中信證券：看好地產的市場面和基本面理由

我們相信藍籌地產公司是兼具一定成長性和短期穩定性的選擇，公募的配置倉位有提升空間，板塊估值處於歷史低位。

▍公募基金對地產股的配置處於嚴重偏低的狀態。

到2020年底，公募基金配置地產股的比例為1.77%，配置強度為63.9%，且前兩大公司佔總地產股投資比達到65.3%，板塊被動配置的特徵十分明顯。而且，歷史回報業績越好的基金，配置地產股的力度越弱。從歷史上看，在超過2年的時間，地產板塊配置強度的整體不斷下行，也是比較少見的。

▍潛在利潤率見底，藍籌盈利料走穩。

我們預計，2020/2021/2022年我們覆蓋重點公司業績增速10.6%/12.7%和15.9%，業績增速下降的核心原因是結算利潤率下降。由於一些企業可能主動大量提取跌價準備，2020年的結算利潤率下降幅度甚至可能比我們此前想的更大。但結算利潤率是滯後的。土地市場呈現總成交變小，頭部公司成交增多，且競爭並不十分激烈的情形，供給側改革卓有成效。我們相信，2021年年初三道紅線會進一步推廣，料企業增加的土地儲備質量有所上升。因此我們認為，2020年一季度，將是資本市場未來三年內最後一次系統性下調地產公司——只有業績預測平穩，低估值才真正具備意義。

▍低估值、高股息率，具備吸引力。

我們測算，我們覆蓋的重點公司，2020年相對當前市值的股息率中位數已經達到了5.4%，一些公司2021年PE水平不過5倍上下，從較長的歷史來看，這也是有吸引力的。

▍輕資產服務平台的價值和貢獻穩定運營收入的投資性價值。

我們注意到，大地產企業的價值，往往是開發+管理+租金的合集，貨如輪轉的開發賽道成長空間有限，而後地產服務業空間廣闊，投資性物業的租金持續穩定。

▍風險提示：

個別公司因為高資金成本、低信用，可能面臨盈利預測持續不達預期，甚至信用風險。

▍看好地產的基本面和市場面理由。

我們相信藍籌地產公司是兼具一定成長性和短期業績穩定性的選擇，公募基金的配置倉位有提升空間，板塊估值處於歷史低位。我們推薦萬科()、、、、、、、、、華僑城等公司。

（文章來源：中信證券研究）