一座樓富過一座城：空置率攀升背後，中國樓宇經濟經歷冰火兩重天

文/ 戴洋港

2020年，北京誕生了第一座“百億樓宇”——中信大廈。這是北京首個年税收過百億元的商務樓宇。

因為建築外形酷似古代禮器“尊”，中信大廈也被稱為“中國尊”。位於北京商務中心區的“中國尊”，自2011年9月動工起，就一直吸引着外界的目光。歷經7年的建造，2018年10月竣工時，它一舉成為北京市最高的地標建築。

“中國尊”佔地面積1.14萬平方米，總建築面積43.7萬平方米，其中地上35萬平方米，地下8.7萬平方米，建築總高528米，建築層數地上108層、地下7層，可容納1.2萬人辦公，集甲級寫字樓、會議、商業、觀光以及多種配套服務功能於一體。

根據2019年全國縣（縣級市、旗）的一般預算收入排名，全國約2000個縣（縣級市、旗）中，僅有13個縣（縣級市、旗）的財政收入超過百億元。也就是説，全國超過99%的縣一年的財政收入不及“中國尊”一年的税收。

CBD的兩張面孔

一路高歌的不僅僅是中信大廈。

2020年，北京CBD功能區税收過億元的樓宇超過了100座。儘管受疫情影響，但北京CBD功能區的經濟發展勢頭依舊強勁。2020年前11個月，CBD中心區税收超過400億元，同比增長超13%；CBD功能區累計實現税收超過1000億元，同比增長4.3%。2020年1月～10月，CBD功能區實現利潤超過2500億元，同比增長近30%。

CBD中心區是北京市規劃的區域，總計面積為7平方公里。CBD功能區是朝陽區規劃的，推行“泛CBD”的概念，以帶動周邊發展。北京市統計局和國家統計局北京調查總隊1月20日公佈，2020年北京地區生產總值（GDP）比上年增長1.2%，CBD地區的經濟表現遠超北京的整體水平。

值得注意的是，在CBD地區的經濟總量如火如荼向前邁進的同時，CBD的空置率卻在悄然攀升。

早在2017年，已經有部分科技企業因為租金太貴，相繼搬離北京CBD的寫字樓。到2020年，萊坊第二季度《北京甲級寫字樓市場報告》顯示，北京CBD功能區的平均租金環比下降4.5%，跌至每月每平方米361.6元，空置率環比上漲2個百分點，增至17.2%。

萊坊北京辦公樓服務部分析認為，CBD空置率上升的原因，一方面來自於供應端，新的寫字樓供應在短期內有所提升；另一方面，則是近年來風頭正勁的科技創新型企業和CBD商業生態圈中的中小型服務類企業（包括業務鏈上的服務與生活服務）從租賃空間面積、擴租性、資源性、租金方面考慮，自發向新興商務區和具有租金優勢的商務園區流動，需求有所減少。上述兩方面的原因，推動了北京CBD租户結構的調整。

在空置率升高的背景下，北京CBD仍然實現了高質量的經濟發展。CBD管委會相關負責人告訴中國新聞週刊，原因在於優質企業落户，尤其是優質的總部企業，做出了突出的貢獻。

外資企業一直是CBD發展的主要引擎。北京CBD管委會提供給中國新聞週刊的數據顯示，2020年北京CBD引進的外資企業包括：國內首家外商獨資的地方資產管理公司、全球最大的不良債權投資機構橡樹資本在華的全資子公司——OAKTREE（北京）投資管理有限公司；國內第三家、北京市首家獲准開業的外資保險資管公司——中信保誠資產管理有限公司；全球頂尖的美國新藥研發企業亞太區總部賽諾根（中國）有限公司；世界領先的軌道及商用車輛制動系統製造商德國克諾爾集團中國總部；正大集團中國區總部等正大系總部企業；世界500強企業拉法基豪瑞投資有限公司等。這些企業的落户為北京CBD的税收增長作出了積極貢獻。

同時，2020年9月中國（北京）自由貿易試驗區成立，北京CBD納入中國（北京）自由貿易試驗區國際商務服務片區。落地CBD的開放成果包括：自貿試驗區公佈後首家落户北京的外資銀行——巴基斯坦哈比銀行北京分行；我國第二家、北京市首家個人徵信公司——樸道徵信有限公司；全市首批自貿區專營銀行支行——工商銀行和中國銀行國際商務服務支行。

CBD管委會統計，自貿區成立後的10月～12月，CBD區域新設立企業936家，同比增長45.6%，新設立外資企業76家，同比增長49%，這為CBD的發展帶來了新的活力和契機。

艾媒諮詢CEO張毅告訴中國新聞週刊，效益突出的樓宇經濟，通常來説都體現為總部經濟的形態，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區域。

在今年全球商務區創新聯合會聯合安永與城市土地學會發布的《2020全球商務區吸引力報告》中，北京CBD的排名從第9提升至第7。業內人士預計，如果未來疫情形勢好轉，北京CBD功能區在世界範圍內，將吸引更多優質企業的入駐，更開放、有效的經濟發展趨勢仍將延續。

產業變遷的晴雨表

樓宇經濟在中國始於上世紀90年代，這一概念和實踐最早出現在深圳和上海。隨後，傳到沿海的一些經濟發達城市（比如寧波、福州、大連、天津等），並漸漸被其他一些城市所接受。

時間來到2020年，北京CBD租户結構的不斷調整，只是整個中國樓宇經濟變遷的一個小切片。

戴德梁行大中華區的租户研究報告中指出，中國四個一線城市的甲級寫字樓整體租金表現一直承壓。2020年一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處於停滯狀態，企業租户紛紛暫緩選址和擴張需求，經濟活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業租户出現了退租、縮減面積等現象，給北京寫字樓市場也帶來了巨大挑戰。

放眼北京，在寫字樓空置率走高的趨勢中，新商圈首當其衝。據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環、金融街、中關村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處於相對正常的水平。其中，中關村、金融街的空置率只有3%，甚至還處於供應偏緊區間。

相比之下，北京新興商圈的寫字樓平均空置率高達30%左右。其中，麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處於64%的高水平；通州商務區四季度空置率高達90%；亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。

不同商圈的兩極分化，背後是產業的變遷。

首先是疫情對外資企業的承租需求影響較大。仲量聯行研究部的研究報告分析，對於寫字樓市場，控制成本是很多租户考量的首要因素。儘管在2020年，內外資企業均出現縮減辦公面積的情況，但由於外資企業面臨着與海外市場相關的較高不確定性，一些外資租户退出北京或中國市場的情況已經開始出現。

其次，行業之間的重新洗牌也在進行。戴德梁行的研究報告預測，儘管考慮到新冠疫情的影響、政策方向以及宏觀經濟動態，寫字樓吸納可能還會進一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點行業，繼續推動租賃需求。此次新冠疫情催生了一系列商業、社會和生活方式以及政府政策導向的變化。這些亮點行業都或多或少受益於這一系列改變，如金融業、醫療健康、科技、媒體、電信、快消行業、線上教育和汽車業。

以中關村寫字樓市場為例，儘管經歷了一年的市場動盪，中關村區域的整體狀況仍然保持了相對穩定的發展，租金並未大幅下降，成為今年全國表現最為優異的子市場之一，並躋身仲量聯行2020年全球《優質辦公樓租金追蹤指數》排行榜，區域內高端辦公樓項目租金位列全球第13位。

中關村區域穩健的市場表現，除了強勁的政策支持外，還要歸功於北京TMT(電信、媒體和科技)行業的蓬勃發展。

仲量聯行的報告顯示，TMT行業的需求增長在一定程度上為北京全市寫字樓市場提供了緩衝，已經成為北京市場最主要的需求來源。該行業的租賃成交面積佔2020年全北京非續租類交易的1/3左右。由於中關村區域內空置面積稀缺，快速發展的TMT行業需求外溢，影響輻射全市，有望助力整體北京辦公樓市場渡過最艱難的時期。

焦點在於盤活存量

樓宇經濟和產業結構調整緊密相連，要了解樓宇經濟未來如何發展，還要回到產業結構變遷的規律中去探尋。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，樓宇經濟主要為擁有高技術含量、技術門檻、核心競爭力的企業服務，其發展主要得益於現代服務業，如諮詢、媒體、文化、公關等新興行業的蓬勃發展。

2013年，中國第三產業產值首次超過第二產業。2014年，中國第三產業增加值首次超過第二產業。

賽迪顧問園區經濟研究中心總經理孫曉利告訴中國新聞週刊，美國、英國、日本等發達國家服務業比重一般在70%～80%，所以從整體的趨勢來看，未來我國的產業結構調整還有待進一步持續，服務業的佔比仍然有擴大的空間。因此在大的方向上，樓宇經濟的發展趨勢還會持續向好。

但其中結構性的問題也同樣明顯，尤其是區域的結構性問題。孫曉利表示，中國區域發展不平衡的矛盾突出，一線城市和二、三線城市的服務業佔比差距較大，所以二、三線城市的空置率較高。

從供給端來看，焦點在於存量的放量。以北京市為例，目前還有大量空置的存量待盤活。這些存量大部分歸國有企業所有，接下來，隨着相關政策的出台，會激發國有企業更好地利用這些存量資產，從而使市場的供給受到較大的影響。

目前深圳、上海等城市已經走在了北京的前列，出台了一些積極的政策激發企業盤活土地的能動性。

此外，樓宇經濟的樣態也要多樣化，也就涉及郊區放量。北京的近郊、遠郊地區，園區和寫字樓的建設正在不斷地擴大，未來郊區的寫字樓其實不同於北京CBD的高樓大廈，更多以園區樓宇的形態出現，整體上容積率相對會更低，環境相對會更好。這也解釋了為什麼很多企業會逐步從CBD搬遷到周邊園區。