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01
物業服務企業加速“搶地”
過去的2020年18家物業服務企業登陸資本市場，超過過往任何一年，在新年伊始，住建部等10部門聯合印發的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》使得“物業服務+生活服務”的想象空間進一步被打開。
物業服務企業正在加速滲透入生活服務領域。根據國家統計局數據，2020年全國居民社會消費品零售總額達39萬億，若由物業服務企業提供的生活服務能夠達到5%，該市場容量將高達1.95萬億。
克而瑞物管數據顯示，2020年已經有25家物業服務企業合約規模過億，20家物業服務企業在管規模過億，在管規模TOP30門檻值已經高達5839萬方。
圖：2014-2020年百強物企市場份額
數據來源：CPIC，克而瑞物管
從管理規模量級來看，不少明星企業，如世茂服務、旭輝永升服務、建業新生活、藍光嘉寶服務，都從過往的幾千萬方迅速破億，實現跨越式的增長。
在疫情帶來的企業重新洗牌中，大型全國品牌企業和區域品牌企業將成為最大受益者，基於品牌積累，品牌企業在存量市場和增量市場中均將繼續擴大領先優勢，龍頭企業規模有望繼續保持高速增長。以在管規模口徑計，預計行業第一在管規模有望超7億方，TOP5門檻有望突破4.5億方。
此外，傳統非市場化物業服務企業已經加速下場“搶地”，如恆大物業稱2021年將以每月3000萬方在管規模的速度增長，基於此恆大物業2021在管規模將超六億方。
02
新增拓展向頭部集中
進入2021年各家物企年初積極收投拓，市場分化加劇，1-3月公開市場中標數據中，物業服務企業新增拓展TOP50企業共計新增拓展1510個，其中3月新增最高，為633個，佔一季度新增拓展的42%。
圖：2021年一季度新增拓展（個）
3月，拓展項目數量達到20個及以上的有6個，分別是雅生活、招商積餘、融創服務、碧桂園服務、綠城服務、彩生活，拓展總量佔比32.54%；新增拓項目在10個-20個之間的共有20家企業，拓展總量佔比42.97%。新增拓展向頭部集中明顯。
其中，雅生活連續2月蟬聯新增拓展榜首，投拓能力穩定，3月新增投拓50個項目，共計面積逾600萬方。
表：3月新增拓展項目佔比
03
辦公成企業外拓重心
CPIC數據顯示，各大物業企業正開始在多個業態進行深耕探索，不少物企為了爭奪規模資源更是在2021年年初制定了較高的目標，如恆大物業向市場釋放出一張內部“軍令狀”，並下達兩大考核目標：其一，今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米；其二，每季度淨利潤都要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。
受住宅的投拓主要依靠母公司的關聯業務影響，各大物業企業開始佔搶除住宅之外的業態，如，商業、辦公、公建、景區、醫院、產城等。
3月，物業服務企業新增拓展TOP50企業中，新增投拓項目主要集中在辦公、住宅業態，佔比超50%。其中，辦公項目的投拓佔比最高，高達31.52%，較2月下降2.58個百分點，其次為住宅業態，佔比24.22%，較2月上升1.12個百分點。公建業態與學校業態的佔比旗鼓相當，約為8-9%。
數據顯示，2月與3月在業態的佔比趨勢非常相似，整體而言，絕大多數物企都全面開拓多元化發展路線。如綠城服務，公開數據統計顯示3月其主要新增拓展26個項目，包含的業態涉及辦公、公建、學校、商業、住宅等多個業態，其中主要以辦公為主。
3月新增投拓項目的物業業態分佈情況（%）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
04
內部轉化仍是規模擴張的重要支撐
據克而瑞物管基於關聯開發企業新增預售面積對相應物業服務企業內部轉化項目規模測算數據顯示，3月，預計新增內部轉化住宅規模前五的企業為碧桂園服務、萬物雲、保利物業、旭輝永升服務、融創物業，其地產母公司皆為TOP20的地產公司。
據統計，關聯開發企業的30家物業公司中，有2家物企預計新增內部轉化住宅面積超100萬方，面積佔比18%；有13家物企預計新增內部轉化住宅面積超過50萬方，面積佔比64%。
CPIC數據顯示，3月TOP30總體預售轉化面積高達1500萬方，相比2月上漲133%；TOP30平均新增預售轉化面積50萬平方米，TOP30門檻值為23.71萬平方米。內部住宅仍是物業服務企業規模擴張的重要支撐。
2021年3月地產企業預計新增內部轉化住宅面積統計
數據來源：CPIC，克而瑞物管
物業服務企業的分化趨勢開始顯現，頭部企業無論是拓展速度還是規模領先優勢明顯，對於母公司為頭部開發企業的物業服務企業來説，其住宅的新增投拓優勢明顯，且受地產開發影響較大。對於其他企業來説，業態多元化趨勢明顯，其中辦公、學校、公建等佔比較高。
與此同時，收併購仍是物企獲取更多的市場規模的有效方式之一，如2月碧桂園服務48.47億元收購藍光嘉寶服務64%股權案就是其典型。預計未來一年規模仍然是物企的核心目標。
