極影響，在危難時期變賣個人資產為公司續命，把個人與公司利益緊緊地聯繫成一個共同體，可以暫時穩定投資者和客户的情緒。
如若説，許老闆個人變賣資產為企業“續命”，是在情理之中。那麼，老孫的做法就頗為意外。
11月14日晚間，“白衣騎士”孫宏斌也出手了。這一次，他拿出4.5億美元（約合29億人民幣），以無息貸款的形式支持融創中國。這筆無息借款，讓投資者看到了老孫血性的一面。
要知道，在地產這一輪寒冬中，能一次性拿出這麼多錢幫公司渡劫的老闆並不多見。而老孫卻是把自己兜裏的錢拿出來反哺上市公司，難怪融創中國的股吧炸了，數百條留言滿是誇讚，大家感嘆於老孫的仗義豪爽，敬他是條漢子。
老孫行為與許家印之間有一個重大的差異在於，恆大已經暴雷，而融創財務情況目前履約正常，在明年一季度之前都沒有美元債需要兑付，且未來半年重要支出均已作出安排。
但孫宏斌心裏很清楚，“現在的市場情況，就算是綠檔企業也不代表安全，所以必須做到自己覺得安全的一個狀態”。從另一個角度看，這也是老孫對行業前景投下的信任票。
在關鍵時刻挺身而出給行業注入信心，是老孫有情有義的表現。他是一位經受過市場與人情世故淬鍊的企業家，經歷過順馳的一劫，早已愈發沉穩，要求自己對風險的把控更強，做事也想着要留餘地。
除了孫宏斌以4.5億美元無息借款支持公司，半個月以來，融創通過出售貝殼股票、出售項目股權、文旅公司股權以及低價配股與大股東借款已回現160億元。
一邊砸錢 一邊賣“未來”
在孫宏斌之前，已有房企老闆展現了企業家的擔當，真金白銀砸進了公司。但相比之下，他們砸錢的“姿勢”並不相同。
9月20日，富力地產公告稱，執行董事李思廉及大股東張力，將提供約80億港元股東資金。不過，在李、張慷慨解囊的同時，也將富力物業賣給了碧桂園服務，作價100億元。
一年前，李思廉、張力二人將物業私有化，從地產中剝離出來。今年遞表欲推上市，在臨門一腳前，又選擇將物業賣掉變現。所謂遇到困難，總要賣掉手裏值錢的東西，物業公司就是房企手中的“現金奶牛”。這時不賣何時賣？
緊接着半個多月後，當代置業也選擇了跟富力如出一轍的做法。
先是10月11日公告稱，董事會主席兼控股股東張雷和總裁張鵬，有意向集團提供約8億元的股東貸款。而後，又將物業公司第一服務32.22%股權以6.93億元的對價，賣給融創服務。
張雷、張鵬砸錢、賣子的時點正是在當代償債的緊要關頭。10月26日，當代置業一筆已經到期的2.5億美元債債構成實質性違約，利率高達12.85%。
此前，富力地產也表示，收到股東李思廉和張力資金、預留利息以及其他財務費用後，會考慮回購長年期票據。
企業正在面臨還債高峯，成為一眾房企股東不惜自掏真金白銀為公司提供資金的主要原因。
四季度，開發商們迎來了全面的償債高峯。據樂居財經統計，2021年底前將有19筆美元債到期，涉及18家上市房企。
高額的債務需要償還面前，房企的融資規模卻在大幅縮水。2021年前三季度，100家典型房企的融資量10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額2872億元，同比下降38%，融資額創2018年以來的最低水平。
這背後的一大原因是，房企目前仍身處降槓桿的大環境中，無論是主動尋求控負債，還是被動要求達標“三道紅線”，房企大規模的發債融資都已成為過去式。
在美元債發行和再融資窗口短期內難有明顯恢復的背景下，大股東為上市公司提供貸款，不僅可以為公司注入資金、緩解流動性問題，防止潛在的債務違約事件發生，也能為企業在低迷市場環境下的發展注入信心。
另一個層面上講，如果上市公司股東提供貸款的利率比外面融資的低，還可以降低融資成本，優化財務數據。即便利率不低，那也是“肥水不流外人田”，對控股股東來説，一舉多得。
賭上身家 下場擔保
在地產圈，陽光城老闆林騰蛟是出了名的“甩手掌櫃”，充分放權“雙斌”（朱榮斌、吳建斌），自己則過上了如同退休般的日子，每日清早在朋友圈轉發老子《道德經》等，當作心靈雞湯。
被二股東泰康系董事對三季報投下兩張反對票後，陽光城的危機正式爆發，遭遇股債雙殺。而53歲的林騰蛟再也無法再袖手旁觀，他連夜從福州返回上海，開始每日去公司指揮經營工作。微信朋友圈也設置為“僅三天可見”，開始了漫長的停更。
此外，在陽光城美元債、境內債、商票等所有債務上，林騰蛟也都賭上全部身家性命下場進行實控人全額擔保，希望能夠尋求投資人的理解和信心。
這份誠意很有分量，繼而好消息接踵而來。11月9日，陽光城三筆境內債券展期方案獲得通過；緊接着9天后，陽光城3支美元債展期全部通過，至此，其11月所有公開債務已完成展期。
然而，林老闆的“自救行動”並沒有就此打住。為了專注陽光城自身企業經營，林騰蛟辭去了興業銀行董事一職。自他辭任執董後，興業銀行連續出現多個成交大單，累計套現金額逾43億元。
知情人士透露，“這些大單是林騰蛟所售，套現是為了增加陽光城流動性，拿錢去兑付陽光城兄弟公司陽光金服旗下華冕財富的理財產品”。
陽光城的流動性危機雖未完全解除，但是這些諸多努力終於奏效，確實可以讓林騰蛟暫時鬆口氣了，也可以讓“想哭泣”的陽光城員工稍得安慰。
與林騰蛟一樣，在企業危機時刻敢於簽字“壓身家”的還有另一位地產老闆——佳兆業的郭英成。
11月3日，佳兆業關聯理財機構錦恆財富出現3億理財產品逾期，撕開了這家房企資金的脆弱一面，將地產從業者的恐慌情緒推向又一個歷史極值。因為與其他暴雷房企不同，佳兆業是一家徹頭徹尾的“綠檔”房企。
而這家被稱為“不死鳥”的企業，在7年前也曾遭遇過絕路逢生的經歷，離賣身只有一步之遙，那時候在郭英成的奔走努力下，最終佳兆業轉危為機。這次面對新危情，佳兆業也顯示出極強的求生慾望。
從老闆，總裁到核心管理層連同錦恆財富高層，都在第一時間出面並積極表態。次日，管理層與500多個投資者在深圳嘉裏中心召開兑付方案溝通大會。
因為身體原因住院的郭英成也選擇“站出來”，與現場投資人音頻連線，“佳兆業是負責任的企業，給一些時間和空間，佳兆業有能力和辦法償還本息。”
佳兆業給出的初步兑付方案中，郭英成蓋章簽字個人擔保。雖然，當天開發商與投資者沒有商討出一致的兑付方案，但佳兆業並未停止努力。
11月8日深夜，佳兆業發佈道歉聲明，並回應了擔保的理財產品兑付逾期問題：加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用於兑付財富產品；梳理可抵押資產；加快在售地產項目銷售，實現快速回款。
據樂居財經瞭解，佳兆業已擬定一份詳實的資產處置清單，包含深圳18個項目，面積達144.72萬平方米，總價值約818億元。此外，它正尋求資產出售，包括北京佳兆業廣場，物業管理公司佳兆業美好67.2%的股權和香港兩處住宅地塊。
林騰蛟、郭英成們在第一時間站出來表決心，至少説明他們在沉船時可以同企業共進退。當然，老闆們也務必要珍惜自己的承諾，切忌放空話説大話，如若投資人沒能看到有誠意的兑付行動，只會消耗公眾的耐心和同情心。
打破信心“負循環”
“信心戰”形勢空前嚴峻，沒有房企能絕對安全，一損很可能俱損。現階段，頭部房企如何提振行業信心，對於整個行業的穩健向好至關重要。
作為最具風向標的一家房企，“老大哥”萬科自然也感受到了從四面而來的陣陣“涼風”。亦如鬱亮所説，“我覺得行業冬天來了，行業冬天來的時候誰都冷。”
11月5日晚間，萬科突然發起了對旗下萬物雲的境外上市。此前，一直聲稱“不着急登陸資本市場”的萬科，卻在行業至暗時刻將物業板塊的上市腳步提前。
毋庸置疑，此舉可為萬科保障自身獲得充裕的現金流與融資渠道，但更重要的是也提振了市場的信心，同時讓持有少數股權的陽光城獲得套現機會。
3個月前，陽光城旗下的物業公司陽光智博擬與萬物雲換股合作，陽光智博放棄赴港上市，轉而以自身100%股權換取萬物雲4.8%股權。待換股完成後，陽光城將成為萬物雲的第四大股東。
按照萬物雲2000億市值估算，陽光城持有的這部分股權大約價值100億。只要搭上這班“順風車”，這家閩系房企眼下的流動性壓力或許可以迎刃而解。
此外，資金鍊相對平穩、財務正常的房企也開啓了信心戰的反擊。
11月9日，旭輝控股公告稱，以供股的方式發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，所募款項將用於資金儲備。
據瞭解，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，並有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元用於助力公司的長期發展。
換言之，這次供股，不管認購情況如何，大股東都願意兜底認購，保證公司資本金能增厚16.73億港元。另一方面，供股價格幾乎沒有折讓，也顯示出大股東對於公司股票價值的信心。
這距上一次林氏家族增持旭輝股票還不足半月時間。10月29日，旭輝大股東林氏家族耗資約1730萬港元，增持公司400萬股。據統計，今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億，增持近1.5億股旭輝股票。
另一方面，在房地產股市和債市震盪、市場信心不足，行業一片蕭殺的背景下，房企大股東砸下真金白銀增持自家股票也成為一股風潮。
11月9日，許榮茂以每股均價8.9571港元增持世茂集團100萬股，涉資約895.71萬港元；同日，楊惠妍以每股均價7.3491港元增持碧桂園1000萬股，涉資約7349.1萬港元。
這也是楊惠妍進入11月以來第二次增持自家股票。11月2日，她以總額3616.4萬港元，增持500萬股。不足十天兩次先後砸入1.1億港元增持。
將時間線拉長，自9月以來，奧園、禹州、旭輝、建業、寶龍、正榮、佳兆業等近20家房企大股東已先後多次出手增持公司股份。
在增持行列中，甚至出現了地產大佬罕見護盤的情形。9月16日，金地董事長凌克通過集中競價交易方式，增持金地股份共計10萬股。這是凌克2016年期權行權後，首次增持。
不平躺 不逃避
眼下的地產行業到底有多脆弱？
一旦有風吹草動，銀行機構就會發函來詢問事情原委，“這些金融機構是串在一起的，很容易產生連鎖反應”。它們憑藉“寧可信其有”的精神，來做出交易決策，導致股債震盪。
甚至一個小小的謠言，都會被賦予千萬種解讀，成為壓倒駱駝的最後一根稻草。從而放大恐慌情緒，造成外界對於企業經營層面的一些誤解。
所以，地產老闆必須誠實面對資本市場，對投資者公開企業真實近況。9月底至今，世茂、融信、正榮、陽光城、禹洲、金科、建業等上市房企，陸續召開了投資者溝通會。
在投資者會上，擺出經營數據和資金數據，以免投資者被市場情緒影響過分恐慌而對公司產生誤解，然後使勁渾身解數“安撫”投資者，讓其對公司更有安全感。
出現了問題的房企，老闆們也一定要表現最大的誠意，積極應對。絕不可學花樣年處理美元債違約的那種“躺平”做法，也不要學習新力張老闆玩起了失蹤把戲。這樣只會消磨信心，陷入到惡性循環中。
與投資者坦誠相待方面，世茂是一家典型代表。
11月5日一早，市場有消息稱世茂集團與陸家嘴信託展期。世茂不僅第一時間公開闢謠，許世壇還在當天下午火速開了一場投資者説明會，“闢謠這筆信託規模30億，今年沒有到期。且今年世茂也沒有到期美元債”。
現場，一位投資者問出了所有地產人的心聲：如果政策沒有很大的改變，開發商可以撐多久？
許世壇回答説，每家企業情況都不太一樣，但如果政策不轉向：即使是中國最厲害的開發商，也撐不了多久。一位二十強房企老闆則更加直接，財務狀況好點的民營地產商，資金最多堅持三個月。
與此同時，政策的冰雪也出現融化跡象。
11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，表明監管機構將從房企發債方面給予支持，改善房企發債融資環境。
這場座談會後，多家房企密集發行中期票據和超短期融資券。據克而瑞統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。
在融資有望破冰的同時，按揭貸款發放也在提速。近期公佈的金融數據也顯示，10月個人住房貸款增長較快，這也是央行首次單獨發佈個人住房貸款數據。
此外，各地也陸續出台了一系列寬鬆措施，例如南通、哈爾濱等城市還推出了購房補貼，對房地產市場的修復起到了帶動作用。第三方數據顯示，近期核心一二線城市成交情況已經有了觸底反彈的跡象。
當然，從“政策底”到“市場底”，時間有多長，沒有任何人能預測。在可能的改變到來之前，所有房企都只有一條出路可以走：保持信心，穩住陣腳，玩命賣房。
文章來源:進深News