年報解讀丨美的置業：增收不增利，盈利能力堪憂
3月25日，美的置業在年度業績會上發佈了2020年的業績報告。儘管2020年疫情令各行各業遭受了巨大沖擊，但美的置業仍然實現了較大幅度的增長。其收入增長接近三成、銷售額增速達到25%。
據年報數據顯示，2020年全年美的置業錄得會計收入524.84億元，同比上升27.6%；利潤及綜合收益總額48.26億元，同比上升11.5%；核心淨利潤48.05億元，同比上升15.0%。
在銷售方面，繼2019年首次跨入千億賽道之後，2020年規模進一步擴大，實現了合約銷售額約1262億元，同比增長25%；合約銷售面積1111萬平方米，同比增長11%。
數據來源：企業年報公告
增收不增利、業績承壓
據數據顯示，2020年，美的置業實現營業收入約524.8億元，同比增長約27.6%；公司毛利約為116.6億元，同比下降10.4%；毛利率為22.2%，較上年同期下降約9.4個百分點；核心淨利潤約為480.5億元，同比增長約15%；公司擁有人應占溢利43.3億元，同比增長0.5%。
早在2016年，美的置業提出“四年衝千億”的擴張計劃，計劃在2019年實現銷售600億元，2020年衝刺1000億元的銷售規模。由於增速高於預期，千億驚喜提前一年到來。不過，美的置業的銷售增速已連續兩年大幅下滑。
自2015年至2019年美的置業分別實現簽約銷售金額111億元、206億元、507億元、790億元和1012.3億元，相應的其於近四年的同比增速分別為85.59%、146.12%、55.82%和28.14%，增速在2017年達到峯值後持續下滑。
房地產行業激烈競爭導致過往趨高的毛利率迴歸正常水平，經營相對穩健的萬科和中海結算毛利率也出現下降趨勢，分別由上年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。
相比之下，美的置業2020年中期結算毛利率下滑9.5個百分點至26.4%，下滑幅度高於同等規模房企的平均水平。回顧美的置業上市前後的幾年歷程，“高溢價拿地”近乎成為美的置業的代名詞。美的置業為這些土儲付出的成本不小。公開信息顯示，2019年內美的置業多次以超過50%的溢價率獲取土儲。以當年4月為例，4月3日經176輪競價後，美的置業以6.43億奪浙江台州宅地，樓面價約8570元/平方米，溢價率86.6%；4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽“地王”，溢價率為44%；4月23日，美的置業又以28.57億元競得武漢地塊，溢價率72.9%。截止至美的置業上市，其先後在寧波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢價地塊，溢價率從44%到81.74%不等，累計拿地金額突破170億。
風口還在的時候，企業如何擴張都不為過。而當地產邁入白銀時代，任何激進行為都得不合時宜。高溢價拿地考驗着美的置業現金流，連續幾年的高溢價拿地對美的置業的現金流提出考驗。公開資料進一步顯示，自2016年提出千億計劃後，美的置業經營現金流已連續3年告負。2016年至2018年間，其經營現金流分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。這樣的情況一直持續到2019年年中，美的置業經營現金流約為-82.66億元，直至2019年末才轉正為5.95億元。拿地成本高企，美的置業的利潤表現也隨之低迷。
規模與負債平衡難題
此外，對於超千億房企，雖銷售規模體量較大、並且已經完成全國化佈局、看似持續而穩定的增長。但在相同規模量級的房企中，美的置業雖然近年來發展勢頭較為強勁，但此前的高增長在一定程度上也是以高負債為代價。
2020年中期報告顯示，美的置業按照剔除預收賬款資產負債率81.1%，踩中一條紅線，其餘兩個指標都在綠檔。
和大部分房地產企業一樣，調整“踩線”指標，被視為美的置業2020年度的一大重要任務。依照“三道紅線”融資新規，美的置業剔除預收款後的資產負債率為78%，較上年同期下降約3個百分點，但仍超出閾值；淨負債率為79%，較2019年同期下降約10個百分點；現金短債比為3.38，較上年同期提升0.53。由此，美的置業2020年度指標“踩一線”，與2019年情況一致，保持位列“黃檔”陣營。
由於行業特性，房企對於資金的渴望程度從未減弱，行業平均收益水平也高於大多數行業。作為家電行業巨頭而存在的美的，在前幾年不聲不響進軍房地產領域，並在短短几年內銷售額破千億，踏入中型房企門檻。美的置業，其低成本的融資優勢不斷幫其撬動高槓杆，從而與一眾傳統房企爭奪市場，是其背後的美的集團與“何氏家族”在信用、資本層面給予美的置業的支撐是其他房企所無法企及的。
“三道紅線”美的置業目前僅踩一條，但也是其踩下急剎車後的成果。美的置業在扣除應收帳款後的資產負債率是76.4%，同比下降4%，淨負債為79.2%，同比下降了10%，現金短債比是1.52倍。
在2020年“三道紅線”政策影響之下，美的置業為保障儘快邁入綠檔，導致其毛利率迅速降低。2020年美的置業毛利率為22.2%，較2019年31.6%的毛利率下降9.4%；毛利由2019年的130億降為116.5億元，屬於典型的“增收不增利”房企。
對此美的提出一些具體“降檔”措施，比如加快運營效率、加快交付，保證利潤的結轉，增厚淨資產；進一步提升回款率，快速回流現金，提升自己‘造血’能力；拿地銷售比控制在40%以內，保證經營性的淨現金流回正等。但在後千億時代，在房企產品越來越趨同化，提高運營效率和催化企業內部二次進化難上加難，任重道遠。
兩集中供地重大挑戰
2021年初，22座重點城市先後出台供地“兩集中”政策（即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動）。這是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監管措施後，房地產調控在土地市場的又一重要措施。按照政策的要求，原則發佈出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。在此背景下，房企應如何應對。
美的置業的拿地策略是一線機會性拿地，重點在二線和省會城市拿地，這一原則也是很多大型房企所秉持的。隨着土地“兩集中”制度的落地，如何準備充足的子彈在核心城市的優質土地上有更大優勢，同時還能和眾多大型房企取得類似戰略中的優勢，是2021年美的置業特別值得關注的。
實際上，出台“兩集中”政策的22城，均為核心一二線城市，是經濟最發達、產業結構與人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。
據中指院統計數據顯示，2020年，上述22城商品房銷售面積佔全國的比重為24.3%；銷售額佔全國商品房銷售額的比重為39.9%；住宅用地出讓金佔全國住宅用地出讓金的比重為37%，佔比均近四成。與此同時，上述22城亦是TOP30企業重倉佈局的城市。
中指院數據顯示，2020年，TOP30企業在上述22城拿地金額佔企業總拿地金額比重為56.5%。
“集中供地”的政策對於房企而言，是機遇和挑戰並存，機遇在於土地價格會趨於平穩，溢價率降低，房企在土地投資方面有更多的標的進行選擇。但對於中小房企而言，挑戰大於機遇的，特別是對於一些中小型房企將會在財務能力、投研能力、運營能力等方面帶來巨大的挑戰和壓力。
從美的置業當前的城市佈局來看，在22個試點城市中，大部分是其已經進入的，對於美的置業而言會面臨一定的挑戰，特別是在資金端、投研端、運營端等方面需進一步加強。22城多為房企的戰略佈局城市，供地節奏趨同背景下，房企需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判。
另外2020年上半年，美的置業在佛山簽約幾個舊改項目，通過孵化，舊改項目在未來可以轉化為優質土儲，改善銷售毛利率。但這些舊改項目在未進行實質轉化前，美的置業的盈利表現依然面臨挑戰，據悉為改善未來銷售毛利率，美的置業在突破千億之後，選擇放緩銷售增速，並強調“精準投資、鞏固深耕”，主要體現在控制拿地成本和精測拿地利潤。
【結語】
“房住不炒”背景下，監管機制更加嚴格，2021年將正式實施“三道紅線”標準，中國樓市調控“收緊潮”仍在持續，房地產行業顯得發展受限。後千億時代美的置業更要提升企業的開發能力，研發能力、狠抓去化和抓回款，跨越行業調整週期。