物管行業上市公司併購第一例！碧桂園服務48.5億接手藍光嘉寶64.6%股份

財聯社（廣州，記者 陳業）2月25日晚，藍光發展（600466.SH）公告宣佈，全資子公司藍光和駿擬將其持有的藍光嘉寶服務（02606.HK）64.62%的股份，轉讓給碧桂園(02007.HK)下屬全資子公司碧桂園物業香港。

根據公告，碧桂園物業香港擬以現金方式收購，對應交易總代價暫估值為人民幣48.465億元，對應藍光嘉寶服務每股約人民幣42.11元。

對於此次交易，藍光發展於公告中稱，“該筆交易有利於增加公司現金流，促進公司核心業務的經營和拓展。本次股權轉讓完成後，目標公司將不再納入上市公司合併報表範圍。”

為什麼要賣？

按此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，對應藍光嘉寶服務每股人民幣42.11元計算，該收購價較藍光嘉寶服務停牌前股價38.95港元/股，溢價率約30%。

中物研協總經理楊熙認為，“該溢價率還算合理，若交易成功，碧桂園服務將率先開啓同業上市公司控股併購整合先河。”

據悉，藍光嘉寶服務於2019年10月登陸香港聯交所，藍光發展也由此完成了A+H雙資本平台的搭建。

上市後，藍光嘉寶服務開啓了快速擴張模式。2020年，其定下了通過收併購獲取在管物業規模不低於4200萬平方米的增長目標。據媒體不完全統計，僅去年前11個月，藍光嘉寶服務就陸續斬獲17個物企標的，合計收穫在管建築面積約3272萬平方米，花費資金約7.59億元，成為2020年收併購項目最多的物企之一。

對於藍光嘉寶服務此時選擇出售，楊熙表示，從交易動機看，預計該公司大股東藍光發展遇到較大壓力。當前藍光發展有較為明顯的負債問題，“三道紅線”及相關金融政策收緊之下，2020年整體銷售速度也在放緩。藍光發展曾在2020年10月將旗下迪康藥業100%股份作價9億元轉讓。

匯生國際融資有限公司CEO黃立衝也認為，“藍光發展近期債務壓力較大，不排除尋求賣掉物業平台，回籠資金的可能。”

記者依據wind數據統計得出，藍光發展於今年3月、4月、7月、8月、9月共有7筆債券到期，債券餘額約47億元，另於明後年有10筆債務陸續到期。

另據藍光發展公佈的2020年業績快報公告，2020年其全年營業收入455.91億元，同比增長16.32%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤35.09億元，同比增長1.46%。截至2020年末，該公司淨負債率為92.93%，剔除預收款後的資產負債率為73.65%。

碧桂園服務市值有望增厚

出售旗下物業平台對於藍光發展而言或是“斷臂之舉”，但於碧桂園而言，有望進一步壯大其市值。

對於此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務的股權，招銀國際證券一位分析師指出，藍光嘉寶服務在西南地區的管理面積佔管理總面積的 60%，能填補碧桂園服務地域佈局的空白。

招銀國際證券在其研究報告中指出，截至2020年上半年，藍光嘉寶在管及合約面積分別為8990萬平方米及1.41億平方米。此次收購會使碧桂園服務2021年合約面積提升至13億平方米，進一步鞏固碧桂園服務在市場上的領先地位。

“更重要的是，碧桂園服務在西南地區滲透率較低，僅佔管理總面積的3%，因此收購藍光嘉寶服務將有助於擴大覆蓋範圍。由於藍光嘉寶先前通過收併購進行了大規模擴張，有機會通過整合達到經營效率提升。”上述分析師表示。

數據顯示，目前碧桂園服務在全國350個城市擁有2405個物業項目，合同管理面積7.46億平方米；截至2020年6月30日，藍光嘉寶服務在管建築面積為8990萬平方米，實現營收約11.66億元，毛利約4.08億元。

截至2021年2月25日，碧桂園服務市值約1972億港元，處於物業板塊領軍地位，恆大物業市值約1786億港元。

不過，楊熙認為，當前物業股的氛圍被擁抱頭部企業的投資氛圍籠罩。行業的併購整合集中度提高，依然是大勢所趨。物業資本市場發展上，將不乏更多兇猛案例，頭部企業發展速度還會加快。

就碧桂園服務此次收購藍光嘉寶，楊熙指出雖然可以增厚市值，但是由於併購股權已經超過30%，按照監管規定，意味着碧桂園服務需要向股東發起全面要約收購，這將需要更長的監管、審批及交易流程。由於兩家都是物業企業，還將面臨同業競爭問題。

“為避免同業競爭，解決思路之一是隻保留一個上市主體，碧桂園服務如果完全整合藍光嘉寶服務，優點是能將業務協同效應發揮到最大，遺憾的是藍光嘉寶服務可能會退市；同時保留兩個上市主體的方案，則需要對兩家公司的業務開展做明確區隔。”楊熙如是説。