超預期！央行降息，房貸利率近3年來最低，你的月供能省…

5月20日上午，央行公佈的最新LPR報價引發全民沸騰。5年期從4.6%下調至4.45%，這可以説是在LPR捆綁房貸利率後，出現降幅最大的一次。

有專家表示，“沒預計到會降低15個基點這麼多，而且是房貸為主的5年期單獨降息，房地產市場有望在疫情穩定後，全面升温。”

“近年樓市最大利好”

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈， 5月LPR為：1年期LPR為3.7%；5年期以上LPR為4.45%，其中5年期相較上月4.6%，下調15個基點。

這可以説是在LPR捆綁房貸利率後，出現降幅最大的一次。

此次降息力度已超市場對本月LPR的調降預期。正如中原地產首席分析師張大偉向北京商報記者説道，“雖然市場一直預計會降息，但沒有預計到會降低15個基點這麼多，而且是房貸為主的5年期單獨降息，房地產市場有望在疫情穩定後，全面升温”。

針對此次降息對於房地產市場的影響，張大偉進一步指出，過去非對稱降息都是隻降1年期，而本次只降5年期，對於樓市來説可以説是最近幾年來的最大利好。

“中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。”在他看來，中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線出現樓市全面下調的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款和開發商的開發貸，基本全面收緊，導致市場下調。最近央行等部門密集表態，5年期房貸的降息代表了樓市在政策底部後，很快將出現市場底部。目前看，只要疫情能快速穩定，這個時間點將在2022年下半年。

值得一提的是，近日央行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中規定，首套房貸利率下限由原先的不低於相應期限貸款市場報價利率，調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

這也就意味着，對於首套房貸利率來説，最低可以到降4.25%。

資深宏觀分析師王好同樣告訴北京商報記者，對樓市而言，政策導向是較為積極的，但需求是否能夠有效復甦還需疫情防控常態化後進一步觀察。另外，在因城施策的引導下，全國樓市可能會呈現分化的局面。

“調降5年期LPR，一方面有助於穩定微觀主體對未來生產經營的預期，另一方面，切實降低了企業的長期借貸成本，這對實體經濟復甦具有積極的意義。”王好補充道。

此外，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，LPR下調也將利好人民幣匯率表現。一方面LPR利率下調激發微觀主體活力，助力穩定經濟大盤，另一方面國內在確保貨幣總量平穩增長的同時，注重貨幣政策精準質效。從趨勢看，美元短期有望維持強勢，但美元進一步大幅走強的基礎在弱化。

百萬房貸首套每月少還87元

需要注意的是，此次降息後，對於新購房者來説可以立享降息利好；那對於很多已經貸款且正在還貸的存量購房者來説，又有什麼變化？

此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

北京商報記者瞭解到，早在2020年8月，很多銀行就集中將存量房貸批量轉化成LPR，而且約定從2021年1月開始實施。轉化成LPR定價模式之後，購房者的房貸一般會一年調整一次，不過調整的日期是多少，不同銀行規定不一，有的銀行是在合同簽署日調整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調整。

這也就意味着2023年1月，很多人的房貸將會迎來新一輪調整週期。

以北京地區為例，假設某購房者需要貸款100萬元，分25年還清，在等額本息的計算方式下，按照基準計算，15個點的房貸利率變化即，貸款100萬分25年期，首套每月月供可少還87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年內整體利息可少支出26319至26973元左右。

針對房地產後市走向，張大偉分析到，樓市穩定有望，疫情後市場出現小陽春可能性變大。降息有利於保持房地產預期穩定。對於購房者來説，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢。

LPR未來還會降嗎？

此次降息後，業內對接下來的貨幣政策也尤為關注。

在中國民生銀行首席研究員温彬看來，我國5年期以上LPR創歷史最大降幅，對降低實體經濟融資成本，提振國內投資、消費需求，將發揮積極作用。下一階段，預計貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人羣紓困，促進經濟加快企穩回升，運行在合理區間。

王好則稱，未來LPR依然存在進一步下調的空間，但是否下調主要取決於近期經濟“穩增長”的實際效果。如果經濟增長和信貸需求仍不及預期，不排除貨幣當局在三季度進一步下調LPR的可能。

另外，結構性貨幣政策工具在力度和種類上都將有所提升。重點領域、薄弱環節和受疫情影響較為嚴重的企業和行業有望得到結構性貨幣政策工具的額外支持。支農支小貸款、普惠金融、科技創新再貸款、普惠養老專項再貸款等方面可能會受到增量政策工具的眷顧。糧食安全、能源安全、碳減排等方面有望得到更多專項貸款和再貸款。

記者丨劉四紅

圖片來源丨北京商報、中國人民銀行官網、壹圖網