“第三支箭”射出，這三家房企率先試水

  文/樂居財經  李奕和

  “第三支箭”落地，房企股權融資事項也隨即火速推進。

  11月29日晚間，福星股份（000926.SZ）和世茂股份（600823.SH）先後宣佈擬籌劃非公開發行股票融資事宜，成為首兩家嚐鮮“第三支箭”融資的房企。

  這當中的背景是，11月28日，證監會披露房地產5條措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

  這被認為是繼信貸、債券之後，房地產“第三支箭”——股權融資的正式落地。

  從2010年4月“新國十條”通知明確對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。到如今再融資窗口的打開，房企已經苦等了12年。

  以至於政策一開放，福星股份和世茂股份首先逮住股權融資的機會。雙方在公告中，均有提及政策對融資事項的支持。隨着時間的推移，未來房地產企業將持續加入這一行列。

  更多的房企已經在爭相跟進，11月30日，大名城(600094.SH)亦發佈公告，擬籌劃非公開發行股票。這是繼福星股份、世茂股份後的第三家房企。

  久旱逢甘露

  對於募資原因，福星股份在公告表示，為滿足公司業務發展需要，進一步優化資本結構，提高盈利能力及綜合競爭力。世茂股份也稱，為滿足公司業務發展需要，優化資本結構，緩解流動性困難，穩定公司財務狀況。

  三家公司此次均擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，非公開發行擬發行的股票數量不超過發行前總股本的30%。

  至於融資用途，福星股份明確募集資金用於公司房地產項目開發。世茂股份募集資金用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。大名城的表示跟世茂股份相差無幾。

  為這一刻，房企們已經苦等了12年。

  早於2010年4月，當時為抑制房地產投資過熱，國常會提出“對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監會暫停批准其上市、再融資和重大資產重組”。

  在此之後，A股房企股權融資基本停滯。雖然2015年1月，證監會宣佈房地產再融資業務取消國土部事前審查，股權融資曾短暫重新開放。但在2016年7月，監管層為約束房企過度加槓桿融資，股權融資再次停滯。

  這些年裏，A股房企成功上市的案例屈指可數。僅有2015年的綠地借殼上市，以及招商蛇口吸收合併招商地產上市、新城控股B股轉A股上市。

  而在長時間排隊的謀求“入A”者，絕大多數無功而返。如在A股資本市場大門外守候了6年，最終失望而歸決定轉戰港股的萬達商業，以及接連試圖借殼深深房、嘉凱城，最後均已失敗告終的恆大。

  對於政策的出台，IPG中國區首席經濟學家柏文喜發文表示，證監會放開房企與涉房企業股權融資，政策力度在實質上遠超之前的信貸、債券寬鬆政策，可謂房地產救市的“第三支箭”。

  其指出，如果恆大能挺到現在，那麼借殼深深房回A圈錢是自然的，可能就不會發生資金鍊斷裂，也不會以次生災害的形式套牢和引爆蘇寧與一眾投資人和產業鏈的上下游企業了。

  等待市場拐點

  融資利好的持續釋放，讓近段時間以來地產股在資本市場的表現持續活躍。

  11月29日，A股地產股有近20只個股漲停，內房股最高漲幅也超過60%。11月30日當天，資本市場的狂歡仍在上演，除了宣佈非公開發行股票融資的世茂股份、福星股份一字漲停，包括中國武夷、中交地產、京能置業等在內的逾10只A股也收穫漲停板。

  “第三支箭”融資開放，給流動性危機下的地產行業，帶來的影響是顯而易見的。上述人士表示，股權融資除了可為房企提供增量資金之外，還可優化房企的資產結構與流動性，有利於房企再利用財務槓桿撬動夾層融資和債權融資來繼續加大融資力度以獲取更多的資金支持。

  “另外，放開股權融資，也有利於房企利用資本工具開展行業併購，以促進行業整體流動性的恢復，推動樓市回暖，從而讓房地產行業儘快進入良性循環的軌道。”

  天風證券也指出，“第三支箭”的出台進有利於鞏固行業的抗風險能力，加速民企不良資產出清，盤活存量資產，穩定行業投資預期和信心，行業迎來系統性支持和資產負債表優化。

  本次再融資可以直接用於補充流動資金、償還債務，較此前紓困基金、專項借款、銷售回款等方式對流動性的改善力度更大，國民企均將獲得實質性幫助。

  但值得注意的是，房地產企業的“活水”除了來自於融資的開放，更重要的是來自於自身經營和造血能力的迴歸。也就是説，雖然融資在短時間內能激活房企現金流，但長時間而言，通過銷售去化形成的經營性現金流，才是房企的水之源泉，木之根本。

  克而瑞數據顯示，百強房企10月單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%；1-10月銷售操盤金額的同比降幅，仍保持在44%的較高水平。市場仍需要時間去修復。

  當然，在這一過程中，當地產行業的流動性逐漸得到緩解，行業崩塌的信心得以修復。市場的回暖，只是時間的問題。而在市場拐點到來之際，房企的首要問題，是要先活下去。“第三之箭”的到來，給房企們爭取了更多的時間與機會。

文章來源:樂居財經