中原建業上市即破發 代建業務仍難逃“中原圈”

本文來源：時代週報 作者：劉帥

始終難以走出河南的建業集團，如今意圖以代建為突破口走向全國。

5月31日，中原建業（09982.HK）正式於港交所主板掛牌上市，這是建業集團旗下第4家上市公司，同時也是港交所內上市的第二家代建公司。

然而在上市首日，中原建業即面臨破發。當日中原建業開盤價報2.5港元/股，較發售價3港元/股跌去16.7%，截至6月3日收盤，中原建業報2.89港元/股，總市值95.23億元。

資本市場的不認可，或與中原建業的業務集中於河南，未能鋪向全國佈局有關。

3日，時代週報記者致電中原建業相關工作人員，詢問建業集團對於中原建業未來發展的預期，其表示，中原建業要在未來的3-5年內追趕建業地產（000832.HK），成為完全平行、架構獨立的兩個公司主體。中原建業將成為“四駕馬車”中的一駕，與建業地產、建業新生活（09983.HK）、築友智造科技（00726.HK）一起成為公司的驅動力。

建業地產2020年年報顯示，其當年實現合同銷售額1026.42億元、營收433.04億元，克而瑞排行榜中位列34位；而中原建業在2020年實現合約銷售為343.03億元、營收11.52億元。

從營收數據來看，中原建業在2018、2019年、2020年分別為6.76億元、10.29億元與11.52億元，營收放緩趨勢明顯，想要在3-5年內突破百億營收需達到百倍的增長速度，何況目前建業地產營收已經突破400億元。

公開資料顯示，2016年中原建業正式成立，專注承接代建項目工程開發、管理與運用，加快推進輕資產項目戰略發展。

招股書數據顯示，截至2020年中原建業的在管項目已售總建築面積約為570萬平方米，市場份額為29.2%，中指研究院數據顯示，中原建業2020年的新增合約建築面積達860萬平方米，在中國房地產代建公司中排名第二，市場份額為10.6%。

然而，截至2020年末，中原建業的206個在管項目中有193個項目位於河南省，分佈於外省的項目僅有13個，在管面積也僅為132.2萬平方米。

對比代建領域市場份額第一名的綠城管理控股（09979.HK），中原建業的全國化相差較遠。綠城管理2020年報數據顯示，綠城管理業務目前佈局中國28個省、直轄市及自治區的89座城市，擁有296個代建項目。

某券商機構分析師告訴時代週報記者，資本市場仍期待中原建業的表現，但是現在中原建業更多的是偏居於河南一隅，實質性的業務擴大才能給資本市場帶來信心。

地產分析師嚴躍進也同時表示，建業的發展多少和河南的發展態勢有關，因為最近10年恰是河南新型城鎮化快速發展的時機，但是也需要看到，這種“堅守“也容易成為一種“惰性”，對於外部市場的感知會遲鈍，所以從後續市場發展來看，還是需要開拓外部市場，積極研究新的房地產市場形勢。

然而困境不止於此，代建業務的賽道正變得愈發擁擠。在恆大、萬科等紛紛入局之後，5月24日，中交地產對外稱，未來公司將積極開拓代建等新興業務。

前有強敵、後有追兵的局面，倒逼中原建業需加速業務外拓。

中原建業聆訊資料集顯示，此次公司所得款項中約40%擴展大中原地區的新市場並豐富服務種類，約36%用於潛在收購房地產代建價值鏈的其他產業參與者。

中原建業相關工作人員也告訴時代週報記者，中原建業的輕資產模式更適合為建業集團“出省”做排頭兵。據該名工作人員介紹，截至5月份，中原建業的省外項目已經由13個外拓至19個，但是相比河南本土項目的增速來説依然緩慢。

根據中指研究院報告，對於中國房地產代建行業的從業者而言，最關鍵的是進入壁壘、公司的品牌價值及市場滲透能力。業內人士分析，中原建業的品牌知名度與認可度在河南區域備受認可，但真正涉及到全國項目後，品牌競爭力可能會打折扣。